A l'hora de contractar una hipoteca per finançar la compra d'un habitatge és imprescindible conèixer els requisits i els passos que cal seguir. A continuació, expliquem com contractar una hipoteca i tot el que cal tenir en compte abans de sol·licitar-la.
Passos per contractar una hipoteca
Aquests són els set passos més rellevants per subscriure una hipoteca:
1. Simula la hipoteca i tria el tipus que millor s'adapta a tu
A través d’un
Segons el tipus d'interès, hi ha tres tipus d'hipoteques:
Hipoteca fixa . No està subjecta a les variacions d'un índex de referència, per la qual cosa la quota que cal pagar es manté estable durant tot el contracte.Hipoteca variable . Les quotes mensuals pugen o baixen en funció de l’evolució de l’índex de referència, que habitualment és l’euríbor .Hipoteca mixta . És una combinació entre una hipoteca a tipus fix i una a tipus variable. Durant els primers anys, la quota es manté i el tipus d’interès no varia, però més endavant la hipoteca es referencia a un índex i les quotes fluctuen.
A vegades, el banc pot oferir al client l'opció de contractar una
2. Sol·licita la hipoteca
Per començar a tramitar la
- Estabilitat laboral. Els bancs valoren especialment les persones amb contracte indefinit o que fa almenys dos anys que treballen a la mateixa empresa. En el cas dels autònoms, es requereix acreditar ingressos estables, facturació positiva i estar al corrent de pagaments amb la Seguretat Social i amb Hisenda. A més, com a norma general, la quota mensual de la hipoteca no hauria de superar el 30 % dels ingressos nets del sol·licitant, segons recomana el Banc d'Espanya.
- Bona situació econòmica. Disposar de pocs deutes en actiu, com ara préstecs o crèdits, contribueixen al fet que una persona tingui més capacitat d'endeutament.
- Estalvi previ. Per regla general, una hipoteca cobreix fins a un màxim del 80 % del preu de la compravenda o del valor de la taxació de l'immoble (el menor dels dos). És a dir, que abans de sol·licitar un préstec hipotecari el futur propietari ha de tenir estalviat, almenys, un 20 %, al que cal afegir al voltant d'un 10-15 % més per a les despeses associades al procés de compra, com ara els impostos, el Registre de la Propietat, la notaria, la comissió d'obertura i la gestoria.
- Bon historial creditici. Implica que el sol·licitant ha complert en el passat amb les seves obligacions financeres en el pagament d'altres deutes, fet que es pot comprovar a través de la Central d'Informació de Riscos del Banc d’Espanya (CIRBE).
Una vegada s'ha sol·licitat la hipoteca, el banc analitzarà la seva viabilitat econòmica gràcies a la documentació que demanarà al sol·licitant. Amb aquesta informació, els experts de l'entitat determinaran la solvència financera del client i la seva capacitat per afrontar el futur pagament de les quotes.
3. Lliura al banc la documentació necessària per a la hipoteca
Per a poder analitzar la solvència de la persona que sol·licita la hipoteca, el banc demana habitualment la següent documentació:
- Document nacional d'identitat (DNI) o equivalent.
- Si la persona que sol·licita la hipoteca és treballadora per compte d'altri, és habitual que se li demani el contracte laboral, les últimes nòmines i el certificat de vida laboral. Si es tracta d’una
hipoteca per a autònoms , el més freqüent és que hagi d'enviar al banc un extracte que demostri el nivell mensual d'ingressos, l'última declaració trimestral de l'impost sobre el valor afegit (IVA), la de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i un certificat d'estar al dia en el pagament de les quotes a la Seguretat Social. - Última declaració de la renda.
- Justificació d'altres ingressos (com ara el lloguer d'un habitatge).
- Certificat de saldo de comptes en altres entitats.
- Informació sobre préstecs o altres deutes que es tinguin en actiu.
- Informació relativa a l'immoble que es vol comprar (el més habitual és sol·licitar una
nota simple al Registre de la Propietat).
4. Avaluació de solvència i scoring hipotecari per part del banc
Per determinar el nivell de risc financer d'una hipoteca, el banc realitza un procés de scoring. L’scoring és un mecanisme que permet predir la possibilitat d'impagament d'un préstec a través de la solvència de qui el sol·licita. Per a això, el banc compta amb un programa informàtic basat en algorismes que serveixen per a mesurar la solvència econòmica d'una persona.
5. Sol·licita la taxació de l'habitatge i l'informe legal
Abans de concretar la hipoteca cal realitzar una taxació de l'habitatge, així com sol·licitar un informe jurídic a una gestoria per assegurar que no hi ha cap problema o deute sobre l'habitatge. Totes dues despeses són a càrrec del sol·licitant, juntament amb els aranzels notarials que corresponguin, per exemple, si es vol una còpia de l'escriptura de la hipoteca.
Habitualment, l'informe de taxació d'un habitatge triga uns cinc dies a completar-se, mentre que l'informe jurídic sobre les possibles càrregues de l'immoble es lliura en un termini aproximat de tres dies.
6. Revisa la documentació prèvia a la signatura de la hipoteca
Si el resultat de l'anàlisi del banc en relació a la viabilitat és positiu, el client rebrà la Fitxa d'Informació Precontractual (FIPRE), que, tot i que no és vinculant, serveix per revisar les condicions de la futura hipoteca: el tipus d'interès, el termini d'amortització, les quotes o, si n’hi ha, les bonificacions.
Més endavant, ja amb caràcter vinculant, el banc li remetrà la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), que inclou la
7. Signatura davant de notari i formalització final de la hipoteca
Abans de procedir a la signatura de la hipoteca, el banc sol·licitarà al client una provisió de fons per fer front, entre altres despeses, al pagament de les escriptures de la compravenda i de la hipoteca.
El procés de signatura de la hipoteca consisteix a acudir al notari en dos moments diferents, un per rebre assessorament personalitzat i un altre per signar la hipoteca. En la segona visita es formalitza el contracte hipotecari i han de ser-hi presents:
- El nou propietari, que actua com a prestatari.
- Un representant del banc (prestador).
- L’avalador, s n’hi ha.
- Un membre de la gestoria encarregada del tràmit administratiu.
- I el notari, que dona fe de l'acord.