Encara que el més habitual és comprar una casa a títol individual o en parella, també pot succeir que dos amics decideixin adquirir un habitatge i convertir-se en copropietaris. Comprar una casa entre amics pot tenir molts beneficis, però també és important entendre els possibles riscos. A continuació, expliquem com és possible realitzar aquesta operació i quins són els seus avantatges i desavantatges.
Com comprar un habitatge entre amics?
És possible comprar un habitatge entre dos amics a través d’una hipoteca compartida. Igual que el que succeeix amb les hipoteques individuals, existeixen hipoteques compartides fixes, variables o mixtes.
Una hipoteca compartida entre amics funciona de manera similar a una hipoteca tradicional, però amb la responsabilitat compartida del préstec. La diferència principal és que, en una hipoteca compartida, tots els titulars són responsables del pagament total, fins i tot si un d’ells no pot cobrir la seva part. És a dir, existeix una responsabilitat solidària entre totes les persones que són titulars de la hipoteca.
És necessari assenyalar que l’habitatge que s’adquireix pot ser posat a nom de tots els titulars, o bé un pot ser el titular principal i la resta tenir una part de la propietat, segons ho acordin entre ells. En tot cas, a la hipoteca hi podran aparèixer tots els amics que decideixin participar en la compra de la casa.
Quins avantatges i riscos té contractar una hipoteca entre amics?
Els principals avantatges de contractar una hipoteca entre amics són:
- Més capacitat de pagament. En combinar els ingressos de diverses persones, és possible accedir a un finançament més elevat i, per tant, probablement serà factible adquirir un habitatge amb un preu més elevat. Utilitzar un simulador d’hipoteques permet conèixer de manera aproximada quant es podria pagar per la casa segons cada situació.
- Més probabilitats de concessió. En existir diversos titulars, habitualment la solvència econòmica és més elevada, i això sol incrementar les possibilitats que el banc accepti la concessió del préstec hipotecari.
- Menys risc d’impagament. Comptar amb diversos titulars afavoreix que es puguin continuar pagant les quotes de la hipoteca.
Pel que fa als possibles riscos, a més de la responsabilitat solidària, és important que cada persona que serà cotitular de la hipoteca analitzi prèviament la solvència econòmica dels seus amics, precisament per evitar en la mesura del possible que, en el futur, es puguin produir incidències en el pagament de les quotes del préstec hipotecari. També cal assenyalar que la gestió d’una hipoteca compartida pot arribar a resultar més complicada que la d’una hipoteca individual en haver-hi més d’un titular.
Pot un dels cotitulars sortir d’una hipoteca compartida?
En un moment donat, és possible que un dels amics vulgui sortir de la hipoteca conjunta. Quan això succeeix, existeixen tres possibilitats per a la resta dels cotitulars:
- Cancel·lar la hipoteca. És a dir, vendre l’habitatge per poder dur a terme la cancel·lació de la hipoteca. Té el cost de pagar al notari per redactar l’escriptura de cancel·lació i d'eliminació de la càrrega hipotecària al Registre de la Propietat.
- Extinció de condomini. El titular que surt de la hipoteca cedeix la seva part a un altre membre o la distribueix entre la resta. Necessita l’aprovació per escrit de tots els titulars del préstec hipotecari. Com a principals costos s’hi troben el pagament del notari, els honoraris del registrador i l’impost sobre actes jurídics documentats (IAJD). L'extinció de condomini requereix a més dur a terme una novació d'hipoteca que implica el pagament d'una nova taxació de l'habitatge i de la comissió per novació.
A més, si un dels titulars de la hipoteca compartida mor i ha deixat la seva part com a herència a una altra persona, la resta dels titulars hauran de parlar amb el banc per, a través d’una novació d’hipoteca, incloure aquest nou titular en el préstec hipotecari.
Adquirir un habitatge entre amics a través d’una comunitat de béns
En el cas que l’habitatge es vulgui adquirir entre més de dos amics, des d’un punt de vista formal, la manera més habitual de fer-ho és a través d’una comunitat de béns. Una comunitat de béns és una forma jurídica d’associació entre individus que posen en comú una propietat, per regla general per poder realitzar activitats econòmiques sobre ella com, per exemple, abonar les quotes de la hipoteca o fer front al pagament de les despeses dels subministraments o els impostos. Els membres d’una comunitat de béns reben el nom de comuners.
Quins elements caracteritzen una comunitat de béns?
Una comunitat de béns es caracteritza per:
- Mancar de personalitat jurídica. Els membres responen personalment dels deutes i les obligacions que puguin sorgir.
- Responsabilitat solidària i il·limitada. Cada membre respon per la part proporcional a la seva participació.
- No requerir de capital mínim per a la seva constitució.
- Senzillesa en la seva constitució. Perquè una comunitat de béns sigui legal, n’hi ha prou amb un contracte privat entre els socis sense que resulti necessària una escriptura pública. En el cas d’una comunitat de béns, per comprar una casa entre amics és recomanable que en el contracte hi figurin les aportacions realitzades per cada membre, les seves responsabilitats i si l’habitatge s’utilitzarà com a primera o segona residència o com a inversió.
- Règim fiscal especial. Les rendes obtingudes per la comunitat de béns s’imputen a cada membre en proporció a la seva participació i es declaren en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF). És a dir, en una comunitat de béns no cal abonar l’impost de societats (IS).
Com es dissol una comunitat de béns
Si, passat un temps, les persones que han format una comunitat de béns per comprar una casa decideixen dissoldre-la, existeixen dues opcions:
- Un dels comuners pot decidir quedar-se en exclusiva amb la propietat, indemnitzant de comú acord la resta dels membres segons la seva participació en la comunitat de béns.
- Es posa a la venda l’habitatge de comú acord o s’exercita l’acció de divisió de cosa comuna en cas de conflicte.
Fotografia de Freepik