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Tu hogar, tu coche y otros   - 24/07/2024

Amortizar tu hipoteca: qué es, cuándo y cómo hacerlo Juanjo Bueno

La amortización de una hipoteca plantea siempre una disyuntiva: ¿reducir cuotas o plazos? Las circunstancias de cada persona determinarán la mejor opción, aunque hay factores exógenos que siempre hay que considerar

En España, las hipotecas se firman por un plazo medio de 25 años, según los datos de mayo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero este periodo de vida de un préstamo hipotecario se puede modificar. No obstante, amortizar un préstamo hipotecario supone una decisión importante antes de la cual hay que tener en cuenta una serie de factores.

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

Se trata de devolver de forma anticipada el préstamo hipotecario, ya sea a través de la reducción de cuotas o de plazos. Es el método más efectivo para reducir el coste final de la hipoteca.

¿Qué es mejor: reducir cuotas o plazos?

La primera duda que surge es sobre la idoneidad de amortizar cuotas o plazos. En el primer caso, se aligera la carga financiera manteniendo el plazo de duración del contrato hipotecario, mientras que en el segundo caso, será posible terminar de pagar el préstamo antes aunque conlleve realizar un mayor esfuerzo financiero. En cualquiera de las dos opciones siempre hay que prestar especial atención al tipo de interés asociado al préstamo.

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¿Qué tener en cuenta antes de amortizar la hipoteca para hacerlo de la forma más rentable?

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) antes de decidir amortizar una hipoteca hay que prestar especial atención a:

  • El tipo de interés del préstamo. Podría darse el caso de rentabilizar mejor el excedente de liquidez con una inversión alternativa en vez de amortizar (el coste deuda es inferior a la rentabilidad en una inversión alternativa). 
  • La ventaja fiscal, para los supuestos que la tengan. La amortización anticipada puede ser interesante si se tiene derecho a desgravar en la declaración de la Renta los pagos efectuados por la compra o por la financiación de la vivienda, hasta una determinada cantidad. Aunque no siempre es así, por lo que hay que tener en cuenta este condicionante.
  • Las necesidades financieras que se puedan tener a corto o medio plazo y cuyo coste podría ser superior al pactado en la hipoteca. La AHE pone un ejemplo: “Si en el préstamo hipotecario te cobran 1,5% de intereses y necesitas comprarte un coche, pero en este caso el banco te cobra un 5% de intereses, te interesará en principio destinar el ahorro acumulado a la compra del vehículo”.
  • Liquidez. El inconveniente de no poder contar con excedente líquido para posibles imprevistos.

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Tipo de interés del préstamo

La amortización anticipada está ligada al tipo de interés del préstamo. Es decir, si con el mismo tipo de interés y mismo capital, se pagan más o menos intereses en una opción (reducción de plazos) frente a otra (reducción de cuotas) es porque el capital medio de ese préstamo es mayor o menor que en la otra alternativa.

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“Cuando se realiza una amortización anticipada con reducción de cuota, lo que ocurre es que el esfuerzo financiero se reduce a partir de ese momento (la cuota será menor que la que se estaba atendiendo), y, en consecuencia, el capital medio del préstamo será menor que en origen, pero, sin embargo, mayor que en el supuesto de reducción de plazo”, argumentan desde la AHE. Por el contrario “cuando se amortiza con reducción de plazo, lo que sucede es que el esfuerzo financiero no se reduce (se mantiene la misma cuota frente a la situación en origen e incrementa respecto al supuesto de reducción de cuota) aunque disminuye el plazo de vigencia”.

Caso práctico: preguntas a contestar

  • ¿Qué importe te queda de préstamo? Capital pendiente de 150.000 euros.
  • ¿Cuántos años te faltan para acabar tu préstamo? Plazo de 10 años.
  • ¿Tienes la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Interés fijo del 1,5%.
  • ¿Qué cantidad quieres amortizar? Una amortización parcial de 10.000 euros.
  • ¿Tienes derecho a desgravación por vivienda habitual? Sí, al haber comprado antes de 2013, se tiene derecho a desgravar un máximo de 1.356 euros cada año. 

Resultado caso práctico:

  • Si se opta por reducir la cuota, esta disminuirá de 1.347 euros mensuales en 1.257 euros mensuales y se ahorrarán 775 euros en intereses (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.850 euros de intereses amortizando). Total a desgravar: 13.560 euros. 
  • En el caso de reducir el plazo, se ahorrarán 1.617 euros en interés (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.007 euros de intereses amortizando) y se acortará el préstamo en ocho meses. Total a desgravar: 12.656 euros.
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Fotografía de Chris Liverani de Pexels

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Tu hogar, tu coche y otros   - 24/07/2024

Claves de una hipoteca para comprar una segunda vivienda Carlos López

Al solicitar financiación al banco para adquirir una segunda residencia, hay que tener en cuenta que los requisitos cambian respecto a los de la hipoteca de la primera vivienda. Además de pedir una nueva hipoteca, también es posible modificar las condiciones de la que ya se tiene activa.

