Levantamiento de hipoteca: qué es y cómo se realiza

Cuando una persona termina de pagar su hipoteca, suele pensar que el proceso ha finalizado por completo. Sin embargo, desde el punto de vista legal y registral, aún queda un paso importante, como es el levantamiento o cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este trámite, aunque muchas veces se pasa por alto, es clave para que la vivienda quede completamente libre de cargas. A continuación, explicamos con detalle qué implica el levantamiento de una hipoteca, cuáles son los pasos necesarios, los costes asociados y otras cuestiones relevantes que conviene tener en cuenta.

¿Qué es la cancelación registral de una hipoteca?

La cancelación registral de una hipoteca es el proceso mediante el cual se elimina la carga hipotecaria que figura en el Registro de la Propiedad sobre un inmueble. Aunque el préstamo esté totalmente pagado, la hipoteca no desaparece automáticamente del registro, sino que sigue constando como una carga hasta que se solicita su cancelación formal.

Esto significa que, a efectos legales, la vivienda sigue apareciendo como hipotecada, lo que puede generar problemas en situaciones como la venta del inmueble, la solicitud de un nuevo préstamo o la constitución de otras garantías.

La cancelación registral debe realizarse mediante escritura pública ante notario, firmada por el banco que concedió el préstamo. Posteriormente, esta escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Existe también la posibilidad de que la hipoteca se cancele de oficio pasados 20 años desde el último pago, según el plazo de prescripción legal, pero esta opción no suele ser recomendable si se quiere disponer libremente del inmueble antes de ese plazo.

Pasos para realizar el levantamiento hipotecario

El levantamiento de una hipoteca no es un proceso complejo, pero sí requiere seguir una serie de pasos bien definidos para garantizar que todo se realiza correctamente.

El certificado de deuda cero

El primer paso es solicitar al banco el denominado certificado de deuda cero. Este documento acredita que el préstamo hipotecario ha sido completamente amortizado y que no existen cantidades pendientes de pago. Los bancos están obligados a emitir este certificado de forma gratuita desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Una vez obtenido el certificado, el siguiente paso es acudir a una notaría para formalizar la escritura de cancelación de hipoteca. En este acto, el banco comparece (normalmente, a través de un apoderado) para declarar extinguida la deuda.

Después de firmar la escritura, hay que presentarla en el Registro de la Propiedad. Este trámite puede realizarlo el propio interesado o delegarse en una gestoría. Tras la inscripción, la hipoteca quedará oficialmente cancelada.

Por último, aunque no siempre es obligatorio, puede ser recomendable liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) con cuota cero, ya que algunas comunidades autónomas exigen su presentación aunque no haya que pagar importe alguno.

Todos estos procesos conllevan una serie de gastos de cancelación de la hipoteca que hay que tener en cuenta.

Costes de la cancelación de la hipoteca

Aunque cancelar una hipoteca no implica pagar el préstamo (ya está saldado), sí conlleva ciertos gastos administrativos. Estos costes pueden variar ligeramente en función de la comunidad autónoma y del importe original del préstamo, pero en general incluyen:

• Certificado de deuda cero: gratuito por ley.
• Notaría: entre 90 y 200 euros aproximadamente.
• Registro de la Propiedad: suele situarse entre 50 y 150 euros.
• Gestoría (opcional): entre 150 y 300 euros si se decide delegar el proceso.

En total, el coste de la cancelación registral suele oscilar entre 150 y 500 euros si se realiza por cuenta propia, o algo más si se recurre a una gestoría.

Es importante destacar que, desde las reformas legales aplicadas en los últimos años, los bancos no pueden imponer gestorías ni cobrar comisiones por la cancelación, lo que ha reducido significativamente el coste para el consumidor.

¿Es obligatorio cancelar la hipoteca?

Desde un punto de vista legal, no es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad una vez pagada. Sin embargo, sí es altamente recomendable hacerlo.

Mantener una hipoteca ya pagada sin cancelarla puede generar inconvenientes importantes. Por ejemplo, si se quiere vender la vivienda, el comprador exigirá que el inmueble esté libre de cargas, lo que obligará a realizar la cancelación en ese momento, normalmente con prisas. Es decir, aunque es posible vender una casa con hipoteca a la hora de formalizar la operación es preciso cancelar la hipoteca.

También puede dificultar la solicitud de nuevos préstamos o la utilización del inmueble como garantía, ya que el registro seguirá reflejando la existencia de una carga hipotecaria.

¿Qué ocurre si no se cancela la hipoteca? El levantamiento por caducidad

Si no se realiza el levantamiento de forma voluntaria, existe la posibilidad de que la hipoteca se cancele de oficio por caducidad una vez transcurridos 20 años desde el vencimiento de la última cuota, conforme al plazo de prescripción legal. En ese caso, el Registro de la Propiedad puede proceder a su eliminación sin que el propietario tenga que solicitarlo expresamente.

Sin embargo, el levantamiento de hipoteca por caducidad no es recomendable si se tiene previsto vender una casa con hipoteca o solicitar otra financiación sobre el inmueble a corto o medio plazo. Esperar a este plazo implica mantener durante años una carga registral que puede limitar la libre disposición del inmueble.

Por ello, lo más aconsejable es realizar la cancelación registral en cuanto se haya liquidado el préstamo, garantizando así que el inmueble queda completamente libre de cargas desde el primer momento.

En definitiva, el levantamiento de una hipoteca es un trámite esencial para cerrar completamente el ciclo de una hipoteca. Aunque no es obligatorio, realizar la cancelación registral aporta seguridad jurídica, facilita futuras operaciones y evita complicaciones innecesarias. Por ello, conocer los pasos, los costes y los requisitos permite afrontar este proceso con mayor tranquilidad.