¿Cómo saber si una vivienda está libre de cargas?

A continuación, explicamos qué son las cargas de una vivienda, cómo comprobarlas y qué hacer si el inmueble no está completamente libre, algo clave si se va a hipotecar una vivienda o se necesita un certificado de deuda cero para formalizar la compraventa del inmueble.

¿Qué se considera como una carga?

Una carga es cualquier obligación económica o limitación legal que afecta a un inmueble y puede reducir su valor, restringir su uso o impedir su venta. En otras palabras, es un derecho de un tercero sobre la vivienda que puede condicionar al nuevo propietario.

Por ejemplo, si el anterior dueño pidió una hipoteca y aún no la ha cancelado registralmente, esa deuda seguirá figurando como carga. Aunque el préstamo esté pagado, mientras no se tramite la cancelación registral en el Registro de la Propiedad, el inmueble no estará completamente libre. Por eso, antes de comprar una vivienda conviene solicitar una nota simple que muestre la situación legal actual.

Tipos de cargas que pueden existir sobre un inmueble

• Hipotecas. Es la carga más frecuente. Se inscribe en el Registro de la Propiedad cuando el comprador obtiene un préstamo hipotecario. Si sigue activa o no se ha cancelado registralmente, el comprador podría asumir esa deuda. Por eso, si el vendedor asegura que ya ha terminado de pagar, debe presentar el certificado de deuda cero emitido por su banco y tramitar la cancelación registral. Hasta entonces, la vivienda no estará totalmente libre.
• Embargos. Son anotaciones judiciales o administrativas que recaen sobre un inmueble cuando el propietario tiene deudas impagadas, por ejemplo, con Hacienda, la Seguridad Social o por una sentencia judicial. Hasta que el embargo se levante, el bien puede ser subastado. Comprar una vivienda embargada sin saberlo puede acarrear consecuencias legales y económicas graves.
• Servidumbres. Son limitaciones legales que benefician a otra finca o a terceros. Por ejemplo, un derecho de paso o una servidumbre de desagüe. Aunque no siempre implican costes económicos, pueden afectar al uso o al valor de la vivienda.
• Usufructo. Permite a una persona usar y disfrutar un bien que pertenece a otra. Es habitual en herencias: por ejemplo, un cónyuge viudo con usufructo vitalicio. En estos casos, el comprador no podría ocupar o disponer libremente del inmueble hasta que ese derecho finalice.
• Cargas fiscales y de comunidad. Además de las registrales, hay que comprobar si existen deudas con la comunidad de propietarios o recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pendientes. Aunque no siempre figuran en el Registro, pueden transmitirse al nuevo propietario y generar conflictos posteriores.

¿Cómo puedes consultar las cargas de un inmueble?

• Dirección exacta del inmueble.
• Número de finca registral.
• Nombre del titular actual.

Cosas a tener en cuenta si la vivienda tiene cargas

1. Negociar con el vendedor. Si la carga es una hipoteca pendiente, el vendedor puede cancelarla antes de la venta o abonarla con parte del importe recibido. En ese caso, será necesario coordinar con el banco y el notario la cancelación registral y presentar el certificado de deuda cero que acredite que el préstamo está totalmente pagado.
2. Evaluar el impacto legal y económico. Algunas cargas, como las servidumbres, no impiden la compraventa, pero sí pueden limitar el uso o reducir el valor del inmueble. Conviene valorar si se ajustan a las necesidades del comprador y si el precio refleja esa circunstancia.
3. Reflejarlo en el contrato. Si existen cargas pendientes que se van a cancelar antes o durante la compraventa, deben quedar reflejadas en el contrato de arras o en la escritura pública. De este modo, se garantiza la seguridad jurídica de ambas partes.