Valor de los bienes inmuebles: cómo se determina y por qué importa en herencias e hipotecas

El valor de los bienes inmuebles es un concepto que puede parecer abstracto hasta que se convierte en protagonista en decisiones tan relevantes como solicitar una hipoteca o recibir una herencia. Conocer cómo se calcula este valor, qué factores influyen en él y por qué es tan importante es clave para tomar mejores decisiones. A continuación, explicamos cómo se determina el valor de un inmueble y por qué resulta clave en dos situaciones muy comunes: las herencias y las hipotecas.

¿Qué significa el valor de un bien inmueble?

Al hablar del valor de un inmueble, el cual se determina a través de una tasación, se hace referencia a la estimación económica que se le asigna a una vivienda, un local, un terreno u otro tipo de propiedad. Este valor no siempre es único, ya que depende del contexto en el que se utilice:

• Valor de mercado. Es el precio por el que podría venderse una vivienda en condiciones normales de mercado, teniendo en cuenta la oferta y la demanda en un momento dado.
• Valor catastral. Lo asigna la administración tributaria y sirve de referencia para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal.
• Valor hipotecario. Es el que determina una tasación independiente y que se toma como referencia a la hora de conceder una hipoteca.
• Valor fiscal. El que utilizan las administraciones en el marco de sucesiones, donaciones o transmisiones patrimoniales.

Cada uno de estos valores tiene implicaciones distintas y puede variar sensiblemente, aunque todos parten de una base común: estimar cuánto vale la vivienda.

¿Cómo se determina el valor de un inmueble?

Para calcular el valor de un inmueble no basta con aplicar una fórmula. Se trata de un proceso técnico que combina métodos estandarizados y factores específicos.

Métodos más habituales para determinar el valor de un inmueble

Existen tres métodos principales para determinar el valor de un inmueble:

1. Método de comparación. Se basa en analizar el precio de venta de inmuebles similares en la misma zona. Es el más utilizado en viviendas habituales y refleja el valor real de mercado.
2. Método del coste. Calcula cuánto costaría construir de nuevo el inmueble, restando la depreciación por antigüedad y uso. Suele emplearse en edificios singulares o cuando no existen comparables en el mercado.
3. Método de capitalización de rentas. Estima el valor en función de los ingresos que genera el inmueble (alquileres, arrendamientos). Es habitual en locales comerciales, oficinas o propiedades de inversión.

Factores que influyen en el valor de un inmueble

Además de los métodos, el valor de un inmueble depende de múltiples variables, como, por ejemplo:

• Ubicación. La zona es uno de los factores más determinantes. Una vivienda bien comunicada, con servicios cercanos y en un barrio demandado tendrá un valor superior.
• Superficie y distribución. Los metros cuadrados, el número de habitaciones y la funcionalidad de los espacios influyen directamente en la tasación.
• Estado de conservación. Reformas recientes, eficiencia energética o la calidad de materiales pueden aumentar el valor.
• Antigüedad. Un inmueble nuevo o seminuevo suele valorarse más que uno antiguo sin rehabilitar.
• Mercado inmobiliario. La coyuntura económica, la demanda y la oferta de vivienda impactan en el precio final.

¿Por qué es tan importante el valor del inmueble en una hipoteca?

Cuando una persona solicita una hipoteca, el banco necesita una referencia objetiva para determinar cuánto dinero puede prestar. Ese valor lo proporciona la tasación del inmueble.

La entidad financiera no se basa en el precio de compraventa que acuerden comprador y vendedor, sino en el valor hipotecario determinado por una sociedad de tasación homologada.

El valor del inmueble afecta a la concesión de la hipoteca en elementos como:

• Importe máximo del préstamo. El banco suele conceder como financiación hipotecaria un porcentaje del valor de tasación o del de compraventa (el que sea más bajo y, como máximo, de hasta el 80%). Es decir, si, por ejemplo, una vivienda cuesta 200.000 euros y se tasa en 180.000 euros, el préstamo se calculará sobre esta última cifra.
• Seguridad para la entidad. La tasación garantiza que, en caso de impago, el inmueble cubre el riesgo asumido por el banco.

El valor de los inmuebles en las herencias

En el caso de una herencia, los bienes inmuebles se valoran para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La Administración establece reglas para calcular el valor fiscal, que no siempre coincide con el valor de mercado o con el catastral. Los herederos deben incluir este valor en la escritura de aceptación de herencia, lo que tendrá impacto directo en la tributación.

Heredar una vivienda y conocer su valoración tiene una serie de implicaciones para los herederos:

• Pago de impuestos. Cuanto mayor sea la valoración, mayor será la cantidad a pagar en concepto de impuesto de sucesiones.
• Reparto entre herederos. Conocer el valor real de los inmuebles facilita un reparto justo, evitando posibles conflictos familiares.
• Posibles discrepancias. Si la Administración considera que el valor declarado es inferior al real, puede reclamar una liquidación complementaria.
• Venta posterior del inmueble. El valor asignado en la herencia será la referencia para calcular la ganancia patrimonial en caso de venta futura.

En definitiva, el valor de un bien inmueble no es solo una cifra, sino un elemento esencial en decisiones financieras y patrimoniales tan relevantes como contratar una hipoteca o aceptar una herencia. Conocer cómo se determina y qué consecuencias tiene en cada caso permite planificar mejor y evitar sorpresas.