Es pot contractar una segona hipoteca sobre una propietat?

Comprar una segona residència, un garatge o fer reformes estructurals a la teva llar principal. Hi ha moltes situacions en què una persona podria plantejar-se la necessitat de sol·licitar una segona hipoteca per obtenir més finançament. En avaluar aquesta opció, és important analitzar què implica contractar una segona hipoteca i quins costos comporta.

Què és una segona hipoteca sobre la mateixa propietat?

Una segona hipoteca és un nou préstec hipotecari que es contracta sobre una propietat que ja té una hipoteca vigent.

És a dir, la propietat ara té dues càrregues hipotecàries registrades al Registre de la Propietat. La primera hipoteca conserva la seva prioritat en el cobrament, i la segona té una posició inferior en cas d'impagament.

Des d'un punt de vista financer, això significa que:

• El titular tindrà dues quotes mensuals separades.
• El banc analitzarà el risc tenint en compte els dos deutes.
• El finançament estarà subjecte al valor actual de la taxació.

Requisits per sol·licitar una segona hipoteca sobre l’habitatge

Quan una persona decideix sol·licitar una segona hipoteca, ha de tenir en compte que, si se li concedeix, haurà de pagar dues quotes mensuals. Com a regla general, els experts recomanen no destinar més del 30-35 % dels ingressos mensuals nets al pagament de la hipoteca. Si cada mes s'han de pagar dues quotes, això significa que la suma de totes dues ha de mantenir-se dins d'aquest mateix percentatge.

En els casos en què no sigui possible complir aquesta condició, hi ha una alternativa: augmentar la hipoteca actual. La principal diferència respecte a contractar una segona hipoteca és que, en aquest cas, només cal pagar una única quota mensual, tot i que d'un import significativament més alt que el de la hipoteca anterior.

Quant finançament es pot obtenir amb una segona hipoteca?

La quantitat que es pot obtenir amb una segona hipoteca depèn principalment de la valoració actual de l'immoble i del capital pendent de la primera hipoteca. Les entitats financeres solen establir un límit de finançament màxim basat en l'anomenat Loan To Value (LTV), és a dir, el percentatge que representa el total del deute hipotecari sobre el valor de l'immoble.

Generalment, per a una residència principal, aquest límit sol ser d'aproximadament el 80 % del valor de la taxació. Això significa que la suma del capital pendent de la primera hipoteca i la quantitat sol·licitada per a la segona no pot superar aquest percentatge. Per exemple, si una propietat està valorada en 200.000 euros, el banc podria finançar fins a 160.000 euros. Si encara queden 120.000 euros pendents de la primera hipoteca, la quantitat màxima aproximada per a una segona hipoteca seria de 40.000 euros, sempre que la situació financera del sol·licitant ho permeti.

En qualsevol cas, la quantitat final depèn no només d'aquest càlcul, sinó també del nivell d'ingressos, l'estabilitat laboral i el grau d’endeutament total. Per tant, abans de sol·licitar una segona hipoteca, és aconsellable analitzar detalladament la vostra capacitat real per assumir un nou pagament mensual i l'impacte a llarg termini que això tindrà en les finances de la vostra economia familiar.

Passos per sol·licitar una segona hipoteca

1. Demaneu consell i sol·liciteu la hipoteca. El primer pas és parlar amb un especialista de l’entitat bancària i presentar una sol·licitud formal per a una hipoteca de tipus fix, variable o mixta, entre d'altres.
2. Presentar la informació. El banc requerirà al sol·licitant que proporcioni una sèrie d’informació de caràcter econòmic (com ara un informe de vida laboral, el contracte de treball i l'última declaració de la Renda, entre altres documents).
3. Estudi de la sol·licitud. L'entitat bancària analitzarà la solvència del titular de la hipoteca, a través del conegut scoring, per determinar el nivell de risc del client i si concedeix o no el segon préstec hipotecari.
4. El client rep l'oferta. La persona que sol·licita la hipoteca rep una Fitxa d'Informació Precontractual (FIPRE), un document no vinculant que inclou les característiques bàsiques de la hipoteca, com ara el tipus d'interès, les vinculacions i les despeses preparatòries, així com la moneda a la qual està vinculada.

Més endavant, se'ls proporcionarà la Fitxa d'Informació Europea Estandarditzada (FEIN) i la Fitxa d'Advertiment Estandarditzada (FiAE). Aquestes dues fitxes són vinculants i inclouen tots els detalls formals del préstec hipotecari, incloent-hi una taula d’amortització personalitzada amb les comissions aplicables. També exposen totes les conseqüències legals en cas que el client no compleixi els seus compromisos econòmics.

5. Escriptura preliminar. Després de rebre i revisar aquests documents, el client ha de visitar el despatx del notari per verificar els termes del contracte hipotecari amb el notari i signar l'anomenada escriptura preliminar, que s'envia al banc.
6. Signatura de la hipoteca. Un cop signada l’acta prèvia, es fixa una data per signar la hipoteca a la notaria amb el banc, que haurà d'explicar de nou al client les condicions i les càrregues del préstec hipotecari.

Quines són les despeses que implica contractar una segona hipoteca?

Contractar una segona hipoteca comporta una sèrie de costos, com ara els de la taxació, els honoraris notarials (per a la redacció de l'escriptura), els costos del Registre de la Propietat i els honoraris de la gestoria. A més, cal tenir en compte l'Impost sobre actes jurídics documentats AJD).

Si sol·liciteu una hipoteca utilitzant el saldo pendent de la primera hipoteca juntament amb el nou préstec, haureu d'afegir a aquestes despeses qualsevol càrrec que sorgeixi de la constitució i el registre de la nova hipoteca, així com els associats a la cancel·lació de la primera hipoteca.

Més enllà de les despeses inicials, el tipus d'interès i el termini d’amortització seran factors decisius en la quota mensual i en el cost total del préstec. Abans de prendre una decisió, pot ser útil utilitzar un simulador d’hipoteques per estimar diferents escenaris, comparar opcions i valorar amb més precisió l'impacte que la nova finançament tindrà en el pressupost familiar.