Comprar un habitatge entre particulars a Espanya és possible, encara que per poder fer-ho és necessari seguir una sèrie de passos. Per regla general, la compravenda d’una casa entre particulars ha d’articular-se mitjançant un contracte privat, però perquè sigui legalment vàlid, cal que es formalitzi en escriptura pública davant de notari. En qualsevol cas, encara que es realitzi entre particulars, sempre és possible per al comprador finançar la compra mitjançant una hipoteca. Per fer-ho, és convenient simular la quota de la hipoteca amb temps per descobrir com s’ajusta amb el pressupost personal. A continuació, analitzem els aspectes clau per comprar una casa entre particulars i la documentació necessària per porta-ho a terme.
Com comprar un pis a un particular?
Per regla general, és possible comprar una casa a través d’una agència immobiliària o negociant de manera directa amb el propietari. Entre els avantatges d’aquesta segona via destaca la possibilitat d’aconseguir un preu final menor en eliminar la figura de l’intermediari. Tanmateix, també cal tenir en compte que, en no tenir l’assessorament d’un professional, el comprador haurà de parar una atenció especial a una sèrie d’aspectes clau.
Aspectes clau de la compravenda de pisos de segona mà entre particulars
Abans de formalitzar la compravenda d’una casa de segona mà entre particulars, convé analitzar amb detall alguns elements fonamentals. Entre els factors a tenir en compte en comprar un habitatge, hi destaquen els següents:
- Preu. És important informar-se sobre els preus de mercat a la zona i comparar amb el valor cadastral de l’immoble, que pot servir com a referència inicial. Un preu significativament per sota de l’habitual podria indicar problemes ocults, com ara càrregues pendents o un mal estat de conservació.
- Estat legal de l’immoble. També cal verificar en el Registre de la Propietat que la persona que ven l’habitatge és el seu legítim propietari, si la casa té llicència de primera ocupació i si existeixen obres no declarades o ampliacions sense legalitzar que puguin afectar el valor o generar sancions.
- Possibles deutes pendents. En realitzar qualsevol operació de compravenda, és fonamental sol·licitar una nota simple per comprovar si la casa té deutes pendents o si suporta alguna càrrega, com ara una hipoteca.
- Estat de l’habitatge. L’antiguitat de l’immoble, la instal·lació elèctrica, de fontaneria i calefacció, les despeses de comunitat i les possibles derrames també poden influir a l’hora de tancar la compravenda d’un habitatge.
- Contracte de compravenda. Cal revisar de manera detallada aspectes com ara el preu, la forma de pagament o els termes de l’operació abans de procedir a la signatura d’aquest document. Si el venedor demana signar amb anterioritat un contracte d’arres, és oportú assenyalar que, encara que la llei no estableix una quantitat mínima, se sol abonar el 10 % del valor total de la compravenda, que es descompta del preu final.
- Liquiditat. És adequat que el comprador s’asseguri de tenir la liquiditat necessària per cobrir les despeses de la compravenda, com ara el pagament de la notaria o dels impostos corresponents. Si és necessari, és possible sol·licitar finançament a través d’una hipoteca.
Documentació necessària en la venda de pisos entre particulars
Entre la documentació necessària per formalitzar la venda d’un pis entre particulars s’hi troba:
- Contracte de compravenda. Ha d’incloure les dades del comprador i del venedor, informació sobre la propietat, el preu de compravenda, la forma de pagament i l’entrega de l’habitatge.
- Escriptura de compravenda. Permet constatar que el venedor és el legítim propietari de l’habitatge.
- Document Nacional d'Identitat (DNI) d’ambdues parts.
- Nota simple del Registre de la Propietat. Permet constatar que l’immoble està lliure de possibles càrregues o gravàmens.
- Impost de Béns Immobles (IBI). El rebut més recent de l’IBI testifica que el venedor està al corrent de pagament d’aquest impost.
- Certificat d’eficiència energètica.
- Certificat d’estar al corrent amb la comunitat de propietaris.
- Certificat de deute hipotecari. En cas d’estar hipotecat, aquest certificat permet conèixer el deute pendent per poder tramitar-ne la cancel·lació.
A més, en ocasions també és possible sol·licitar, amb caràcter opcional, una altra documentació com ara plànols de l’immoble o els estatuts de la comunitat de propietaris.
Claus per redactar un contracte de compravenda entre particulars
En un contracte de compravenda d'un habitatge ha de figurar la informació següent:
- Identificació de les parts. Noms complets, DNI i adreces del comprador i del venedor.
- Objecte de la compravenda. Descripció detallada i precisa de l’immoble, incloent-hi l'adreça completa, una descripció de la propietat, superfície i, en cas que n’hi hagués, informació sobre càrregues i gravàmens.
- Preu i forma de pagament. Preu total en números i lletres. Pel que fa a la forma de pagament, cal indicar si és al comptat o a terminis.
- Mètode de pagament. Habitualment, a través d’una transferència bancària o d’un xec.
- Data i lloc d’entrega.
- Clàusules especials. Per exemple, si hi ha hagut un contracte d’arres o el pagament d’un senyal.
- Signatura de les dues parts i data.
Avantatges de la compravenda d’habitatges entre particulars
Entre els avantatges de la compra d’habitatge de segona mà entre particulars hi destaquen:
- Estalvi. En no haver-hi agència immobiliària, s’evita el pagament de comissions, que pot representar fins a un 5 % del valor de l’habitatge.
- Negociació. És possible negociar de manera directa amb el propietari, fet que pot afavorir que s’arribi a un acord amb més rapidesa.
- Transparència. En parlar directament comprador i venedor, és possible que es generi més confiança entre tots dos.
Pel que fa als possibles riscos per al comprador, els més rellevants poden ser els que l’habitatge pugui tenir alguna càrrega oculta, com ara un embargament o un deute que no es manifesti en el registre públic, o que el venedor estigui alhora negociant amb altres potencials compradors i que, al final, el preu de compravenda s’encareixi.
Abans de tancar una operació de compravenda entre particulars, comptar amb l’ajuda d’un gestor del banc i utilitzar un simulador d’hipoteques és clau. Aquests especialistes poden ajudar a revisar la documentació, resoldre dubtes legals i valorar la capacitat financera per escollir el tipus d’hipoteca que millor encaixi amb cada perfil.
Fotografia de Freepik