¿Qué es el LTV y cómo influye en tu hipoteca?

Cuando una persona solicita una hipoteca, el banco analiza distintos factores antes de concederla, como sus ingresos, el nivel de endeudamiento, la estabilidad laboral o la tasación de la vivienda. Entre estos indicadores hay uno especialmente importante: el Loan To Value (LTV). Esta ratio determina tanto la cantidad que se puede financiar como las condiciones aplicadas al préstamo.

A continuación, explicamos qué es el LTV, cómo se calcula, qué factores influyen y qué consejos pueden ayudar a optimizarlo en el momento de solicitar una hipoteca.

¿Qué es el Loan To Value?

El LTV, traducido como “préstamo sobre valor”, es un indicador que mide la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de la tasación de la vivienda. Indica qué porcentaje del precio del inmueble se financia mediante el préstamo hipotecario. Por ejemplo, si una vivienda se tasa en 200.000 euros y el banco concede 160.000 euros de hipoteca, el LTV será del 80%.

El LTV es clave para entender el funcionamiento de una hipoteca, ya que refleja el nivel de riesgo que asume el banco al conceder un préstamo hipotecario. Cuanto más alto sea el LTV, mayor será el porcentaje del valor del inmueble que se financia, y más expuesto quedará el banco en caso de impago. Por eso, las entidades suelen marcar límites máximos de LTV para conceder financiación.

En España, lo habitual es que los bancos financien hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos). En algunos casos, como segundas residencias, el porcentaje de financiación suele ser menor.

Cómo calcular el LTV de tu hipoteca

El cálculo del LTV se obtiene con la siguiente fórmula:

LTV (%) = (Importe del préstamo / Valor de tasación de la vivienda) × 100

Veamos un ejemplo práctico:

• Valor de tasación de la vivienda: 250.000 euros
• Importe del préstamo solicitado: 187.500 euros

LTV = (187.500 / 250.000) × 100 = 75%

Esto significa que el comprador debe aportar de sus propios ahorros el 25% restante del valor de la vivienda.

En la práctica, es importante tener en cuenta que:

1. El banco siempre toma como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación. Si una casa se compra por 200.000 euros, pero se tasa en 220.000 euros, la entidad aplicará la fórmula sobre los 200.000 euros.

2. A mayor ahorro previo, menor LTV. Si el comprador aporta más dinero para la entrada, se reduce el porcentaje de financiación y, por tanto, el LTV.

En cualquier caso, es recomendable utilizar un simulador de hipotecas para tener una idea aproximada de cómo podría ser el préstamo ideal en función de determinados elementos como el precio o la ubicación del inmueble. 

LTV y su relación con el riesgo y condiciones del préstamo

El LTV no solo permite calcular cuánto dinero financia el banco, sino que también es un indicador del riesgo crediticio y tiene un impacto directo en las condiciones de la hipoteca:

• Riesgo para el banco. Un LTV elevado significa que el comprador ha aportado poco capital propio y que la entidad asume más riesgo en caso de impago. Si la vivienda debe ejecutarse y venderse, podría no cubrir la totalidad del préstamo concedido.

• Impacto en el tipo de interés. En general, los préstamos con LTV más bajos obtienen tipos de interés más ventajosos. 

• Exigencia de productos vinculados. Cuando el LTV se acerca al límite máximo, algunas entidades pueden requerir contratar productos adicionales (seguros, planes de pensiones, domiciliación de nómina) para compensar el riesgo.

Consejos para optimizar tu LTV al solicitar una hipoteca

Antes de solicitar una hipoteca, hay que tener presente que tener un LTV equilibrado puede ayudar en la concesión. Para ello, estos consejos pueden ser muy útiles:

• Ahorrar antes de comprar. La regla general es disponer de, al menos, el 30-35% del valor de la vivienda antes de dar el paso: un 20% para cubrir la parte que no financia el banco y alrededor de un 10-15% para los gastos de compraventa (impuestos, notaría, gestoría, etc.).

• Ajustar las expectativas de compra. Si el ahorro disponible es limitado, optar por una vivienda con un precio más ajustado permitirá reducir el LTV y aumentar las opciones de financiación.

• Mejorar el perfil financiero. Reducir deudas previas, mantener un buen historial crediticio y contar con ingresos estables son factores que ayudan al banco a la hora de conceder un préstamo, incluso con un LTV cercano al límite.