¿Cómo cambiar el titular de una hipoteca?

Para cambiar el titular de una hipoteca es necesario llevar a cabo una novación, te contamos cómo realizarla paso a paso y todo lo que implica.

Dado que el plazo de devolución de una hipoteca suele extenderse durante varios años es posible que, en un momento dado, por diversas circunstancias como una separación o el fallecimiento del titular, sea necesario cambiar su titularidad. Para llevarlo a cabo, es necesario solicitar al banco una novación, que es un proceso en el que es posible modificar algunas condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a su contratación. 

Diferencia entre titular de hipoteca y titular de vivienda

El titular de una hipoteca suele ostentar también la propiedad de la vivienda, aunque en ocasiones se trata de personas diferentes. Por ejemplo, si una pareja adquiere una casa, pueden decidir que uno aparezca como titular único de la vivienda mientras el otro sea el titular del préstamo hipotecario. El principal motivo de hacerlo es porque quien se quede fuera de la hipoteca tenga alguna deuda contraída, como un préstamo, que pueda afectar a la capacidad de endeudamiento y, por lo tanto, a la cuota que se tenga que pagar cada mes. 

En cualquier caso, el titular de una hipoteca es quien tiene la obligación de abonar el pago del préstamo hipotecario, mientras que el titular de la vivienda, al tener por regla general, mayor capacidad de endeudamiento, podrá, llegado el caso, solicitar un préstamo personal.

¿Cuántos titulares puede haber en una hipoteca?

No existe un límite legal sobre el número de titulares que puede tener una hipoteca, siempre que cumplan con los requisitos que exige el banco. De hecho, cuantos más titulares existan es probable que haya mayores garantías de devolución del préstamo hipotecario, lo que puede favorecer en que se apliquen mejores condiciones, como un tipo de interés menor.

Incluir a más de un titular a la hora de solicitar una hipoteca puede facilitar también su aprobación por parte del banco, así como favorecer que sea posible optar a una mayor financiación. Algo que es habitual, por ejemplo, cuando una persona joven va a adquirir su primera vivienda y uno de sus progenitores decide compartir con ella la titularidad del préstamo hipotecario.

¿Cómo cambiar el titular de una hipoteca?

Para cambiar el titular de una hipoteca hay que solicitar al banco una novación. La ventaja de efectuar una novación de hipoteca es que permite ahorrar dinero con respecto a otras posibles alternativas como cancelar la hipoteca y abrir otra nueva.

El principal requisito para que pueda efectuarse una novación de hipoteca es que el banco tiene que aceptarla formalmente. Por ello, es conveniente que el propietario tenga preparada la documentación que acredite su solvencia financiera, ya que cuando el banco concedió en el pasado el préstamo hipotecario lo hizo en base a los ingresos que tenía en ese momento.

Los únicos gastos de una novación de hipoteca para el titular son:

• Tasación de la vivienda. Permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede o no la novación de hipoteca y en qué condiciones. Su coste oscila entre los 250 y los 500 euros.

• Comisión por novación. Su coste suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.

Además de la titularidad, en una novación es posible cambiar otros aspectos, como el tipo de interés, el plazo de amortización, el capital prestado o el sistema de amortización. 

Si finalmente se efectúa la novación, el banco entregará al titular de la hipoteca la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) al menos diez días naturales antes de la firma de la novación del contrato.

Cambio de titularidad de hipoteca por separación o divorcio

Si una pareja se separa y tiene una hipoteca conjunta, lo más habitual es que uno de los dos decida quedarse con la vivienda y, por lo tanto, asumir la titularidad del préstamo hipotecario. Esto requiere, en primer lugar, la extinción del condominio y, posteriormente, llevar a cabo una novación de hipoteca. 

Desde un punto de vista legal, un condominio es una propiedad que se comparte entre dos o más personas, como sucede con una vivienda. Si se ejecuta una extinción del condominio, uno de los propietarios cede su parte al otro titular a cambio de una compensación económica.

Para realizar una extinción del condominio, son necesario los siguientes pasos:

• Alcanzar un acuerdo con todos los propietarios en relación a quién asumirá la titularidad de la vivienda y cómo se efectuará el reparto de los gastos.

• Formalizar la extinción del condominio mediante escritura pública ante el notario o en el convenio regulador del acuerdo de divorcio.

• Inscribir la disolución del condominio en el Registro de la Propiedad.

• Cuando se efectúe, escriturar la novación de la hipoteca, reflejando quién es el nuevo titular y las condiciones de devolución del préstamo.

Además de la compensación económica al antiguo propietario de la vivienda, la persona que asuma plenamente la titularidad de la vivienda y la hipoteca tendrá que pagar todos los gastos administrativos e impuestos asociados al proceso. Entre ellos, se encuentran:

• Los honorarios del notario.

• Los honorarios del registrador.

• El pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

• Los honorarios de la gestoría. 

Además, de manera compartida la antigua pareja tendrá que pagar los honorarios de los abogados para redactar el convenio regulador del divorcio. 

Cambio de titularidad de hipoteca por fallecimiento

Cuando fallece el titular de una hipoteca, la deuda pendiente pasa a formar parte de la herencia. Si los herederos la aceptan, se constituye una comunidad de bienes para acordar la partición de la herencia, incorporando a todos los herederos en la titularidad del préstamo. En el caso de que no la aceptasen, la hipoteca se extinguiría y la titularidad del inmueble pasaría a manos del banco.

Aunque el titular del préstamo hipotecario fallezca, las condiciones recogidas en el contrato de préstamo se mantienen hasta que se abone el importe pendiente. Los herederos, eso sí, pueden pactar que una o varias personas se queden con la titularidad de la vivienda y, por tanto, asuman las condiciones pendientes de la hipoteca.

Al igual que sucede en cualquier novación, la persona que vaya a ostentar la titularidad del préstamo tendrá que pagar la tasación de la vivienda y la comisión por novación. Además, al convertirse en el nuevo propietario del inmueble, se ocupará de abonar el impuesto de sucesiones que corresponda a la comunidad autónoma en la que se ubique.

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