Diferències entre un contracte de reserva i un contracte d’arres

Tant el contracte de reserva d’habitatge com el contracte d’arres tenen com a objectiu garantir l’operació de compravenda d’un immoble. El comprador s’assegura amb ells que tindrà el seu habitatge en el temps establert i pel preu acordat, mentre que per al venedor és una garantia que rebrà els diners en la data de lliurament de la casa. Són contractes molt similars, però diferents, a continuació t’expliquem les claus de cada contracte.

Què és un contracte de reserva d’habitatge?

Un contracte de reserva d’habitatge permet que el comprador reservi la casa a canvi de pagar una quantitat de diners o senyal a compte del preu de venda, mentre que el venedor es compromet a lliurar l’habitatge en la data fixada.

El contracte de reserva d’habitatge recull les condicions que han pactat comprador i venedor, que són d’obligat compliment per a les dues parts i constitueixen la base del posterior contracte de compravenda. Normalment, aquest contracte se signa amb les promotores quan es compren habitatges d’obra nova o en fase de construcció.

Quants diners es lliuren com a senyal en un contracte de reserva?

Els diners en un contracte de reserva no són una quantitat fixa, però solen estar entre l’1 % i el 5 % del preu total de l’immoble. La quantitat lliurada com a reserva es descompta del preu final de la casa. A més, si la casa és d’obra nova, cal pagar el 10 % de l’impost sobre el valor afegit (IVA) del senyal.

Què és un contracte d’arres?

El contracte d’arres és un acord signat entre comprador i venedor per garantir la compravenda de la casa. El comprador lliura una quantitat de diners, que sol ser el 10 % del preu de l’habitatge, en concepte d’arres perquè el venedor no vengui la casa mentre busca finançament.

Existeixen tres modalitats diferents de contractes d’arres recollides en el Codi Civil que comporten diferents obligacions i drets:

• Arres confirmatòries. Garanteix que la compravenda es farà en el termini fixat. Si alguna de les parts no compleix els pactes, es pot exigir el compliment del contracte o la seva resolució, a més d’una indemnització pels danys i els perjudicis ocasionats.

• Arres penitencials. Permet que qualsevol de les parts renunciï a la compravenda. Si és el comprador, perdrà els diners lliurats; si ho fa el venedor, haurà de tornar el doble de les arres. Aquest model és el més utilitzat.

• Arres penals. Estableix una indemnització per danys i perjudicis diferent segons qui renúncia. Si és el comprador, el més habitual és que perdi el senyal; si és el venedor, el més freqüent és que hagi de pagar el doble de la quantitat de les arres. La principal diferència entre les arres penals i les arres penitencials és que el pagament de les arres penals no allibera l’incomplidor de la seva obligació de celebrar el contracte de compravenda, com sí que passa amb les arres penitencials.

Com és un contracte de reserva o un contracte d’arres?

Els dos contractes han d’incloure la informació següent:  

• Dades personals de comprador i venedor.

• Descripció de l’habitatge i propietats annexes, com els trasters o places de garatge.

• Preu de l’habitatge.

• Quantia del senyal que es lliura com a paga i senyal.

• Termini fixat per signar les escriptures.

• Repartiment de despeses i procediment de pagament.

• El número de registre de la propietat de l’immoble.

• El certificat de càrregues.

• Les clàusules de rescissió.

A més, cal tenir en compte que els diners lliurats com a reserva o en concepte d’arres formen part de l’estalvi amb el qual el comprador ha de comptar per adquirir l’habitatge. Atès que el banc ofereix com a màxim finançament de fins al 80 % del valor de compra o de taxació (el que sigui menor), el futur propietari ha de tenir estalviat, com a mínim, el 20 % restant a més d’entre un 10 % i un 15 % més per a les despeses de comprar l’habitatge.

Pot interessar-te: Coneix aquí les hipoteques del Banc Sabadell

Diferències entre un contracte de reserva i un d’arres

Les diferències més importants que existeixen entre el contracte de reserva i el d’arres són les següents:

• El contracte d’arres està recollit en el Codi Civil, de manera que ofereix més seguretat jurídica, mentre que el contracte de reserva no està regulat, així que es pacta lliurement entre les parts.

• El contracte d’arres es pot rescindir després de pagar el senyal si s’abona la corresponent indemnització. Pot resultar molt útil si hi ha dubtes respecte a la concessió d’una hipoteca. No obstant això, també existeix el risc que el venedor pugui trobar un comprador millor o que, al final, se’n penedeixi.

• El contracte de reserva no es pot rescindir i, fins i tot, és possible demanar una indemnització per danys i perjudicis. Per rescindir aquest contracte s’han d’incloure les causes de rescissió en les clàusules del contracte.

• Els contractes d’arres se signen quan es tracta d’una compravenda entre particulars, mentre que quan es compra a una promotora es formalitza un contracte de reserva que inclou un pla de pagaments segons avança l’obra.

Fotografia de Annika Wischnewsky a Unplash