Quan es reben béns d’una herència, és normal tenir molts dubtes sobre els tràmits administratius que s’han de fer, així com els impostos a abonar. En el cas d’un immoble, encara que la legislació espanyola no obliga els hereus a inscriure l’habitatge heretat, però sí que és el més aconsellable per tenir totes les garanties jurídiques i facilitar els tràmits posteriors.
Com s’adjudica un habitatge heretat?
L’adjudicació per herència d’un immoble requereix la compareixença a la notaria de tots els hereus, de tal manera que l’escriptura de partició d’herència que se signi tingui accés al Registre de la Propietat i es pugui inscriure a nom dels nous propietaris.
Els documents necessaris en la signatura de l’herència davant de notari són:
-
El testament
-
El certificat de defunció
-
El certificat d’últimes voluntats
-
Les escriptures de l’habitatge
Et pot interessar: Què és l'usdefruit d'un habitatge?
Com heretar un habitatge entre diverses persones?
A l’hora d’adjudicar l’habitatge, en cas que l’hereu sigui únic, ha de signar l’escriptura ell sol a la notaria. “També podrà preparar una instància per inscriure els béns de l’herència a favor seu al Registre de la Propietat, un cop hagi pagat els impostos. Per a això, haurà de preparar un document privat i adjuntar-hi el testament, el certificat de defunció i el d’últimes voluntats”, assenyala l’advocat Salvador Salcedo, soci d’Àtic Jurídic.
Per contra, si hi ha diversos hereus, poden donar-se dues circumstàncies:
-
Si hi ha acord entre ells, simplement s’han de presentar tots a la notaria, tal com s’ha descrit prèviament.
-
Si no hi ha acord entre ells, l’alternativa serà acudir a la divisió judicial de l’herència, i inscriure el canvi de titularitat en el Registre de la Propietat per sentència ferma segons el que resolgui el jutjat.
Quins impostos cal pagar quan s’hereta un habitatge?
Els dos impostos principals que cal abonar quan s’hereta un habitatge són l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD) i l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal):
-
ISD. Aquest impost grava pel valor de la casa en el moment de la defunció del seu titular. El gravamen general està comprès entre el 7,65 % i el 34 %, encara que cada comunitat autònoma té la seva pròpia normativa sobre aquest impost i els propis beneficis fiscals, cosa que significa que varia d’una regió a l’altra. Per al seu càlcul s’apliquen diferents coeficients al valor de l’habitatge que tenen en compte, per exemple, el grau de parentiu de l’hereu amb el mort o la situació patrimonial prèvia a l’herència. Els hereus disposen de sis mesos, ampliables a un any, per abonar l’ ISD.
-
Plusvàlua municipal. Aquest impost es paga per l’increment del valor del sòl des que el mort va adquirir la casa fins que la transmet als hereus. L’import a abonar serà d’entre el 10 % i el 20 % del valor cadastral de l’habitatge heretat. Per calcular aquest impost, es multiplica el valor cadastral del sòl per un percentatge que depèn dels anys transcorreguts des de l’adquisició de l’habitatge fins a la defunció del causant. A aquest resultat se li aplica un tipus impositiu que fixa cada ajuntament. Els hereus també disposen de sis mesos per abonar aquest impost.
Existeixen altres despeses en heretar un habitatge?
A aquests impostos cal sumar-hi altres despeses addicionals, com són les de la notaria i les del Registre de la Propietat, que solen rondar els 1.000 euros de mitjana.
En el cas que hi hagi diversos hereus, el percentatge de despesa que assumeix cadascun dependrà del repartiment de l’herència indicat al testament i de l’acord a què aquests arribin. Els costos de l’herència estan condicionats pel grau de parentiu amb el mort i per les diferents bonificacions aplicades en cada comunitat autònoma en la qual s’ubica l’habitatge.
Així mateix, convé tenir en compte que, igual que altres tipus d’immobles, un habitatge heretat porta associades altres despeses com són l’assegurança de llar, l’impost sobre els béns immoble (IBI), la comunitat de veïns, etc.
Puc vendre un habitatge heretat?
És habitual que, per evitar problemes en la propietat d’un habitatge, els hereus decideixin posar-la a la venda. La venda d’un habitatge heretat implica, a més del pagament dels impostos propis de l’herència (ISD i plusvàlua), haver de fer front a l’impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) i, de nou, a la plusvàlua municipal. És a dir, que aquesta última es paga dues vegades: en heretar un habitatge i en vendre’l.
Quan es ven un habitatge, els ingressos aconseguits passen a considerar-se beneficis patrimonials, de manera que queden subjectes al pagament del corresponent percentatge d’IRPF. Aquests són els trams actuals d’IRPF (exercici 2023) per a habitatges heretats:
-
Benefici fins a 6.000 euros: 19 %.
-
Benefici entre 6.000 euros i 50.000 euros: 21 %.
-
Benefici entre 50.000 euros i 200.000 euros: 23 %.
-
Benefici entre 200.000 euros i 300.000 euros: 27 %.
-
Beneficis superiors a 300.000 euros: 28 %.
Per calcular el percentatge d’IRPF que s’haurà d’abonar en vendre un pis heretat, cal tenir en compte el valor d’adquisició i el valor de transmissió. El valor d’adquisició d’un habitatge heretat és la base recollida a l’ISD, a la qual se li afegeixen les despeses associades. Per part seva, el valor de transmissió és el guany net reeixit per la venda de l’habitatge al qual se li resten les despeses derivades de l’operació. Si la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició és positiva, s’haurà de declarar aquest benefici en l’IRPF.
Et pot interessar: Tipus d'habitatges, quines característiques tenen?
Qui té dret a l’ús i gaudi del pis heretat quan hi ha diversos titulars?
Si no es pren la decisió de vendre un habitatge heretat, és possible que entre els hereus sorgeixi el dubte sobre qui té dret a fer servir l’habitatge heretat.
En cas que no hi hagi un acord entre tots els hereus, caldrà acudir als tribunals. “El Tribunal Suprem ha establert que la solució oportuna serà fer-ne ús per torns, de manera que tots els hereus comparteixin el pis, i tinguin assignat un període d’ús exclusiu que vagi alternant”, explica aquest expert.
També hi ha la possibilitat que el pis a heretar ho estigui ocupant gratuïtament un dels hereus i es negui a abandonar-lo contra la voluntat dels altres hereus. En aquest cas, si l’herència encara no s’ha repartit, els cohereus restants poden exigir a l’hereu ocupant el desallotjament, per mitjà d’una demanda de desnonament per precari, una opció que ha estat igualment confirmada per diverses sentències del Tribunal Suprem.
Fotografia de Maria Ziegler a Pixabay