Què és un contracte d’arres entre particulars i per a què serveix?
La compravenda d’un habitatge és un dels passos financers més importants en la vida d'una persona. Abans de signar l'escriptura pública davant d'un notari i formalitzar la hipoteca, si s'escau, és habitual signar un contracte d’arres entre particulars.
Aquest document actua com un compromís previ i una garantia econòmica mentre es finalitzen tràmits com són la valoració, l'aprovació definitiva del préstec hipotecari o la preparació de l'escriptura. A continuació, expliquem què és un contracte d’arres, per a què serveix, què ha d'incloure, els diferents tipus que existeixen i quins aspectes financers s'han d'analitzar abans de signar-lo.
Què és un contracte d’arres?
Un contracte d’arres és un acord previ a la compravenda d'un immoble i a la contractació d'unaEn la pràctica, el comprador lliura al venedor una suma de diners com a senyal o pagament avançat, i ambdues parts es comprometen a formalitzar la venda davant d'un notari en una data acordada. Si la transacció es formalitza, la quantitat lliurada se sol descomptar del preu final. Si l'escriptura no es formalitza, el contracte d’arres estableix què passa amb aquests diners. En altres paraules, és un pas important en la
A Espanya, tot i que no existeix un model legalment vinculant, el contracte d’arres està reconegut en la jurisprudència i sol formar part del procés de compravenda d’immobles entre particulars. És especialment útil quan no hi ha cap intervenció d’una agència o promotor i les dues parts negocien directament.
Per a què serveix aquest document?
El contracte d’arres compleix diverses funcions clau en el procés de compravenda, com ara:- Garantir el compromís de les dues parts. Signar un contracte d’arres significa que tant el comprador com el venedor es prenen seriosament la transacció. No és només una carta d'intencions, sinó un compromís legal de complir la compravenda en els termes pactats.
- Bloquejar l'oferta per al comprador. En lliurar una quantitat en concepte d’arres, el comprador reserva la propietat i impedeix que el venedor negociï amb tercers. Fins que expira el termini establert, la propietat queda efectivament fora del mercat.
- Protegir els interessos de les dues parts. El contracte d’arres estipula què passa si una de les parts incomplerta el contracte. Per exemple, si el comprador es fa enrere sense causa justificada, pot perdre la quantitat lliurada, o si és el venedor qui incompleix, pot estar obligat a retornar el doble de l'import rebut.
- Facilitar les gestions prèvies. Durant el termini d’arres, el comprador pot dur a terme gestions bàsiques, com ara sol·licitar una
nota simple del Registre de la Propietat, demanar una taxació, estudiar opcions de finançament, revisar les càrregues registrals, sol·licitar certificats d'eficiència energètica o fer una visita tècnica. Tot i que moltes d'aquestes accions també es podrien dur a terme sense un dipòsit, el contracte proporciona seguretat jurídica per fer-les sense el risc de perdre l'opció.
Què ha d'incloure un contracte d’arres entre particulars?
Perquè un- Identificació de les parts. Ha d'incloure el nom complet i el Document Nacional d'Identitat (DNI) del comprador i del venedor, i l'adreça fiscal de cada part.
- Descripció detallada de l'immoble. Ha d'incloure l'adreça completa de l'immoble, la referència cadastral, la identificació registral (número de finca i registre de la propietat corresponent) i l'estat de les càrregues conegudes (hipoteques, afectacions, servituds).
- Preu de compravenda. El preu total pactat per l’habitatge s'ha d'indicar clarament i per escrit, encara que el pagament estigui condicionat a un finançament o a altres circumstàncies.
- Import de les arres. S'ha d'especificar l'import de la fiança pagat pel comprador, si es descomptarà del preu final i en quines condicions es pot perdre o reemborsar.
- Termini per a la signatura. S'establirà un termini límit per a la signatura de l'escriptura pública de compravenda, que normalment és d'entre 30 i 90 dies, tot i que pot ser més llarg o més curt en funció de l'acord entre les parts.
- Condicions i penalitzacions. S'han d'especificar els detalls sobre què passa en cas d'incompliment per qualsevol de les parts (p. ex., pèrdua del senyal, devolució duplicada, etc.).
- Despeses i impostos. Tot i que no és obligatori, és aconsellable acordar qui pagarà l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), les despeses de notari i de registre, i les comissions de la gestoria.
- Signatura i data. El contracte l'han de signar ambdues parts, indicant el lloc i la data de formalització.
Tipus de contractes d’arres
Hi ha tres tipus principals d’arres, cadascun amb efectes diferents per al comprador i el venedor:Arres confirmatòries
Aquest tipus d’arres és similar a un senyal convencional que confirma el contracte de compravenda. Serveix com a prova de compromís, però no necessàriament inclou una penalització automàtica en cas d'incompliment: les parts poden reclamar danys i perjudicis a través de procediments civils si una de les parts es desdiu.Arres penals
Les arres penals impliquen una clàusula de penalització específica. Si una de les parts incompleix, l'altra pot exigir una compensació addicional, a més dels danys provats. Per exemple, si el comprador no signa la compravenda, el venedor podria reclamar no només el senyal, sinó també una indemnització extra segons el que s’hagi pactat.Arres penitencials
Aquest és el tipus d’arres més habitual en les transaccions entre particulars. Amb les arres penitencials, tant el comprador com el venedor poden desdir-se del contracte pagant una penalització:- Si el comprador es desdiu, perd la quantitat lliurada com a senyal.
- Si el venedor es desdiu, ha de retornar el doble de l'import rebut.
Consideracions financeres abans de signar el contracte d’arres
Abans de signar un contracte d’arres, especialment entre particulars, és essencial tenir en compte diversos aspectes financers:- Avalueu la vostra capacitat de finançament. Abans de comprometre diners en un contracte d’arres, heu d'assegurar-vos que teniu la preaprovació d'una hipoteca si aneu a finançar la compra, si heu calculat quant podreu pagar mensualment sense riscos i si heu calculat els costos addicionals: notari, registre, impostos (ITP), taxació i gestions.
- Tingueu en compte la penalització en cas de desistiment. És important entendre clarament quant podríeu perdre si no finalitzeu la compra: en el cas de les arres penitencials, perdeu el senyal; en el cas de les arres penals, pot haver-hi una penalització més elevada. És especialment important avaluar si la vostra situació laboral, financera o personal podria canviar a curt termini.
- Demaneu assessorament. Tot i que no és obligatori, comptar amb el suport d'un advocat o d'un assessor immobiliari us pot ajudar a interpretar clàusules complexes, evitar clàusules abusives i confirmar que no hi ha càrregues ocultes sobre la propietat.
- Reviseu les càrregues i la situació registral. Abans de pagar les arres, és una bona idea sol·licitar una nota simple del Registre de la Propietat, un certificat d'eficiència energètica i un certificat de deutes si hi ha una hipoteca (i les
despeses associades de cancel·lació ).
Simula la teva hipoteca ara i descobreix quina s'adapta millor a tu
Esbrina què encaixa millor amb tu, si la nova Hipoteca Mixta, la Fixa o la Variable. Fes la teva simulació sense compromís ni documentació inicial i coneix com seria la teva quota mensual aquí i ara.
matricula-matricula