Comprar una segunda residencia como un lugar en el que pasar las vacaciones o con el objetivo de alquilarla y obtener unos ingresos extra es el deseo de muchas personas. Según Fotocasa, el 61% de los españoles tiene una vivienda en propiedad y, de estos, el 22% posee dos o más casas. Pero antes de realizar esta operación es importante contar con toda la información acerca de cómo financiar la compra de una segunda vivienda, ya que las hipotecas para segundas residencias cuentan con unas características diferentes.

¿Cuáles son las particularidades de las hipotecas para segundas residencias?

  • Porcentaje de financiación

La mayoría de los bancos ofrece financiación por, como máximo, el 80% del valor total de tasación del inmueble. En el caso de las segundas residencias, la financiación suele situarse entre el 60% y el 70% del valor de tasación del inmueble, lo que exige al comprador disponer de un ahorro previo de en torno al 50% del coste total de la segunda vivienda. Esto es así porque, al igual que en el caso de una vivienda habitual, hay que sumar entre un 10% y un 15% adicional para pagar los impuestos, los gastos administrativos (como los de la notaría), así como los propios que se deriven de la hipoteca, como las comisiones acordadas con el banco y la tasación de la vivienda.

  • Plazo de amortización

Para la contratación de una primera hipoteca, el plazo de amortización del préstamo puede ser de hasta 30 años. Sin embargo, para una segunda residencia, el periodo para devolver el capital prestado alcanza, como máximo, los 20 o los 25 años.

  • Tipos de interés

En el caso de los préstamos hipotecarios para segundas residencias, los tipos de interés suelen ser más elevados que cuando se contrata una primera hipoteca. Aquí también será posible elegir entre una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable, algo que dependerá del perfil del comprador y de sus necesidades personales.

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  • Requisitos de solvencia

Una hipoteca para comprar una segunda vivienda conlleva mayores requisitos de solvencia que los exigidos para adquirir una primera residencia. Esto es así porque estos préstamos hipotecarios cuentan con periodos de amortización más cortos y, por lo tanto, las cuotas suelen ser más elevadas. La entidad puede solicitar, además, una garantía adicional, que puede ser la propia vivienda en la que reside el comprador.

Dudas sobre las hipotecas para segundas viviendas

  • ¿Es posible solicitar una hipoteca para una segunda vivienda si ya se tiene otra contratada sobre la residencia habitual?

Sí. Para pedir una segunda hipoteca uno de los elementos clave es muy similar a cuando se solicita la primera: la capacidad de endeudamiento. En el caso de tener dos hipotecas y para asegurar lo recomendado por las entidades bancarias, es decir, no destinar más del 30% de los ingresos totales a las cuotas mensuales, la suma de las cuotas de ambas hipotecas tiene que situarse en este porcentaje, lo que exige que los ingresos mensuales de los titulares sean más elevados y estables.

  • ¿Puedo modificar mi hipoteca para comprar una segunda vivienda?

Sí, siempre que el banco lo autorice. Existen, en este sentido, dos posibilidades. La primera es que se amplíe la hipoteca que se tiene con un importe mayor y añadiendo como garantía la nueva vivienda. De esta manera, se seguirá abonando una única cuota mensual aunque sensiblemente más elevada. También es posible ampliar el importe de la hipoteca aumentando el número de cuotas que se tendrá que pagar, aunque hay que tener presente que eso conllevará un incremento de los intereses.

La otra opción es pactar con la entidad bancaria una cancelación de la hipoteca en vigor para fijar una nueva que incluya la financiación para las dos viviendas. En este escenario, hay que tener en cuenta que contratar un nuevo préstamo hipotecario conlleva, por un lado, los gastos de cancelación del anterior y, por otro, los posibles derivados de la apertura del nuevo.

A la hora de comprar una segunda vivienda, es importante contar con el asesoramiento de un experto especializado como el de la entidad bancaria para que explique al cliente las condiciones, además de aconsejar lo que más le conviene y resolver cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

¿Quieres que un experto te aconseje sobre qué te interesa más sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista aquí


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Tu hogar, tu coche y otros   - 24/07/2024

¿Qué son y cuándo se aplican los derechos de tanteo y de retracto en la compraventa de una vivienda? Juanjo Bueno

Estos dos derechos de adquisición preferente implican una serie de derechos y de obligaciones para propietarios e inquilinos a la hora de vender una casa que está alquilada

Se trata de términos jurídicos que, a pesar de ser ampliamente conocidos, resultan confusos en su funcionamiento y aplicación. Ambos conceptos hacen referencia al derecho de adquisición preferente, una figura tradicional en nuestro ordenamiento jurídico, que se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que adquiere el inquilino para, en caso de que el propietario ponga en venta la vivienda que tiene alquilada, comprarla con carácter preferente frente a un tercero en igualdad de condiciones y pagando la misma cantidad.

