Comprar una vivienda entre particulares en España es posible, aunque para poder hacerlo es necesario seguir una serie de pasos. Por regla general, la compraventa de una casa entre particulares debe articularse mediante un contrato privado pero, para que sea legalmente válido, es necesario que se formalice en escritura pública ante notario. En cualquier caso, aunque se realice entre particulares, siempre es posible para el comprador financiar la compra mediante una hipoteca. Para ello, es conveniente simular la cuota de la hipoteca con antelación para descubrir cómo se ajusta con el presupuesto personal. A continuación, analizamos los aspectos clave para comprar una casa entre particulares y la documentación necesaria para llevarla a cabo.
¿Cómo comprar un piso a un particular?
Por lo general, es posible comprar una casa a través de una agencia inmobiliaria o negociando de manera directa con el propietario. Entre las ventajas de esta segunda vía destaca la posibilidad de conseguir un precio final menor al eliminar la figura del intermediario. Sin embargo, también hay que tener en cuenta que, al no tener el asesoramiento de un profesional, el comprador tendrá que prestar una atención especial a una serie de aspectos clave.
Aspectos clave de la compraventa pisos de segunda mano de particulares
Antes de formalizar la compraventa de una casa de segunda mano entre particulares, conviene analizar con detalle algunos elementos fundamentales. Entre los factores a tener en cuenta al comprar una vivienda, destacan los siguientes:
- Precio. Es importante informarse sobre los precios de mercado en la zona y comparar con el valor catastral del inmueble, que puede servir como referencia inicial. Un precio significativamente por debajo de lo habitual podría indicar problemas ocultos, como cargas pendientes o un mal estado de conservación.
- Estado legal del inmueble. También hay que verificar en el Registro de la Propiedad que la persona que vende la vivienda es su legítimo propietario, si la casa tiene licencia de primera ocupación y si existen obras no declaradas o ampliaciones sin legalizar que puedan afectar al valor o generar sanciones.
- Posibles deudas pendientes. Al realizar cualquier operación de compraventa, es fundamental solicitar una nota simple para comprobar si la casa tiene deudas pendientes o si soporta alguna carga, como una hipoteca.
- Estado de la vivienda. La antigüedad del inmueble, la instalación eléctrica, de fontanería y calefacción, los gastos de comunidad y las posibles derramas también pueden influir a la hora de cerrar la compraventa de una vivienda.
- Contrato de compraventa. Hay que revisar de manera detallada aspectos como el precio, la forma de pago o los términos de la operación, antes de proceder a la firma de este documento. Si el vendedor pide firmar con anterioridad un contrato de arras es oportuno señalar que, aunque la ley no establece una cantidad mínima, se suele abonar el 10% del valor total de la compraventa, que se descuenta del precio final.
- Liquidez. Es adecuado que el comprador se asegure de tener la liquidez necesaria para cubrir los gastos de la compraventa, como el pago de la Notaría o de los impuestos correspondientes. Si es necesario, es posible solicitar financiación a través de una hipoteca.
Documentación necesaria en la venta de pisos entre particulares
Entre la documentación necesaria para formalizar la venta de un piso entre particulares se encuentra:
- Contrato de compraventa. Debe incluir los datos del comprador y del vendedor, información sobre la propiedad, el precio de compraventa, la forma de pago y la entrega de la vivienda.
- Escritura de compraventa. Permite constatar que el vendedor es el legítimo propietario de la vivienda.
- Documento Nacional de Identidad (DNI) de ambas partes.
- Nota simple del Registro de la Propiedad. Permite constatar que el inmueble está libre de posibles cargas o gravámenes.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El recibo más reciente del IBI atestigua que el vendedor está al corriente de pago de este impuesto.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Certificado de deuda hipotecaria. En el caso de estar hipotecada, este certificado permite conocer la deuda pendiente para poder tramitar su cancelación.
Además, en ocasiones también es posible solicitar, con carácter opcional, otra documentación como planos del inmueble o los estatutos de la comunidad de propietarios.
Claves para redactar un contrato de compraventa entre particulares
En un contrato de compraventa de una vivienda debe figurar la siguiente información:
- Identificación de las partes. Nombres completos, DNI y direcciones del comprador y vendedor.
- Objeto de la compraventa. Descripción detallada y precisa del inmueble, incluyendo su dirección completa, una descripción de la propiedad, superficie y, en caso de que los hubiera, información sobre cargas y gravámenes.
- Precio y forma de pago. Precio total en números y letras. En cuanto a la forma de pago, hay que indicar si es al contado o a plazos.
- Método de pago. Habitualmente, a través de una transferencia bancaria o de un cheque.
- Fecha y lugar de entrega.
- Cláusulas especiales. Por ejemplo, si ha habido un contrato de arras o el pago de una señal.
- Firma de las dos partes y fecha.
Ventajas de la compraventa de viviendas entre particulares
Entre las ventajas de la compra de vivienda de segunda mano entre particulares destacan:
- Ahorro. Al no haber agencia inmobiliaria, se evita el pago de comisiones, que puede representar hasta un 5% del valor de la vivienda.
- Negociación. Es posible negociar de manera directa con el propietario, lo que puede favorecer que se llegue a un acuerdo con mayor rapidez.
- Transparencia. Al hablar directamente comprador y vendedor, es posible que se genere una mayor confianza entre ambos.
En cuanto a los posibles riesgos para el comprador, los más relevantes pueden ser los de que la vivienda pueda tener alguna carga oculta, como un embargo o una deuda que no se manifieste en el registro público, o que el vendedor esté a la vez negociando con otros potenciales compradores y que, al final, el precio de compraventa se encarezca.
Antes de cerrar una operación de compraventa entre particulares, contar con la ayuda de un gestor del banco y utilizar un simulador de hipotecas es clave. Estos especialistas pueden ayudar a revisar la documentación, resolver dudas legales y valorar la capacidad financiera para elegir el tipo de hipoteca que mejor encaje con cada perfil.
Fotografia de Freepik