L’elecció d’una hipoteca és una de les decisions financeres més importants per a les economies personal i familiar. Degut a la varietat d’ofertes i de condicions disponibles al mercat, és essencial conèixer els factors clau que permeten identificar l’opció més adequada segons cada situació financera.
Aspectes com ara el tipus d’interès, el termini, les despeses i les condicions de mercat poden influir considerablement en el cost total del préstec i suposar diferències significatives en la quantitat final que s'ha de pagar.
Tipus d’hipoteca: fixa, variable i mixta
Una de les primeres decisions que s'han de prendre és escollir entre un tipus d’interès fix, un tipus d'interès variable o un tipus d'interès mixt.
Hipoteca a tipus fix
En una hipoteca fixa, el tipus d’interès continua constant durant tota la vida del préstec, independentment de l’evolució del mercat. Això facilita la planificació financera en mantenir quotes constants.
Hipoteca a tipus variable
En les hipoteques variables, l’interès es recalcula periòdicament (generalment, cada any) en funció d’un índex de referència (a Espanya, sol ser l’euríbor), al qual s’hi suma un diferencial fix. Les quotes d’aquest tipus d’hipoteques poden augmentar o disminuir segons l’evolució del mercat.
Hipoteca a tipus mixt
Una hipoteca mixta combina un període inicial amb interès fix (per exemple, els primers 3, 5 o 7 anys) seguit d’un període variable.
Cada tipus d’hipoteca té les seves pròpies característiques i els seus propis riscs. Una hipoteca fixa és recomanable per als que busquen estabilitat i prefereixen evitar incertesa en els pagaments. La hipoteca variable és especialment atractiva quan s’anticipa una disminució futura dels tipus d’interès, especialment si estan molt alts en el moment de contractar-la. La mixta, per la seva banda, pot ser útil en moments d’incertesa i de tipus moderats si la previsió és que els tipus baixin en el futur. Això protegeix de possibles pujades inicials sense perdre la flexibilitat futura.
Factors clau en comparar hipoteques
1. Tipus d’interès i taxa anual equivalent
El tipus d’interès i la taxa anual són dos dels factors més decisius en triar una hipoteca, ja que afecten directament la quantitat que s'ha de retornar. Petites variacions percentuals poden representar grans canvis en l’import total pagat en interessos.
- Tipus d’Interès Nominal (TIN): És fixat per cada banc i indica el percentatge d’interès anual que s’aplica sobre el capital pendent de devolució en préstec o en una hipoteca. No reflecteix el cost total del crèdit, ja que exclou altres despeses associades, com ara comissions, assegurances o costs de formalització. Indica únicament el percentatge que es paga al banc per prestar els diners.
- Taxa Anual Equivalent (TAE): Especialment important per fer comparacions precises, ja que reflecteix el cost real de la hipoteca. La TAE no només inclou l’interès nominal (TIN), sinó també totes les despeses relacionades amb la hipoteca, com poden ser les comissions d’obertura o de cancel·lació, assegurances associades (com ara l’assegurança de llar, de vida o de pagaments) i qualsevol altre cost addicional.
A l’hora de comparar diferents préstecs hipotecaris, és comú fixar-se en el TIN (Tipus d’Interès Nominal), ja que un interès més baix sol implicar quotes mensuals menors. Tanmateix, aquesta xifra no reflecteix el cost total del préstec. Per obtenir una visió més completa, és fonamental considerar la TAE (Taxa Anual Equivalent), que inclou no només l’interès nominal, sinó també comissions i altres despeses associades. De fet, encara que un préstec amb un TIN més baix pugui semblar més atractiu a primera vista, si la seva TAE és superior a la d’una altra oferta el cost total al llarg del temps podria ser major.
2. Quota mensual
La quota mensual és l’import que s'ha de pagar cada mes per retornar el préstec. Es compon del capital (els diners que presta el banc) més els interessos (els diners que cobra el banc per prestar aquest capital, el TIN).