En este sentido, el propietario tiene el deber de notificar con antelación al arrendatario sus intenciones de vender la vivienda, contando este último con un plazo de 30 días desde el momento en que se le realizó la notificación de venta para ejercitar su derecho de adquisición preferente.

Los derechos de tanteo y retracto cuentan con un plazo de 30 días para ejercitar la facultad de adquisición preferente

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto, por el contrario, es la facultad que el inquilino puede ejercer después de haberse ejecutado la venta de la vivienda. Es decir, el arrendatario sigue teniendo la misma facultad preferente, con igualdad de condiciones y de precio, para comprar la vivienda, pero esta se aplica una vez que se realizó la venta.

¿Cuándo se puede ejercer el derecho de retracto? Cuando el propietario no informó al inquilino de la venta del inmueble, omitió algunas de las condiciones en que se realizó esta operación inmobiliaria o vendió la propiedad a un tercero por debajo del precio ofrecido a su arrendatario.

Del mismo modo que el derecho de tanteo, el de retracto también cuenta con un plazo de 30 días desde el momento en que se informa al inquilino, a través del documento de venta del inmueble, de las condiciones y del precio de venta.

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¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?

Asimismo, el Código Civil establece las obligaciones del inquilino que ejerce el derecho de retracto, entre los que se encuentran cancelar los gastos ocasionados del contrato y cualquier otro pago legítimo que se hubiese llevado a cabo durante la venta del inmueble.

También deberá asumir los gastos necesarios y los útiles realizados dentro del inmueble vendido con la intención de compensar los gastos realizados por el primer comprador del inmueble.

Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto

La principal diferencia entre los derechos de tanteo y de retracto se encuentra en el tiempo del inicio de las acciones.

Existen situaciones en las que el arrendatario no puede ejercitar su derecho preferente para la adquisición del inmueble

Mientras que, en el derecho de tanteo, el inquilino podrá ejercer la facultad preferente en el momento en el que el propietario le notifique la decisión de vender el inmueble, en el derecho de retracto esta posibilidad sobreviene cuando el casero no le notifica su decisión de vender y comienza un proceso de compraventa con un tercero.

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¿Cuándo no se pueden ejercer los derechos de tanteo y de retracto?

Existen situaciones en las que el arrendatario no puede ejercitar su derecho preferente para la adquisición del inmueble:

  • Cuando la vivienda arrendada sea vendida de forma conjunta con los restantes pisos o locales pertenecientes a una misma finca o inmueble propiedad del arrendador.
  • Cuando la vivienda arrendada sea vendida de forma conjunta con la totalidad de pisos y locales por distintos propietarios a un mismo comprador.

También el inquilino puede haber renunciado a sus derechos de tanteo y de retracto en una cláusula contenida en el contrato de alquiler. En este supuesto, el propietario podrá realizar la venta de la vivienda a un tercero a la finalización del contrato de arrendamiento, que será de cinco años si es una persona física o de siete años si es una persona jurídica.

Si estás pensando en comprar una vivienda, puedes informarte sobre las hipotecas de Banco Sabadell e identificar la que puede encajar mejor con tu situación económica. Si lo deseas, también podrás realizar una simulación hipotecaria1.

Además, te ofrecemos la posibilidad de recurrir cuando lo desees a un experto para que te aconseje sin ningún compromiso. Puedes solicitar una cita con un especialista hipotecario de Banco Sabadell.

1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.


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Tu hogar, tu coche y otros   - 24/07/2024

Diferencias entre un contrato de reserva y de arras Celia Lorente

El contrato de reserva y el de arras permiten formalizar el interés de una vivienda mientras se realizan trámites sin riesgo de que otro comprador la adquiera.

El contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras tienen como objetivo garantizar la operación de compraventa del inmueble normalmente durante el tiempo que necesita el comprador para vender su vivienda actual o conseguir un préstamo hipotecario.

