Aixecament de l'hipoteca: què és i com es fa

Quan una persona acaba de pagar la seva hipoteca, sovint pensa que el procés ha finalitzat completament. No obstant això, des d'un punt de vista legal i registral, encara queda un pas important: l’aixecament o cancel·lació de la hipoteca al Registre de la Propietat. Tot i que aquest tràmit sovint passa desapercebut, és clau per assegurar que l’habitatge quedi completament lliure de càrrecs. A continuació, expliquem detalladament en què consisteix l’aixecament d'una hipoteca, els passos necessaris, els costos associats i altres qüestions rellevants que cal tenir en compte.

Què és la cancel·lació registral d’una hipoteca?

La cancel·lació registral d'una hipoteca és el procés pel qual s'elimina la càrrega de la hipoteca que figura al Registre de la Propietat d’un immoble. Encara que el préstec s'hagi pagat completament, la hipoteca no desapareix automàticament del registre; en canvi, continua figurant com una càrrega fins que se'n sol·licita la cancel·lació formal.

Això significa que, a efectes legals, l’habitatge continua apareixent com a hipotecada, la qual cosa pot generar problemes en situacions com ara la venda de l’immoble, la sol·licitud d'un nou préstec o la constitució d'altres garanties.

La cancel·lació s'ha de dur a terme mitjançant una escriptura pública davant d’un notari, signada pel banc que va concedir el préstec. Posteriorment, aquesta escriptura s'ha d’inscriure’s al Registre de la Propietat corresponent.

També hi ha la possibilitat que la hipoteca es cancel·li d’ofici 20 anys després de l'últim pagament, d'acord amb el termini de prescripció legal, però aquesta opció no sol ser recomanable si es vol disposar lliurement de l’immoble abans d'aquell termini.

Passos per cancel·lar una hipoteca

Cancel·lar una hipoteca no és un procés complex, però sí que requereix seguir una sèrie de passos ben definits per garantir que tot es faci correctament.

El certificat de deute zero

El primer pas és sol·licitar al banc l’anomenat certificat de deute zero. Aquest document acredita que el préstec hipotecari ha estat completament amortitzat i que no hi ha imports pendents de pagament. Els bancs estan obligats a emetre aquest certificat de manera gratuïta des de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Un cop obtingut el certificat, el següent pas és anar a una notaria per formalitzar l’escriptura de cancel·lació de la hipoteca. En aquest acte, el banc hi assisteix (normalment, a través d'un apoderat) per declarar que el deute ha quedat extingit.

Després de signar l'escriptura, ha de presentar-la al Registre de la Propietat. Aquest tràmit pot fer-lo l’interessat mateix o delegar-lo a una gestoria. Un cop inscrita, la hipoteca quedarà cancel·lada oficialment.

Finalment, tot i que no sempre és obligatori, pot ser recomanable liquidar l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD) amb quota zero, ja que algunes comunitats autònomes en exigeixen la presentació encara que no s’hagi de pagar cap import.

Tots aquests processos comporten una sèrie de despeses de cancel·lació de la hipoteca que cal tenir en compte.

Costos de cancel·lació de la hipoteca

Tot i que cancel·lar una hipoteca no implica pagar el préstec (ja s'ha saldat), sí que comporta certs costos administratius. Aquests costos poden variar lleugerament en funció de la comunitat autònoma i de l'import original del préstec, però generalment inclouen:

• Certificat de deute zero: gratuït per llei.
• Notari: aproximadament entre 90 i 200 euros.
• Registre de la Propietat: normalment entre 50 i 150 euros.
• Gestoria (opcional): entre 150 i 300 euros si decideixes delegar el procés.

En total, el cost de la cancel·lació registral sol oscil·lar entre 150 i 500 euros si es fa per compte propi, o una mica més si s’utilitza una gestoria.

És important destacar que, arran de les reformes legals aplicades durant els darrers anys, els bancs ja no poden imposar gestories ni cobrar comissions per la cancel·lació, la qual cosa ha reduït significativament el cost per al consumidor.

És obligatori cancel·lar la hipoteca?

Des d'un punt de vista legal, no és obligatori cancel·lar la hipoteca al Registre de la Propietat un cop ha estat pagada. No obstant això, es recomana molt fer-ho.

Mantenir una hipoteca que ja s'ha pagat sense cancel·lar-la pot generar inconvenients importants. Per exemple, si vols vendre l’habitatge, el comprador exigirà que l’immoble estigui lliure de càrregues, la qual cosa t’obligarà a cancel·lar la hipoteca en aquell moment, normalment amb presses. En altres paraules, tot i que és possible vendre una casa amb hipoteca, en formalitzar l’operació cal cancel·lar la hipoteca.

També pot dificultar la sol·licitud de nous préstecs o l'ús de l’immoble com a garantia, ja que el registre continuarà mostrant l'existència d'una càrrega hipotecària.

Què passa si no es cancel·la la hipoteca? Aixecament per caducitat

Si la hipoteca no es cancel·la voluntàriament, hi ha la possibilitat que es cancel·li d’ofici per caducitat 20 anys després de la data de venciment de l'última quota, d'acord amb el termini de prescripció legal. En aquest cas, el Registre de la Propietat pot procedir a la seva eliminació sense que el propietari hagi de sol·licitar-ho expressament.

No obstant això, no és recomanable l’aixecament d’una hipoteca per caducitat si tens previst vendre una casa amb hipoteca o sol·licitar més finançament sobre l’immoble a curt o mitjà termini. Esperar que passi aquest termini significa mantenir una càrrega registral durant anys, la qual cosa pot limitar la lliure disposició de l’immoble.

Per tant, el més aconsellable és cancel·lar la hipoteca del registre tan aviat com s'hagi liquidat el préstec, garantint així que l’immoble quedi completament lliure de càrregues des del primer moment.

En resum, l’aixecament d'una hipoteca és un tràmit essencial per tancar completament el cicle hipotecari. Tot i que no és obligatori, fer la cancel·lació registral aporta seguretat jurídica, facilita les operacions futures i evita complicacions innecessàries. Per tant, entendre els passos, els costos i els requisits permetrà afrontar aquest procés amb més tranquil·litat.