TIN y TAE: qué son y cómo influyen en una hipoteca

El TIN y la TAE sirven para conocer las cuotas de una hipoteca y poder comparar el coste entre distintos préstamos hipotecarios.

Cuando se pide una hipoteca, uno de los primeros datos que quiere conocer el nuevo propietario de una vivienda es qué cuota mensual pagará al banco y durante cuánto tiempo. Para ello, es imprescindible tener en cuenta el tipo de interés que se aplica a la hipoteca a lo largo de los años que se hayan fijado en el contrato. Aquí entran en juego conceptos clave como el tipo de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE). 

A continuación, vamos a explicarte en qué consiste cada uno de ellos y qué importancia tienen  a la hora de conocer el coste real de una hipoteca.

¿Cómo se fijan los tipos de interés de una hipoteca?

Según los elementos que se tengan en cuenta para calcular el tipo de interés de la hipoteca, es posible hablar de dos magnitudes diferentes:

• TIN (tipo de interés nominal)

Se trata del porcentaje fijo que la entidad bancaria cobra por prestar el dinero al comprador de la vivienda. Es decir, que para su cálculo solo se tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece el banco.

Sin embargo, para conocer las cuotas que se deberán abonar no es el valor idóneo para llevar a cabo una adecuada planificación, ya que no tiene en cuenta los gastos de la operación.

• TAE  (tasa anual equivalente)

La TAE, además de calcular el TIN, comprende otras variables como las comisiones, la contratación de un seguro de vida o la tasación. Es, posiblemente, el valor que más se utiliza a la hora de analizar y establecer comparaciones entre hipotecas, ya que permite conocer así el coste real de una hipoteca. 

Uno de los problemas de la TAE se produce cuando se aplica a las hipotecas a tipo variable o mixtas, ya que, al variar el tipo de interés, el cálculo de esta tasa va cambiando con cada revisión que se hace de la hipoteca. Sin embargo, es la herramienta idónea para comparar entre dos o más hipotecas cuando existen diferentes períodos de liquidación o de condiciones, ya que tiene en cuenta elementos como los gastos (de notaría, de tasación o del Registro de la Propiedad) o el pago de impuestos.

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Tipos de hipotecas según el tipo de interés

Los tipos de interés están relacionados con las diferentes clases de hipotecas que existen en el mercado. Los futuros propietarios deben tener en cuenta las características de cada tipo de préstamo, lo que les ayudará a escoger la que mejor se adapte a su perfil: 

• Hipoteca a tipo fijo. El interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo hipotecario, lo que significa que las cuotas no varían.

• Hipoteca a tipo variable. La cuota sube o baja en función de la evolución del euríbor. En cada revisión periódica de la hipoteca, la cantidad a pagar cambiará.

• Hipoteca mixta. Es una mezcla entre las dos hipotecas anteriores, ya que durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable.

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