Estos documentos suelen incluir una serie de puntos importantes que se tienen que cumplir. Esta es la información básica presente en la mayoría de modelos de estos contratos:  

  • El plazo máximo para firmar las escrituras
  • La cuantía de la señal, que si bien la tienen que acordar las partes, suele corresponder a una cantidad que va del 1% al 5% del precio de la vivienda
  • Cuál será el procedimiento de pago
  • Los nombres y los datos personales, tanto del comprador como del vendedor.
  • La descripción de la vivienda. También se tendrán que señalar sus propiedades anejas, como trasteros o plazas de aparcamiento
  • El número de registro de la propiedad del inmueble
  • El certificado de cargas
  • Las cláusulas de rescisión

Ventajas y desventajas del contrato de reserva de vivienda y contrato de arras

Una de las ventajas más importantes que tienen estos acuerdos es la seguridad que dan tanto al comprador como al vendedor de que se va a formalizar la transacción. Por su parte, el comprador se asegura de que poseerá su vivienda en el tiempo establecido y por el precio acordado en el contrato de reserva. En el caso del vendedor, supone una garantía de cuánto dinero recibirá y determina en qué momento deberá entregar la casa.

En cuanto a las desventajas, la principal es que ninguna de las dos partes puede echarse atrás una vez se haya firmado. Por eso es fundamental que el comprador se asegure antes de firmarlo de que le concederán la financiación que necesita. Además, el vendedor pierde la oportunidad de encontrar a alguien que pague más o de quedarse con la casa si cambia de idea.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Un contrato de reserva de vivienda es un documento a través del cual el comprador reserva la casa a cambio del pago de una cantidad de dinero, conocida como `la señal´, que posteriormente se restará del precio de esta. Una vez terminado el plazo fijado el vendedor se compromete a entregar el inmueble.

¿Cuánto dinero se da para reservar un piso?

El dinero de reserva se establecerá en función del precio de venta. Aunque no es una cantidad fija, se suele situar entre el 1% y el 5% del precio total del inmueble. Por ejemplo, si se quiere reservar una casa valorada en 250.000 euros, habrá que pagar entre 2.500 y 12.500 euros de reserva al vendedor. Este pago no es un extra, sino que se descuenta del precio final de la casa. Además, si la casa es de obra nueva, también hay que pagar el 10% del impuesto sobre el valor añadido (IVA) de la señal.

Generalmente el contrato de reserva de vivienda es el que se firma con las promotoras cuando se compran viviendas construidas o en fase de construcción y contiene las condiciones que el comprador y el vendedor han pactado. Hay que tener en cuenta que las cláusulas que se incluyen en el contrato son de obligado cumplimiento para ambas partes, y son la base del posterior contrato de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras se firma también con el objetivo de garantizar la compra de la vivienda e igualmente se entrega una señal en función del precio. Normalmente se entrega el 10% del valor de la vivienda en concepto de arras. Siguiendo con el ejemplo anterior para un inmueble de 250.000 euros el comprador tendría que desembolsar 25.000 euros. Sin embargo, hay que recordar que el contrato de arras es un pacto completamente libre, por lo que las cantidades pueden variar según acuerden las partes implicadas en la compraventa.

Existen tres modalidades diferentes de contratos de arras que conllevan distintas obligaciones y derechos:

  • Arras confirmatorias. Tiene unas consecuencias idénticas al contrato de reserva de vivienda. Si alguna de las partes no cumple, se podrá reclamar a nivel legal por los daños y los perjuicios ocasionados. Si el comprador se arrepiente, perderá las arras; si es el vendedor, tendrá que devolver el doble de cantidad.
  • Arras penitenciales. Supone un compromiso de compraventa, pero sí se puede romper; si lo hace el comprador, perderá el dinero entregado; si es el vendedor, deberá devolver el doble de las arras. Este modelo es el más utilizado.
  • Arras penales. Funciona igual que el anterior contrato, pero con este, además, se podría exigir el cumplimiento del contrato, por lo que no permite desligarse del acuerdo.

El dinero entregado como reserva o en concepto de arras forma parte del ahorro con el que el comprador debe contar para adquirir la vivienda. Dado que el banco ofrece como máximo financiación de hasta el 80% del valor de compra o de tasación, el futuro propietario tiene que tener ahorrado como mínimo el 20% restante junto a entre un 10% y un 15% para los gastos de comprar la vivienda (como el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad o los impuestos).

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Contrato de reserva o de arras: diferencias

El contrato de reserva de vivienda, a diferencia de lo que ocurre con el contrato de arras, no puede rescindirse, a menos que en las cláusulas del contrato se hayan recogido unas causas de rescisión y estas se cumplan. En resumen, ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda, sin posibilidad de echarse atrás.

El contrato de arras ofrece la posibilidad de reservar la casa y luego rescindir el contrato si se abona la indemnización. Puede resultar muy útil si hay dudas respecto a la concesión de una hipoteca. Sin embargo, también existe el riesgo de que el vendedor pueda encontrar un comprador mejor o que, al final, se arrepienta.

La diferencia principal es que en el contrato de reserva de vivienda ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda, sin posibilidad de echarse atrás

El contrato de arras está recogido en el Código Civil, sin embargo, el contrato de reserva de vivienda no cuenta con una regulación establecida. Por ello, el contrato de arras es más seguro a nivel jurídico y si se incumple el dictamen dependerá del juez correspondiente.

