Diferències entre terreny urbà i urbanitzable

Abans de construir un habitatge, un dels primers aspectes a tenir en compte és el tipus de terreny sobre el qual s'edificarà. Encara que a primera vista puguin semblar similars, existeixen diferències importants entre un terreny urbà i un d’urbanitzable que poden influir directament en el projecte, els terminis i els costos. Entendre bé aquestes particularitats és fonamental abans de comprar i sol·licitar una hipoteca. A continuació, expliquem en què es diferencien el terreny urbà i l'urbanitzable, com identificar-los i per què és rellevant conèixer-ho a l'hora de demanar finançament.

Què significa terreny urbà i què implica per construir un habitatge?

Un terreny urbà és el que ja disposa de totes les infraestructures i serveis necessaris per a la construcció d'edificis, com ara l'aigua, l'electricitat i el clavegueram. És a dir, per regla general, un terreny urbà està completament desenvolupat i preparat amb les estructures necessàries per a la promoció d'habitatges.

En el cas que es desitgi construir un habitatge en un terreny urbà, cal sol·licitar una llicència de construcció i complir amb la normativa urbanística del municipi en el qual se situï el terreny. La construcció en un terreny urbà implica un procés de tramitació administrativa que pot variar segons la zona i la complexitat del projecte.

En valorar aquest tipus d'inversió, convé tenir en compte no només el cost d'edificar, sinó també el valor del terreny urbà, les despeses de tramitació administrativa, les taxes municipals i els impostos aplicables. Per calcular el cost total de l'operació i estudiar-ne la viabilitat, és recomanable fer servir un simulador d'hipoteques online, que permet estimar la quota mensual segons cada situació particular.

Terreny urbanitzable: què és i quins aspectes cal tenir en compte?

Un terreny urbanitzable és el que, encara que no està urbanitzat, té la possibilitat de ser-ho en el futur, d'acord amb els plans d'urbanització del municipi. És a dir, es tracta d'un terreny que pot ser transformat per a usos urbans, com pot ser la construcció d'una casa o d'un comerç. 

Entre altres aspectes a l'hora d'analitzar un terreny urbanitzable cal tenir en compte:

• Pla General d'Ordenació Municipal (PGOM). Defineix quins terrenys són urbanitzables, com s'espera que es desenvolupin i quines limitacions i possibilitats de construcció té cada terreny.
• Procés d'urbanització. Inclou la construcció d'infraestructures i l'aprovació de projectes urbanístics. Existeixen processos d'urbanització que es poden demorar molt en el temps.
• Costos inicials. A més de l'adquisició del terreny urbanitzable, cal tenir en compte els costos d'urbanització. En tot cas, per regla general, el preu d'adquisició d'un terreny urbanitzable sol ser menor que el d'un terreny ja urbanitzat. 
• Risc normatiu. Existeix la possibilitat que al llarg del procés canviï la normativa municipal sobre els terrenys urbanitzables.
• Tipus de terrenys urbanitzables. Existeixen terrenys urbanitzables ja sectoritzats amb plans i projectes aprovats i també terrenys no sectoritzats, que requereixen d'una planificació més detallada. 

Com puc saber si un terreny és urbanitzable?

Per determinar si un terreny és urbanitzable, és crucial consultar la normativa urbanística local i, en particular, el Pla General d'Ordenació Urbana (PGOU) de l'ajuntament on es trobi la parcel·la. També cal verificar la situació registral del terreny en el Registre de la Propietat per conèixer la titularitat i les possibles càrregues.

Es pot construir en sòl urbanitzable?

En principi, és possible construir en un terreny urbanitzable però requereix un procés de transformació urbanística que el converteixi en sòl urbà.

Principals diferències entre terreny urbà i urbanitzable

Les principals diferències entre el terreny urbà i l'urbanitzable són:

• Desenvolupament. El terreny urbà ja compta amb totes les infraestructures i serveis necessaris per a la construcció mentre que en l'urbanitzable falten per desenvolupar les infraestructures i els serveis bàsics. 
• Edificació. En un terreny urbà ja és possible edificar immediatament, cosa que no es pot fer en l'urbanitzable.
• Valor. El preu del terreny urbà sol ser més alt que el d'un terreny urbanitzable.
• Regulació. El terreny urbà està subjecte a regulacions de construcció i de desenvolupament urbà mentre que l'urbanitzable depèn dels plans urbanístics i de l'aprovació municipal per al seu desenvolupament. 

Com influeix el tipus de terreny en l'elecció d'una hipoteca?

El tipus de terreny pot afectar de manera significativa en l'elecció d'una hipoteca, d'acord amb aquests dos paràmetres:

• Risc. Els terrenys urbans ofereixen més seguretat per als qui volen construir-hi l'habitatge, ja que ja compten amb els permisos necessaris. En canvi, els urbanitzables impliquen més incertesa, ja que no sempre tenen aprovada l'edificació immediata, la qual cosa podria retardar el projecte i fins i tot, encarir-lo.
• Finançament per a la compra d'un terreny. Un sòl urbanitzat probablement podrà obtenir un percentatge de finançament més alt a través d'una hipoteca, amb un tipus d'interès més baix i un termini de devolució més llarg que en el cas d'un terreny urbanitzable.