TIN y TAE: qué son y cómo influyen en una hipoteca

Tanto el tipo de interés nominal (TIN) como la tasa anual equivalente (TAE) son elementos clave a la hora de solicitar una hipoteca, ya que condicionan la cuota mensual que se pagará al banco y el coste total del préstamo hipotecario. Conocer el TIN y la TAE es fundamental para comparar entre diferentes hipotecas y elegir la opción más adecuada según la situación económica de cada persona. A continuación, explicamos qué información aportan estos indicadores y qué otros aspectos deben tenerse en cuenta al contratar una hipoteca.

¿Cómo se fijan los tipos de interés de una hipoteca?

Según los elementos que se tengan en cuenta para calcular el tipo de interés de la hipoteca, es posible hablar de dos indicadores diferentes, el TIN y la TAE.

¿Qué es el TIN?

El TIN es el interés básico que paga la hipoteca. Representa el porcentaje fijo que la entidad financiera cobra por prestar el dinero para financiar la compra de la vivienda, sin incluir otros costes asociados al préstamo. Es decir, para calcular el TIN solo se tiene en cuenta el tipo de interés ofrecido por el banco.

¿Qué es la TAE?

Por su parte, la TAE incluye no solo el TIN, sino también las posibles comisiones, los gastos asociados y los productos contratables vinculados que afectan al coste total de la hipoteca, como un seguro de vida. Por lo tanto, la TAE es el indicador más utilizado para analizar y comparar hipotecas, por ejemplo, a través de un simulador hipotecario, ya que refleja el coste real del préstamo.

Tipos de hipotecas según el tipo de interés

Los tipos de interés están relacionados con las diferentes clases de hipotecas que existen en el mercado. Los futuros propietarios deben tener en cuenta las características de cada tipo de préstamo, lo que les ayudará a escoger la que mejor se adapte a su perfil: 

• Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.
• Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del índice de referencia, que suele ser el euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, la cantidad a pagar cambiará.
• Hipoteca a tipo mixto. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable.

Hay que tener presente que existe un problema cuando se aplica la TAE a las hipotecas a tipo variable o mixtas. Al variar el tipo de interés con las revisiones periódicas de estos tipos de préstamos, el cálculo de esta tasa va cambiando, por lo que hay que tenerlo en cuenta a la hora de evaluar el coste real de estas hipotecas. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la TAE no varía, ya que el interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, manteniéndose invariables las cuotas.

En definitiva, analizar en profundidad el TIN y la TAE de una hipoteca permite tomar decisiones financieras más informadas, ajustar el préstamo a la capacidad económica del solicitante y garantizar una elección alineada con sus necesidades a largo plazo.