Por lo general, los contratos de arras se firman cuando se trata de una compraventa entre particulares, mientras que, si se trata de obra nueva de una promotora, lo normal es formalizar un contrato de reserva de vivienda porque suele incluir también un plan de pagos según avanza la obra.

Con todo, es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que responderá cualquier duda que surja y podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular.

Si necesitas asesoramiento profesional, puedes recurrir a un experto de Banco Sabadell para que te aconseje sin ningún compromiso. Puedes solicitar una cita con uno de nuestros especialistas.

Fotografía de Annika Wischnewsky en Unplash


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Tu hogar, tu coche y otros   - 24/07/2024

¿Cómo comprar una vivienda sobre plano? Carlos S. Ponz

Comprar una vivienda antes de que se construya es una tendencia al alza, y, pese a que tiene una serie de ventajas muy valoradas entre los futuros propietarios, también cuenta con ciertos riesgos que conviene tener presente.

Los españoles prefieren comprar viviendas de obra nueva a casas de segunda mano. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la demanda de viviendas de nueva construcción subió un 18% en junio de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior.

¿Por qué comprar una vivienda sobre plano?

El interés por comprar viviendas sobre plano radica en la opción de poder personalizar la adquisición y, por ejemplo, completarla fácilmente con espacios como un trastero y una plaza de aparcamiento. Además, este tipo de compra cuenta con otras ventajas:

  • La garantía de tener acabados modernos, eficientes y acordes con el Código Técnico de la Edificación (CTE).
  • Suele disponer de zonas comunes como piscina o de servicios como conserjería.
  • Supone un ahorro de dinero (hasta un 30%), por regla general, respecto a viviendas en venta de obra nueva ya terminadas.
  • Si no se dispone de un colchón de ahorro demasiado elevado, es posible ir pagando por la futura casa poco a poco, hasta lograr alcanzar al menos el 20% del precio final de compra, teniendo en cuenta que los bancos ofrecen financiación, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda?

Los riesgos de comprar una vivienda sobre plano

Al no estar construida, el comprador tiene como única referencia la información que le proporciona la promotora sobre el proyecto, lo que siempre es un riesgo ya que pueden ocurrir un sinfín de incidencias hasta que la vivienda esté finalmente terminada.

Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) desaconsejan este tipo de compras, pues existe una serie de problemas que van desde incumplimientos de contrato y retrasos respecto a la fecha de entrega a la posibilidad de que no se edifique la casa, con el consiguiente peligro de perder las cantidades anticipadas.

Para evitar riesgos, la OCU recomienda leer muy bien la letra pequeña y asegurarse de que no haya cláusulas abusivas, "conservando toda la información entregada por el promotor" y "examinando bien las características de la vivienda, las condiciones y el número de pagos". También incide en que los plazos de entrega deben estar bien definidos y en que hay que rechazar las cláusulas de exoneración de responsabilidad por retrasos ajenos a la promotora.

¿Qué tener en cuenta al comprar una casa sobre plano?

Lo más habitual es que una persona se entere sobre una nueva promoción de viviendas a través de un portal inmobiliario o por medio de algún anuncio. Antes de solicitar más información sobre la promoción, lo más adecuado es buscar referencias sobre la promotora. Gracias a Internet, hoy es muy fácil encontrar artículos sobre otras construcciones que haya llevado a cabo esta entidad, en relación a su reputación o encontrar testimonios de otros clientes.

Si las referencias que se encuentran son positivas, el siguiente paso es ponerse en contacto con ellos y solicitarles documentación oficial que acredite que cuentan con los permisos para llevar a cabo el proyecto, que poseen la licencia de obras correspondiente y, por supuesto, que confirme la propiedad del terreno en el que se va a edificar.

Con toda esta información, y en la medida en que resulte posible, es aconsejable guardar copias, incluyendo los anuncios comerciales. En caso de que más adelante exista alguna controversia que, en el peor de los casos, termine en el ámbito judicial, cualquier documento puede servir de prueba para corroborar los intereses legítimos del cliente.

Una vez llegado el momento de firmar un contrato privado con la entidad, en el que se incluya tanto el precio exacto de la vivienda, hay que tener presente que este debe fijar de forma expresa:

  • El impuesto aplicable a este tipo de compra es el impuesto sobre el valor añadido (IVA). Antes de firmar hay que confirmar si éste está o no incluido en el precio.
  • La fecha establecida para que se produzca la entrega de llaves.
  • Las penalizaciones en las que incurriría el promotor en el caso de que se produzcan retrasos en la obra, las cuales suelen ser de carácter económico, en favor del cliente.

