Despeses de cancel·lació d’una hipoteca: quant costa i qui ho paga

Cancel·lar la hipoteca és un procés que comporta una sèrie de despeses per al titular i que cal conèixer amb antelació. És un procés que sol realitzar-se quan es volen millorar les condicions del préstec hipotecari a través de la formalització d'un altre de nou o si es vol vendre l'habitatge.

Cancel·lar una hipoteca a Espanya pot suposar un cost aproximat de 1.000 euros, derivat principalment de les despeses notarials, registrals i de gestoria. Aquest import pot variar en funció del capital inicial del préstec i de si es decideix fer el procés de manera directa o amb ajuda professional.

A continuació, t'expliquem detalladament quins són els principals elements que has de tenir en compte.

Què és una cancel·lació de la hipoteca

La cancel·lació d'una hipoteca és una operació jurídica que ha d'efectuar-se formalment en el Registre de la Propietat i que permet extingir el préstec hipotecari que hi ha sobre un habitatge.

Des del punt de vista legal i registral, aquest tràmit és imprescindible encara que la hipoteca estigui totalment pagada, ja que el préstec no desapareix del Registre de la Propietat de manera automàtica.

Una cancel·lació d'hipoteca s'efectua per un d'aquests tres motius:

1. Deixar l'immoble lliure de càrregues per a la seva venda.
2. Millorar les condicions de la hipoteca contractant-ne una de nova. En el cas de voler canviar la hipoteca de banc, estaríem parlant de subrogar la teva hipoteca. A baix t'ho expliquem tot sobre aquest procés.
3. Posar l'habitatge com a garantia d'un nou préstec hipotecari. D'aquesta manera, és més factible, per exemple, subscriure un préstec amb garantia hipotecària, que permet accedir a més finançament amb un tipus d'interès menor gràcies a que s'estableix com a aval de pagament, un immoble. Per poder optar a un préstec amb garantia hipotecària és necessari que l'habitatge que es fa servir com a aval sigui propietat de la persona que el sol·licita i estigui pagada, com a mínim, al 80 %.

Quant costa cancel·lar una hipoteca?

El cost de cancel·lar una hipoteca està format per diverses despeses obligatòries, que es calculen generalment en funció de l’import inicial del préstec hipotecari. Les principals són les següents:

Despeses de notaria

El notari s’ocupa de redactar l’escriptura de cancel·lació. Els seus honoraris es calculen aplicant un percentatge sobre l'import original de la hipoteca. És la despesa més elevada en una cancel·lació d'hipoteca i sol rondar els 500 euros.

Despeses de registre

Cal pagar per eliminar el registre formal que hi ha amb la càrrega hipotecària sobre l'habitatge. S'estima també aplicant un percentatge sobre l'import original de la hipoteca. El cost se situa prop dels 200 euros.

Despeses de gestoria

La contractació d’una gestoria no és obligatòria, però és habitual fer-ho per agilitzar i simplificar els tràmits administratius. La gestoria s’encarrega de presentar la documentació al Registre i de gestionar tot el procés de cancel·lació registral.

Sol costar prop dels 300 euros. Habitualment, a l’inici se sol fer una provisió de fons i en acabar el procés, la gestoria lliura al client la factura de totes les despeses i li retorna els diners que hagin sobrat.

Cal pagar impostos per cancel·lar una hipoteca?

La cancel·lació d’una hipoteca no està subjecta a l’impost sobre actes jurídics documentats (IAJD), de manera que no cal pagar impostos per aquest tràmit, excepte al País Basc, que té una regulació específica.

Qui paga les despeses de cancel·lació d'una hipoteca?

Totes les despeses de cancel·lació d'una hipoteca les ha de pagar el titular de la hipoteca. Fins i tot en el cas de voler vendre una casa amb hipoteca i cancel·lar el préstec, li correspondrà a ell com a venedor abonar els costos.

Cancel·lació de la hipoteca per contractar-ne una de nova

Si es vol millorar les condicions de la hipoteca contractant-ne una de nova en un altre banc és necessari dur a terme una subrogació d'hipoteca. Mitjançant aquest procés, és possible canviar el préstec hipotecari d'un banc a un altre, podent modificar algunes de les condicions, com el tipus d'interès o el termini d'amortització. Per conèixer com podrien ser les cuotes mensuals del teu préstec hipotecari, és útil realitzar una simulació de la teva hipoteca.

Les despeses que ha d'abonar el titular en canviar la hipoteca de banc són la comissió per subrogació hipotecària i el cost de la taxació de l'habitatge (la taxació és imprescindible perquè el banc pugui estudiar si concedeix o no el préstec i quines condicions pot oferir).

El cost total d'una subrogació hipotecària no sol sobrepassar els 1.000 euros.

En una subrogació hipotecària, no cal pagar cap despesa associada a la cancel·lació de la hipoteca ja que les assumeix directament el banc.