Tipos de viviendas, ¿cuáles son sus características?

Antes de dar el paso de comprar una casa es importante conocer qué tipos de inmuebles hay en el mercado y cuáles son sus particularidades. Existen muchos tipos de vivienda, desde viviendas libres de primera o de segunda mano a viviendas de protección oficial (VPO). Además, el tipo de vivienda elegido influirá directamente en la hipoteca para financiar su compra. Para hacerse una idea clara de la cuota mensual, resulta muy útil recurrir a un simulador de hipotecas, que permite calcular de forma aproximada el esfuerzo económico que implica la compra.

A continuación, encontrarás una guía completa sobre los tipos de viviendas en España, qué impuestos se aplican en cada caso y qué condiciones se deben cumplir para acceder a una vivienda protegida.

¿Qué tipos de viviendas hay en España?

Según quién posea la titularidad y de acuerdo con la libertad de venta o de alquiler que exista, es posible hablar de viviendas libres o de vivienda protegidas.

¿Qué es una vivienda libre?

Las viviendas libres son aquellas que pertenecen a empresas o particulares y que al construirse no han recibido ningún tipo de ayuda del sector público. Esto significa que su precio depende de la ley de la oferta y la demanda.

Dentro de las viviendas libres, hay viviendas de obra nueva y de segunda mano.

Viviendas libres de obra nueva

Tienen la ventaja de que el comprador puede entrar a vivir directamente en el piso o en la casa, ya que, por norma general, no será necesario realizar reformas y las instalaciones, los materiales y el propio diseño son más actuales, con mayor eficiencia energética y de más calidad. 

¿Qué impuestos tiene una vivienda de obra nueva?

• IVA del 10% (6,5% en Canarias con el IGIC).
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.

¿Cuánto cuesta una vivienda de obra nueva? 

El precio suele ser más elevado (sobre todo si la compra no se realiza sobre plano) y no es negociable.

Viviendas libres de segunda mano

Las viviendas de segunda mano a menudo requieren realizar reformas que pueden derivar en una revalorización del inmueble.

¿Qué impuestos tiene una vivienda de segunda mano?

Estas viviendas se gravan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se sitúa entre el 4% y el 10% sobre su precio según la comunidad autónoma. 

¿Cuánto cuesta una vivienda de segunda mano? 

El precio suele ser inferior y negociable en comparación con el de los inmuebles de obra nueva. 

¿Qué es una vivienda protegida?

Las viviendas protegidas o VPO son aquellas que cuentan con financiación pública. Su precio, por tanto, es más asequible que el de las viviendas libres, pero cuentan con ciertas limitaciones.

Las VPO cumplen unas características específicas, como las dimensiones, que oscilan entre los 70 y los 90 metros cuadrados, y el precio máximo de venta o de renta, calculado e impuesto por la Administración. 

Requisitos para acceder a una VPO

Los requisitos a tener en cuenta para acceder a una VPO son: 

• Ser mayor de edad.
• Cumplir con un límite de ingresos, calculado en función del indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) -entre 2,5 y 5,5 veces-.
• No tener una vivienda libre en propiedad.
• Estar inscrito en el registro público de demandantes de VPO.
• Estar empadronado en la localidad de la vivienda solicitada. 
• No haber recibido ayudas a la vivienda en los últimos 10 años.
• No haber recibido una concesión de una VPO con anterioridad, a no ser que se demuestre que se trata de una vivienda inapropiada para las circunstancias familiares o personales.

Otros tipos de VPO

Además de las VPO tradicionales, existen otras modalidades:

• Viviendas de precio tasado (VPT): nuevas o usadas, con precio máximo fijado y acceso a ayudas públicas.
• Viviendas de protección pública (VPP): promovidas por la Administración, con régimen de protección de 15 años. 
• Viviendas de protección pública básica (VPPB). Son iguales que las VPP salvo por la particularidad de que tienen un régimen de protección de 20 años, aunque se pueden vender antes si se cumple un precio máximo de venta legal. 
• Viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL). Tienen un régimen de protección de 20 años aunque es posible solicitar su desclasificación voluntaria a partir de los 15 años desde su clasificación definitiva. Su precio de venta o de alquiler está limitado por la Administración.

¿Qué tipo de vivienda elegir?

La elección depende del perfil y de las prioridades del comprador:

• Si se busca estrenar casa y disfrutar de mayores calidades y eficiencia energética, lo ideal es la obra nueva.
• Si el presupuesto es ajustado y se quiere negociar, la segunda mano sería una opción interesante.
• Si se cumplen los requisitos de acceso, las VPO facilitan la compra a precios reducidos.

En cualquier caso, lo más recomendable es comparar distintas opciones antes de dar el paso. Una forma sencilla de empezar es utilizar un simulador de hipotecas, que permite calcular la cuota mensual en función del tipo de vivienda y el precio de compra, entre otros.