Solicitar y verificar todos los detalles de la vivienda

Uno de los problemas para muchos compradores de casas sobre plano es que, al final, la vivienda no responde exactamente a la idea que tenían. Esto puede deberse a dos motivos: a que no se informaron lo suficiente antes de adquirirla o a que se acometieron algunos cambios que no estaban contemplados durante la construcción. Por ello, lo más aconsejable es pedir desde un inicio al promotor tanto los planos aprobados para la vivienda como la memoria de calidades. ¿Qué es la memoria de calidades? Se trata del documento que recoge de forma detallada todos los materiales que se van a emplear en la edificación, en los interiores y, a ser posible, en las zonas comunes, así como las instalaciones de que va a disponer la vivienda. De este modo, será posible imaginarse con el mayor realismo posible cómo será la vivienda.

Por último, la entrega de la vivienda debe hacerse una vez se ha obtenido el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación, tras haber revisado que la casa está en condiciones óptimas e incluso se puede hacer acompañado de un arquitecto. No se tiene que firmar la escritura hasta que no esté todo listo.

Si se detectara algún problema, es necesario ponerlo en conocimiento de la promotora cuanto antes para llevar a cabo su resolución de manera amistosa. Si persistiera la controversia, no se debe, en ningún caso, proceder con la firma de las escrituras, y se recomienda estudiar posibles vías legales para solucionar la disputa.

Garantizar la seguridad económica

Otra incidencia frecuente es que la promotora, para poder acometer las obras sin complicaciones financieras, solicite a los compradores tanto una entrada como anticipos a cuenta.

Una vía para reducir lo máximo posible cualquier riesgo es exigir al promotor un aval, así como el compromiso por escrito de que todo el capital que se adelante tendrá como destino satisfacer los gastos de la construcción. Por supuesto, el cliente está en condiciones de solicitar un comprobante o recibo por cada desembolso que realice, así como tener constancia de que estos plazos se reducirán del coste final que se tenga que ejecutar una vez finalice la construcción.

Te puede interesarDescubre cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda

Con todo, a la hora de comprar una vivienda es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular, y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

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Tu hogar, tu coche y otros   - Tue Jul 23 14:02:50 CEST 2024

Cómo negociar la hipoteca Carlos S. Ponz

Es posible negociar con el banco distintos elementos de una hipoteca, como el tipo de interés o el plazo de devolución.

Te explicamos las claves principales para negociar la hipoteca con tu banco y conseguir unas condiciones que resulten beneficiosas para ambas partes.

Qué analiza el banco antes de ofrecer una hipoteca

Antes de decidir si va a conceder la financiación necesaria para la compra de una vivienda, el banco analiza si el solicitante podrá devolver en el plazo pactado el dinero prestado junto a los intereses previstos en la hipoteca. Para averiguarlo, se analizan distintos elementos, como:

  • El nivel de ingresos. Es fundamental poder generar unos ingresos mensuales que permitan asumir el pago de las cuotas de la hipoteca. Por regla general, las cuotas no deben superar el 30% de los ingresos del solicitante. 

  • Estabilidad laboral. Tanto la antigüedad laboral de una persona como el tipo de contrato que tenga son muy importantes de cara a conseguir la financiación hipotecaria que necesita. Un trabajador con un contrato indefinido ofrece, en principio, mayores garantías para la devolución del préstamo hipotecario. 

  • Ahorro previo. El banco concede financiación por hasta el 80% del valor de compra o de tasación de la vivienda (el que sea menor). Eso significa que el comprador debe contar con un ahorro previo de, al menos, el 20%, a lo que hay que sumar alrededor de un 15% más para los gastos asociados.

  • Historial crediticio. El banco también analiza si el solicitante cumplió en el pasado con sus obligaciones financieras en el pago de otros préstamos. Para ello, consulta registros como el de la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España. 

Las claves para poder negociar una hipoteca

Para que fructifique lo mejor posible la negociación de la hipoteca, es importante que tengas en cuenta previamente algunos elementos, como por ejemplo:

  • Justificar debidamente el nivel de ingresos y la estabilidad laboral. Al final es demostrar solvencia ante la entidad bancaria.

  • Claridad. Pide claridad en la oferta hipotecaria de cada entidad. 

  • Compara las ofertas de los distintos bancos. Para ello, recuerda que el indicador que debes tener en cuenta es la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye el TIN (Tipo de Interés Nominal) más otros gastos asociados al préstamo, como la posible comisión de apertura, la comisión de amortización anticipada, o la comisión de cancelación. 

Qué elementos se pueden negociar en una hipoteca

Si la persona que solicita una hipoteca cumple con los requisitos recibirá del banco la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que es un documento de carácter informativo general en el que se incluyen las características básicas de la hipoteca, como el tipo de interés que aplica, las vinculaciones y los gastos preparatorios, el tipo de hipoteca o el tipo de moneda a la que se referencia. Más adelante, recibirá otras fichas (la FEIN y la FiAE) con las condiciones y las claves del préstamo hipotecario.

