Els 7 passos per tenir la teva hipoteca

A l'hora de contractar una hipoteca per finançar la compra d'un habitatge és imprescindible conèixer els requisits i els passos que seguir. A continuació, expliquem com contractar una hipoteca i tot el que cal tenir en compte abans de sol·licitar-la.

Passos per contractar una hipoteca

Aquests són els set passos més rellevants per subscriure una hipoteca:

1. Simulació i elecció del tipus d'hipoteca que millor s'adapta 

A través d’un simulador d’hipoteques és possible comparar entre diferents tipus d'hipoteques i triar la que millor es pot adaptar a la situació econòmica del sol·licitant. En tot cas, sempre és una bona idea deixar-se assessorar per un expert del banc, que pot ajudar a triar la hipoteca que millor s'ajusti a les necessitats del client.

Segons el tipus d'interès, hi ha tres tipus d'hipoteques:

• Hipoteca fixa. No està subjecta a les variacions d'un índex de referència, per la qual cosa la quota que cal pagar es manté estable durant tot el contracte.
• Hipoteca variable. Les quotes mensuals pugen o baixen en funció de l’evolució de l’índex de referència, que habitualment és l’euríbor.
• Hipoteca mixta. És una combinació entre una hipoteca a tipus fix i una a tipus variable. Durant els primers anys, la quota es manté i el tipus d’interès no varia, però, més endavant, la hipoteca es referencia a un índex i les quotes fluctuen. 

A vegades, el banc pot oferir al client l'opció de contractar una hipoteca bonificada. En una hipoteca bonificada és possible obtenir millors condicions que en altres préstecs hipotecaris, per exemple, a través d'un tipus d'interès menor. La condició més habitual per a optar a aquesta bonificació és domiciliar la nòmina o contractar alguns productes associats o vinculats, com ara una assegurança de vida o una de llar.

2. Sol·licitud de la hipoteca

Per començar a tramitar la hipoteca, cal sol·licitar-la formalment al banc. Cal tenir en compte que, per poder demanar una hipoteca, cal complir una sèrie de requisits:

• Estabilitat laboral. Aquesta és imprescindible per poder generar els ingressos suficients per a afrontar el pagament de les quotes de la hipoteca. D'acord amb el Banc d’Espanya, la quota d'una hipoteca no ha de suposar més del 30 % dels ingressos mensuals del titular del préstec hipotecari. 
• Bona situació econòmica. Disposar de pocs deutes en actiu, com ara préstecs o crèdits, contribueixen al fet que una persona tingui una major capacitat d'endeutament.
• Estalvi previ. Per regla general, una hipoteca cobreix fins a un màxim del 80 % del preu de la compravenda o del valor de la taxació de l'immoble (el menor dels dos). És a dir, que abans de sol·licitar un préstec hipotecari el futur propietari ha de tenir estalviat, almenys, un 20 %, al que cal afegir al voltant d'un 10-15 % més per a les despeses associades al procés de compra, com ara els impostos, el Registre de la Propietat, la notaria, la comissió d'obertura i la gestoria.
• Bon historial creditici. Implica que el sol·licitant ha complert en el passat amb les seves obligacions financeres en el pagament d'altres deutes, fet que es pot comprovar a través de la Central d'Informació de Riscos del Banc d’Espanya (CIRBE).

Una vegada s'ha sol·licitat la hipoteca, el banc analitzarà la seva viabilitat econòmica gràcies a la documentació que demanarà al sol·licitant. Amb aquesta informació, els experts de l'entitat determinaran la solvència financera del client i la seva capacitat per a afrontar el futur pagament de les quotes.

3. Enviament de la documentació necessària al banc

Per a poder analitzar la solvència de la persona que sol·licita la hipoteca, el banc demana habitualment la següent documentació:

• Document nacional d'identitat (DNI) o equivalent.
• Si la persona que sol·licita la hipoteca és treballadora per compte d'altri, és habitual que se li demani el contracte laboral, les últimes nòmines i el certificat de vida laboral. Si es tracta d’una hipoteca per a autònoms, el més freqüent és que hagi d'enviar al banc un extracte que demostri el nivell mensual d'ingressos, l'última declaració trimestral de l'Impost sobre el Valor Afegit (IVA), la de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) i un certificat d'estar al dia en el pagament de les quotes a la Seguretat Social.
• Última declaració de la Renda.
• Justificació d'altres ingressos (com ara el lloguer d'un habitatge).
• Certificat de saldo de comptes en altres entitats.
• Informació sobre préstecs o altres deutes que es tinguin en actiu.
• Informació relativa a l'immoble que es vol comprar (el més habitual és sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat).

4. Anàlisi del banc de la viabilitat de la hipoteca

5. Sol·licitud de taxació i informe jurídic

Abans de concretar la hipoteca és necessari realitzar una taxació de l'habitatge, així com sol·licitar un informe jurídic a una gestoria per assegurar que no hi ha cap problema o deute sobre l'habitatge. Totes dues despeses són a càrrec del sol·licitant, juntament amb els aranzels notarials que corresponguin, per exemple, si es vol una còpia de l'escriptura de la hipoteca.

Habitualment, l'informe de taxació d'un habitatge triga uns cinc dies a completar-se, mentre que l'informe jurídic sobre les possibles càrregues de l'immoble es lliura en un termini aproximat de tres dies.

6. Documentació per a la signatura de la hipoteca

Si el resultat de l'anàlisi del banc en relació a la viabilitat és positiu, el client rebrà la Fitxa d'Informació Precontractual (FIPRE), que, encara que no és vinculant, serveix per a revisar les condicions de la futura hipoteca, com ara el tipus d'interès, el termini d'amortització, les quotes o, si n'hi hagués, les bonificacions.

Més endavant, ja amb un caràcter vinculant, el banc li remetrà la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), on s'inclou la taula d’amortització, i, també, la Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (FiAE), que recull els requisits formals per a l'amortització parcial o total de la hipoteca. 

7. Signatura de la hipoteca

Abans de procedir a la signatura de la hipoteca, el banc sol·licitarà al client una provisió de fons per fer front, entre altres despeses, al pagament de les escriptures de la compravenda i de la hipoteca. 

El procés de signatura de la hipoteca consisteix a acudir al notari en dos moments diferents, un per rebre assessorament personalitzat i un altre per signar la hipoteca. En aquesta última visita, seran presents el nou propietari (que és el prestatari de la hipoteca), un representant del banc (en condició de prestador), l'avalador (si n'hi hagués), un representant de la gestoria que s'ocupa dels temes administratius i el notari. 

Fotografia de Harper Van Mourik a Unsplash.