Asumir la titularidad de la vivienda tras un divorcio implica modificar la hipoteca a través de una novación, lo que puede suponer cambios en el préstamo.
Cuando una pareja se divorcia, hay que pensar, entre otras cosas, en qué hacer con la hipoteca conjunta, en caso de existir. Lo más habitual es que uno de los dos decida quedarse con la titularidad de la vivienda y, por lo tanto, asumir la titularidad del préstamo hipotecario. Para ello, es necesario extinguir el condominio para, más adelante, ejecutar una novación de hipoteca. Ambos procesos requieren una serie de trámites que es importante conocer.
A continuación, te explicamos paso a paso cómo hacer una novación de la hipoteca en caso de divorcio y qué coste implica.
Cómo realizar una novación de hipoteca tras un divorcio
Una novación de hipoteca es la mejor opción para eliminar la cotitularidad de un préstamo hipotecario en caso de divorcio, de manera que uno de los miembros de la antigua pareja asuma su devolución. A través de una novación de hipoteca, el propietario y el banco renegociarán las condiciones de la hipoteca para particulares.
En primer lugar, el banco debe aceptar formalmente una novación de hipoteca. Por ello, es conveniente que el propietario tenga preparada la documentación que acredite su solvencia financiera, ya que cuando el banco concedió en su momento el préstamo hipotecario lo hizo en base a los ingresos conjuntos de la pareja.
En este sentido, es importante demostrar que el pago de las cuotas de la hipoteca no supondrá más del 30% del total de los ingresos mensuales del titular. Además, es clave contar con un buen historial crediticio y una estabilidad laboral demostrable. ¿Quieres hacer una simulación de cómo quedaría tu hipoteca según tus ingresos? Simula tu hipoteca.
¿Qué se puede modificar en una novación de hipoteca?
Los principales cambios que se pueden implementar a través de una novación de hipoteca son:
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Titular de la hipoteca, cambiando al titular de la hipoteca, que tendrá que hacer frente al pago de las cuotas.
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Tipo de interés, que puede pasar de fijo a variable, o al revés. También se puede establecer un nuevo diferencial, que es la parte fija que se suma al índice de referencia de la hipoteca.
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Plazo de amortización, que podrá incrementarse (lo que significa que se rebaja la cuantía de las cuotas) o reducirse (aumentando la cantidad de cada cuota).
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Capital prestado, que puede reducirse o ampliarse, afectando también al importe de las cuotas y al plazo para completar el pago de la hipoteca.
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Sistema de amortización, se puede llegar a negociar un periodo de carencia si fuera necesario, en el que no habrá que abonar cuotas durante un tiempo establecido.
¿Cuánto cuesta hacer una novación de la hipoteca?
Completar una novación de la hipoteca conlleva dos gastos principales para el nuevo propietario:
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Tasación de la vivienda: Permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede la novación de hipoteca y en qué condiciones. Habitualmente, la tasación de un inmueble oscila entre los 250 y los 500 euros.
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Comisión por novación: que está indicada en la escritura de la hipoteca y que ronda entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.
¿Qué es el condominio de una vivienda?
Como paso previo a la novación de la hipoteca tras un divorcio es preciso llevar a cabo la extinción del condominio.
Un condominio es una propiedad que se comparte entre dos o más personas, como puede ser el caso de la vivienda. A través de una extinción del condominio, uno de los copropietarios cede su parte al otro titular (a cambio de una compensación económica) que, por lo tanto, se convierte a partir de ese momento en propietario único. Los motivos más habituales para llevar a cabo una extinción de condominio son por un divorcio o por una herencia.
Para poder realizar una extinción del condominio, es preciso completar los siguientes pasos:
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Acuerdo entre los copropietarios. El primer paso es conseguir alcanzar un acuerdo con todos los copropietarios de la vivienda en relación a quién asumirá su titularidad y cómo se efectuará el reparto de los gastos.
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Formalizar la extinción del condominio. Hay que pedir cita ante el notario, que explicará cómo se escriturará la operación y cómo se calculará la compensación económica que recibirá el copropietario que cede su parte de la vivienda. A continuación, se formalizará la extinción del condominio mediante escritura pública ante el notario o en el convenio regulador del acuerdo de divorcio.
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Inscribir la disolución en el Registro de la Propiedad. A través de esta inscripción, quedará constancia del nuevo propietario del inmueble a todos los efectos.
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Escriturar la novación de la hipoteca. De este modo, y tras llegar a un acuerdo con el banco, la nueva hipoteca reflejará quién será el nuevo titular único y las condiciones de devolución del préstamo.
Gastos de la extinción de un condominio tras un divorcio
La persona que asumirá la titularidad de la vivienda y, por lo tanto, la hipoteca después de un divorcio, tendrá que pagar todos los gastos administrativos e impuestos asociados al proceso, que son diferentes a los gastos de una hipoteca. Es decir, que tendrá que ocuparse económicamente de:
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Los honorarios del notario. El notario completará la formalización de la disolución en escritura pública. Su coste suele rondar el 0,5% del valor cedido.
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Los honorarios del registrador. Se sitúan en torno al 0,25% del valor cedido.
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El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Según cada comunidad autónoma, su coste está entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido.
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Los honorarios de la gestoría. Aunque este gasto es opcional, una gestoría se ocupa, entre otros trámites, de abonar el IAJD y de completar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Tiene un coste cercano a los 300 euros.
Junto a estos gastos, la antigua pareja tendrá que pagar, de manera compartida, los honorarios de los abogados para redactar el convenio regulador del divorcio.
Además, el nuevo titular de la vivienda deberá compensar económicamente al antiguo copropietario de manera equivalente al valor cedido.
Fotografía de Gabrielle Henderson en Unplash