Entre los elementos de la hipoteca que el solicitante podrá negociar con la entidad antes de llegar a un acuerdo con el banco se encuentran:

  • Tipo de hipoteca. Es posible negociar el tipo de hipoteca en función del tipo de interés. Existen tres tipos de hipotecas:

    • Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.

    • Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, el tipo de interés cambiará.

    • Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable. 

  • Comisiones. También se puede negociar ciertas comisiones, como la de apertura, la de subrogación o la de novación. Recuerda que las hipotecas de Banco Sabadell no tienen comisión de apertura.

  • Plazo de devolución. Negociar un plazo de devolución más largo puede significar una menor cuantía en las cuotas de la hipoteca aunque es probable que el pago de intereses sea mayor.

  • Bonificación. Algunos bancos ofrecen bonificación en el tipo de interés si se contratan productos asociados, como un seguro de vida o una póliza de hogar, algo que también es posible negociar.

Cómo negociar la hipoteca con el banco

Antes de sentarse con el banco para negociar la hipoteca, es oportuno plantearse unos objetivos realistas sobre qué elementos del préstamo se quieren revisar y por qué.

En este sentido, es recomendable comparar entre las hipotecas que ofrecen distintas entidades en base a las necesidades de financiación que se tengan. Recuerda que con Banco Sabadell puedes realizar en cualquier momento una simulación hipotecaria1 con las condiciones que elijas.

También es importante evaluar no solo nuestra situación económica personal actual sino pensar en cómo podrá ser en el futuro. Por ejemplo, saber a qué edad aproximada nos pensamos jubilar o plantearse cuánto puede costar llevar a los hijos a la universidad son elementos que condicionarán nuestra capacidad de endeudamiento.

Teniendo en cuenta todos estos parámetros, que permiten hacerse una idea de la hipoteca que realmente se ajusta a nuestras necesidades, lo más aconsejable es pedir una cita con un gestor hipotecario

Cómo formalizar la negociación con el banco

Tras llegar a un acuerdo con el banco, éste presentará al cliente la FEIN, un documento en el que se muestran todas las condiciones y características de la hipoteca, entre ellas:

  • La identificación del prestamista y las comisiones que percibir.

  • El importe total del préstamo y el plazo de devolución.

  • El valor del inmueble y el porcentaje de financiación que se va a conceder.

  • La periodicidad de los pagos y el número de cuotas de la hipoteca (reflejando el importe de cada una y si va a variar en el futuro y en función de qué).

  • El tipo de interés (si es fijo o variable y, si es este último, a qué índice se referencia).

  • El importe total que se desembolsará incluyendo los intereses.

El solicitante también recibe otro documento, la FiAE, que recoge toda la información sobre las cláusulas que se van a incluir en el contrato hipotecario. Es obligatorio que el cliente reciba con, al menos, 10 días de antelación a la firma de la hipoteca en la notaría la FEIN y la FiAE.

¿Es posible renegociar la hipoteca una vez que ya se están pagando las cuotas?

Siempre que el titular lo desee, puede ponerse en contacto con el banco para intentar renegociar su hipoteca, de cara a intentar mejorar sus condiciones y adaptarlas a su situación financiera personal o a la coyuntura del mercado en ese momento. En una renegociación de hipoteca es posible modificar las condiciones del préstamo hipotecario, por ejemplo, cambiando el tipo de interés o ampliando el plazo o el capital. 

Se puede llevar a cabo una renegociación de la hipoteca a través de tres vías: con una novación, por medio de una subrogación o suscribiendo un préstamo nuevo, lo que implica cancelar el anterior.

1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.

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Tu hogar, tu coche y otros   - 23/07/2024

Rehipotecar la vivienda: cuándo y cómo hacerlo Elvira Esparza

Al rehipotecar la vivienda es posible conseguir liquidez pero implica cancelar el actual préstamo y suscribir uno nuevo.

Rehipotecar una vivienda consiste, a grandes rasgos, en cancelar la hipoteca que existe sobre una casa y contratar una nueva utilizando el inmueble como garantía. A continuación, vamos a explicarte en detalle cómo y para qué se rehipoteca la vivienda y si existe alguna otra alternativa para obtener la financiación que se pretende conseguir.

¿Qué es rehipotecar la vivienda?

Cuando se rehipoteca la vivienda es necesario cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva, poniendo el inmueble como garantía de pago. Este nuevo préstamo hipotecario incluirá el importe pendiente de pago junto al nuevo capital que se quiera añadir para poder financiar el gasto que ha motivado esta operación financiera. Habitualmente, se decide rehipotecar una vivienda para poder hacer frente a un nuevo proyecto empresarial, para tener la liquidez suficiente con la que reformar la casa o de cara a reunificar deudas.

