Qué es la dación en pago de la vivienda y cómo funciona

La dación en pago es un término jurídico que hace referencia a la entrega de una vivienda al banco para cancelar una hipoteca, aunque su alcance y aplicación práctica implican una serie de matices. En este artículo analizamos qué es la dación en pago, cómo funciona, qué requisitos hay que cumplir, sus ventajas y desventajas, así como las posibles alternativas que existen.

Comprender bien estas opciones resulta especialmente relevante antes de contratar la hipoteca, ya que decisiones como el importe del préstamo, el plazo o el tipo de interés condicionan el esfuerzo financiero futuro. Por eso, es aconsejable utilizar un simulador hipotecario que permita estimar la cuota y el coste total de la hipoteca.

¿Qué se entiende por dación en pago y cuáles son sus implicaciones legales?

La dación en pago es un mecanismo jurídico mediante el cual un deudor entrega un bien, en este caso una vivienda, al acreedor como forma de extinguir una deuda pendiente, principalmente por causa de sobreendeudamiento. Aplicado al ámbito hipotecario, significa que el titular de una hipoteca entrega la propiedad de la vivienda al banco a cambio de que este dé por saldada la deuda que pesa sobre ella.

Legalmente, la dación en pago extiende tanto la deuda principal como las responsabilidades accesorias, siempre que así se haya pactado. En otras palabras: una vez aceptada por el banco y formalizada en escritura pública ante notario, el deudor queda liberado de cualquier obligación futura vinculada a esa hipoteca.

En todo caso, es necesario que se pacte con el banco la aceptación de la dación en pago. Si no, seguirán siendo exigibles tanto la deuda principal como cualquier posible diferencia entre lo adeudado y el valor de mercado de la vivienda, incluso después de una ejecución hipotecaria.

Requisitos para solicitar la dación en pago en España

En España, la dación en pago ha estado históricamente vinculada a lo que se conoce como Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, establecido en el Real Decreto-ley 6/2012 y modificado en varias ocasiones.

El Código de Buenas Prácticas bancarias y la dación en pago

Aunque este Código ha evolucionado a lo largo del tiempo, su esencia sigue siendo la misma: facilitar soluciones para deudores hipotecarios en dificultades económicas, y solo se aplica a quienes cumplen determinados requisitos.

Los requisitos que normalmente deben concurrir para solicitar la dación en pago bajo el Código de Buenas Prácticas son los siguientes:

• Estar en situación de vulnerabilidad económica o umbral de exclusión. Esto se verifica en función de los ingresos de la unidad familiar, cargas familiares o circunstancias extraordinarias como desempleo de larga duración, discapacidad o enfermedad grave, entre otros factores.
• Que la vivienda sea la habitual y su valor de adquisición esté por debajo de ciertos límites específicos.
• Que se haya intentado, sin éxito, una reestructuración viable de la deuda ofrecida por el banco. La dación en pago sólo debe considerarse cuando otras medidas, como por ejemplo, la novación de la hipoteca resulten inviables.
• Que no se haya dictado el anuncio de subasta en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Es decir, se debe solicitar antes de que el banco haya avanzado en la ejecución judicial de la hipoteca.
• Que el banco esté adherido al Código de Buenas Prácticas.

Ventajas y desventajas de la dación en pago para el deudor

Para el deudor, la dación en pago ofrece una serie de ventajas:

• Extinción total de la deuda garantizada. Una vez que se formaliza la dación, el deudor queda liberado de la hipoteca y de cualquier reclamación adicional por parte del banco.
• Evitar litigios largos y costosos. Frente a la ejecución judicial tradicional, donde el banco subasta la casa, la dación evita procedimientos que pueden durar años.
• Posibilidad de alquiler social. En muchos casos, el deudor puede solicitar un contrato de alquiler por un periodo determinado con condiciones favorables.
• Protección de otros bienes. Al extinguir la deuda principal, se reduce el riesgo de que el banco persiga otros activos del deudor, aunque esto depende del pacto específico.

En cuanto a sus posibles desventajas, las más destacadas son:

• Pérdida de la propiedad. El deudor renuncia completamente al inmueble.
• Dificultades de acceso. No todos los solicitantes cumplen los requisitos del Código de Buenas Prácticas.
• Impacto en el historial crediticio. Aunque no tiene por qué ser negativo, la dación en pago queda reflejada y puede dificultar futuros préstamos a corto plazo.
• No aplicable automáticamente. Si el banco no está adherido al Código o no acepta la dación, el deudor no tiene un derecho garantizado a que se la concedan.

Alternativas a la dación en pago ante dificultades económicas

Antes de plantear una dación en pago, el Código de Buenas Prácticas y la práctica bancaria prevén otras soluciones:

• Reestructuración de la deuda. Modificación de las condiciones de la hipoteca —plazo, tipo de interés o periodo de carencia— para que sea más sostenible.
• Quita de deuda. Reducción del capital pendiente, que disminuye lo adeudado sin perder la propiedad.
• Alquiler social. Si la vivienda ya ha sido objeto de ejecución, se puede acceder a un contrato de alquiler asequible con la entidad.
• Negociación directa con el banco. Acuerdos fuera del Código pueden incluir períodos de carencia, refinanciaciones o ventas asistidas.
• Mediación o arbitraje. Recursos alternativos de resolución de conflictos para llegar a una solución pactada con la entidad.

¿Es posible la dación en pago entre particulares y otras dudas comunes?

La dación en pago no es exclusiva del ámbito hipotecario ni de los bancos y puede pactarse entre cualquier acreedor y deudor que así lo acuerden. Por ejemplo, un particular puede aceptar la entrega de un inmueble en lugar de dinero para cancelar una deuda, si ambas partes lo consienten. Pero, en ese caso, no opera la protección del Código de Buenas Prácticas y dependerá del acuerdo privado y de sus efectos fiscales y registrales.

En definitiva, la dación en pago es una herramienta que permite a deudores en dificultades económicas cancelar su deuda con la entrega de su vivienda. Aunque jurídicamente no es un derecho automático, está contemplada en el marco del Código de Buenas Prácticas para proteger a quienes cumplen ciertos requisitos. Antes de optar por esta vía, es esencial evaluar otras alternativas, comprender sus ventajas y limitaciones e informarse bien con profesionales cualificados.