¿Qué es un contrato de alquiler de renta antigua?

Un contrato de alquiler de renta antigua tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda a personas con recursos económicos limitados, gracias a contratos de arrendamiento de por vida. A continuación, te explicamos en qué consiste exactamente un contrato de alquiler de renta antigua y qué puede ocurrir si el propietario del inmueble desea venderlo.

Características del alquiler de renta antigua 

Los contratos de alquiler de renta antigua, regulados por el Real Decreto 4101/1964 del 14 de diciembre, son aquellos que se firmaron entre los años 1950 y 1985 (en concreto, hasta el 9 de mayo de 1985). Su base es la de facilitar al inquilino el acceso a una vivienda de por vida, si bien tras su fallecimiento, este derecho de uso del inmueble también se transmite a su cónyuge y a sus hijos.

Esta norma, aprobada pensando en los derechos de los inquilinos, dejaba en situación de cierta desprotección a los propietarios, algo que se intentó corregir en 1994 por medio del Decreto Boyer, que la derogó parcialmente. Sin embargo, en la actualidad siguen existiendo contratos de alquiler en régimen de renta antigua.

Las principales características que tienen los contratos de alquiler de renta antigua son:

• Renta. La renta que paga el inquilino es inferior al del resto de inmuebles con características y ubicación similares.

• Prórroga del contrato. El inquilino tiene plena potestad para poder prorrogar indefinidamente el contrato de alquiler si lo desea.

• Adquisición preferente. El inquilino tiene derechos de tanteo y retracto en caso de venta de la vivienda.

• Heredable. Al morir el inquilino el contrato no tiene por qué finalizar ya que es heredado por sus sucesores.

¿Puedo vender una vivienda con alquiler de renta antigua? 

Es posible vender una vivienda con alquiler de renta antigua siempre que se tenga en cuenta que el inquilino tiene habilitados los derechos de tanteo y retracto durante los 60 días naturales siguientes a que el propietario le notifique formalmente su decisión de vender el inmueble. Estos permiten a su titular poder adquirir el inmueble con preferencia sobre cualquier persona que estuviese interesada bajo las mismas condiciones que se hubiera pactado con el propietario. 

Además, si es el inquilino quien compra la vivienda con contrato de alquiler de renta antigua, el precio de compraventa está limitado. Según una sentencia del Tribunal Supremo de 2010, una vivienda de renta antigua debe venderse por el precio de capitalización al 4,5 % de la renta anual que paga el inquilino. Es decir, que si el inquilino paga 500 euros al mes de alquiler, hay que multiplicar esta cantidad por los 12 meses que tiene un año y dividir el resultado por 4,5%. En este ejemplo, el precio de la vivienda sería de 133.333 euros.

¿Cómo afecta la renta antigua a una hipoteca? 

Normalmente, el banco concede financiación a través de una hipoteca por hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa de una vivienda (el que sea más bajo de los dos). Esto es especialmente importante en el caso de la venta de un inmueble de renta antigua dado que pueden ocurrir tres supuestos: 

• El inquilino decide adquirir la vivienda. En esta situación, es probable que el valor de tasación del inmueble sea superior al precio de compraventa, por lo que el inquilino obtendrá menor financiación que en el caso de otras viviendas similares que tengan un precio de venta mayor. 

• El inquilino no adquiere la vivienda y la compra un tercero. En este caso se extinguiría el contrato de alquiler de renta antigua y el nuevo propietario tendría que solicitar una hipoteca siguiendo los pasos habituales.

• El inquilino no adquiere la vivienda y la compra un tercero, manteniendo el contrato de alquiler de renta antigua. Este supuesto suele darse cuando es una empresa quien adquiere la vivienda, buscando obtener ingresos estables. Si fuera necesaria la financiación a través de una hipoteca, se podría solicitar como cualquier otra.

¿Qué opciones tengo como propietario?

Si un propietario desea vender la vivienda con un contrato de renta antigua a precio de mercado, es decir, sin que el inquilino ejerza sus derechos de tanteo y retracto, lo más conveniente es llegar a un acuerdo amistoso entre ambas partes. En esa negociación, por ejemplo, el propietario puede ofrecer al inquilino una compensación económica o acordar con él una fecha para que se haga efectiva la extinción del contrato.

En el caso de que el propietario recibiera una negativa por parte del inquilino, tiene derecho a extinguir el contrato de renta antigua si se da alguna de estas situaciones:

• Necesita la vivienda para utilizarla él o un familiar directo.

• El inquilino no ha abonado alguna de las rentas en el plazo acordado.

• El inquilino está, a su vez, subarrendando el inmueble a un tercero, obteniendo un beneficio económico por ello.

• El inquilino no utiliza la vivienda como su residencia habitual ya que no la habita durante, al menos, seis meses al año.

En el caso de que ocurra alguno de estos supuestos y el inquilino no se marche voluntariamente, el propietario puede recurrir a la vía judicial para intentar finalizar el contrato de renta antigua.