En una rehipoteca de vivienda, al constituir una nueva hipoteca, es posible revisar todas las condiciones del préstamo así como cambiar el tipo de hipoteca.

Recuerda que, según el tipo de interés, existen tres tipos de hipotecas y puedes ver a través del simulador hipotecario de Banco Sabadell1 cuál encaja mejor con tus necesidades: 

  • Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.

  • Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, la cantidad a pagar cambiará.

  • Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable. 

Cómo se rehipoteca la vivienda

Al rehipotecar, lo primero que hay que hacer es informar al banco, que estudiará la viabilidad de la operación. A pesar de que la entidad ya conoce nuestra situación financiera, es probable que solicite alguna información complementaria, como, por ejemplo, llevar a cabo una nueva tasación de la vivienda.

Puede interesarte: Tasación de una vivienda: tipos y bases de valor

Si el banco acepta rehipotecar la vivienda, ten en cuenta que habrá que realizar dos operaciones: por un lado, cancelar la hipoteca actual y, por el otro, constituir una nueva. Ambos procesos conllevan una serie de gastos para el propietario.

¿Cómo saber si puedo rehipotecar mi casa?

Cuando se rehipoteca la vivienda, los bancos exigen los mismos requisitos que cuando se solicita una hipoteca. Estas son las condiciones que debes cumplir:

  • Solvencia económica. Por regla general, las cuotas no deben superar el 30% de los ingresos del titular de la hipoteca.

  • Trabajo estable. La antigüedad laboral de una persona y el tipo de contrato que tenga son claves para conseguir la financiación hipotecaria que se necesita. Un trabajador con un contrato indefinido ofrece, en principio, mayores garantías para la devolución del préstamo hipotecario. 

  • Buen perfil financiero. El banco analiza, por ejemplo, si el titular cumplió en el pasado con sus obligaciones financieras en el pago de otros préstamos.

Además, el banco querrá conocer el estado de la hipoteca actual. Es decir, comprobará que se está al corriente de pago de las cuotas.

¿Qué gastos tiene rehipotecar la casa?

Desde el punto de vista de la cancelación de la hipoteca, estos son los principales gastos para el titular:

  • Comisión por cancelación sobre el capital que quedaba pendiente. Es un porcentaje que está fijado de antemano en el contrato de la hipoteca.

  • Notaría. Sus honorarios se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. 

  • Registro de la Propiedad. Se calcula también aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. Su coste se sitúa en torno a 200 euros. 

  • Gestoría. Aunque este es un gasto opcional, una gestoría se ocupa de llevar a cabo los trámites administrativos de la cancelación de la hipoteca. Suele costar alrededor de 300 euros. 

En cuanto a la constitución de una nueva hipoteca, los principales gastos para el propietario son:

  • Comisión de apertura si la hay (las hipotecas de Banco Sabadell no tienen comisión de apertura).

  • Tasación de la vivienda.

  • Copia de la escritura.

Recuerda que, en la apertura de una nueva hipoteca, los costes por la gestoría, el Registro de la Propiedad, la notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) corren a cargo del banco.

¿Existe alguna alternativa a rehipotecar la vivienda?

Para conseguir la liquidez que buscamos, además de una rehipoteca de la vivienda, es posible también recurrir a una ampliación del préstamo hipotecario. De nuevo, el banco, antes de aceptar la operación, conocida como novación, analizará nuestra situación económica.

Puede interesarte: Qué es una novación de hipoteca

En una novación de hipoteca, el titular y el banco llegan a un acuerdo en el que se renegocian ciertas condiciones del préstamo hipotecario sin tener que cambiar de entidad. Los gastos para el propietario de ampliar una hipoteca son:

  • Tasación de la vivienda. Suele tener un coste de entre 250 y 300 euros.

  • Comisión por novación. Ronda entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar de la hipoteca.

Por regla general, los gastos de realizar una ampliación de la hipoteca son más bajos que los de una rehipoteca.

Junto a la ampliación de la hipoteca, otras posibles alternativas a rehipotecar la vivienda son solicitar un préstamo personal, pedir una segunda hipoteca o solicitar un periodo de carencia de la hipoteca. En cualquier caso, antes de tomar ninguna decisión hay que evaluar en detalle las ventajas, los inconvenientes y el coste de cada una de estas opciones.

Recuerda que, si lo deseas, puedes recurrir a un experto de Banco Sabadell para que te aconseje sin ningún compromiso. Puedes solicitar en cualquier momento una cita con uno de los especialistas de Banco Sabadell.

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Fotografía de Alexander Dummer en Unplash

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