Es calcula aplicant una fórmula basada en el sistema d’amortització francès en el qual, encara que les quotes en principi es mantenen iguals i constants, el capital que es redueix amb cada quota és major amb el pas del temps, mentre que es redueix la proporció que formen els interessos.
3. Termini d’amortització i el seu impacte en el cost total
El termini d’amortització és el temps en què es retornarà el total del préstec hipotecari. L’elecció del termini afecta directament la quota mensual i el cost total del préstec. Terminis llargs permeten pagaments mensuals més reduïts, però incrementen considerablement els interessos totals que s'han de pagar. Per contra, terminis més curts redueixen els interessos totals, però impliquen quotes més altes cada mes.
4. Comissions i despeses addicionals
A més del tipus d’interès, hi ha altres despeses que poden incrementar el cost real del préstec hipotecari. Alguns bancs cobren comissions per obertura o si es retorna el préstec abans del termini acordat, fet que es coneix com a amortització anticipada. També és habitual que hi hagi assegurances de danys obligatòries o altres possibles despeses inicials com ara la de la taxació de l’habitatge.
5. Assegurances o altres productes inclosos a les hipoteques bonificades
En sol·licitar una hipoteca, és possible accedir a condicions més favorables si es contracten determinats productes addicionals del banc. Aquestes opcions, conegudes com a hipoteques bonificades, solen implicar la subscripció d’assegurances de vida o de la llar, així com la domiciliació de la nòmina. Encara que poden augmentar el cost total, representen una opció interessant per als que ja planejaven contractar aquests serveis, ja que poden obtenir millors condicions que si els adquirissin per separat.
Eines i estratègies per comparar hipoteques eficaçment
Escollir una hipoteca requereix analitzar diferents opcions i comparar les seves condicions. Per fer-ho, hi ha eines i recursos que permeten avaluar les ofertes de manera ràpida i senzilla.
Simuladors d’hipoteques: l’eina clau
Un simulador d’hipoteques permet calcular la quota mensual segons l’import del préstec, el termini d’amortització i el tipus d’interès. D’aquesta forma, és possible visualitzar l’impacte de diferents condicions abans de prendre una decisió.
Per obtenir una estimació personalitzada i de manera gratuïta, es pot utilitzar el simulador d’hipoteques de Banc Sabadell1, que facilita el càlcul en funció de les necessitats de cada usuari.
Atenció personalitzada a oficines
A més del simulador, comptar amb l’orientació d’un especialista en hipoteques, com ara l’oferta per Banc Sabadell, és clau per analitzar en profunditat cada opció i ajudar a seleccionar l’opció que millor s’adapti a les necessitats de cada client, a més de resoldre qualsevol dubte que pugui sorgir.
Avaluació d’escenaris a llarg termini
Per a hipoteques variables, és important analitzar com podrien evolucionar les quotes en funció de possibles canvis a l’euríbor. També convé revisar les condicions d’amortització anticipada i la flexibilitat del préstec en cas de canvis en la situació econòmica.
Errors comuns en escollir una hipoteca i com els pots evitar
- No comparar diverses ofertes abans de decidir i no utilitzar un simulador d’hipoteques1
- Basar la decisió únicament en el TIN i no en la TAE, que reflecteix el cost real del préstec.
- No avaluar diferents escenaris de variació de l’euríbor en hipoteques variables i mixtes.
- Contractar la hipoteca i les assegurances de forma independent en lloc d’aprofitar els possibles avantatges i l’estalvi de contractar una hipoteca bonificada que ho inclogui i que ofereixi millors condicions.
Triar la millor hipoteca requereix comparar diferents opcions, analitzar factors clau com ara el tipus d’interès, el termini i els costs addicionals, així com avaluar l’estabilitat financera personal. Prendre’s el temps necessari, assessorar-se per experts i utilitzar eines disponibles garanteix una decisió informada i adequada a cada situació.
1 El resultat d'aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la, ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les pròximes pantalles. Si vols demanar una hipoteca, un cop vegis el resultat de la simulació, hauràs de posar-te en contacte amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.
Fotografia de Freepik