Ratio de esfuerzo de una hipoteca: qué porcentaje de los ingresos se destina a la cuota

Resumen rápido

El ratio de esfuerzo indica qué porcentaje de los ingresos netos mensuales se destina al pago de deudas, incluida la futura cuota de la hipoteca y las de otros préstamos vigentes. Sirve tanto a la entidad para analizar la capacidad de pago como al comprador para estimar cuánto puede pagar de hipoteca al mes. 

Esta guía explica cómo se calcula, qué conceptos se incluyen en el numerador y en el denominador, y qué otros elementos acompañan a ese porcentaje en el análisis.

¿Por qué puede ser relevante calcular este porcentaje antes de buscar vivienda?

Calcular el ratio de esfuerzo antes de buscar vivienda permite estimar qué cuota puede encajar con los ingresos y las deudas que ya se tienen. A partir de esa cuota es posible aproximar después qué importe de hipoteca y qué rango de precio de vivienda pueden plantearse. 

Es habitual iniciar la búsqueda a partir del precio de las viviendas disponibles y calcular después cuánto habría que pagar cada mes. El orden inverso —partir de la cuota asumible y deducir el precio— ayuda a orientar la búsqueda desde el principio.

¿Qué es el ratio de esfuerzo?

El ratio de esfuerzo es el porcentaje de los ingresos netos mensuales que queda comprometido en el pago de deudas. Para calcularlo se dividen las cuotas mensuales de los préstamos entre los ingresos netos mensuales y el resultado se multiplica por 100.

Cuanto menor sea el porcentaje, menor será la parte de los ingresos comprometida en deuda. Sin embargo, el ratio no indica por sí solo cuánto dinero queda realmente disponible cada mes, porque también existen gastos de vivienda, alimentación, transporte y otros desembolsos familiares.

¿Qué se incluye en el cálculo?

Para calcular el ratio de esfuerzo se comparan los ingresos netos recurrentes con las cuotas de las deudas que deben pagarse cada mes. 

En los ingresos. Se tienen en cuenta los ingresos netos mensuales del conjunto de titulares. Para hacer una estimación personal, las pagas extraordinarias pueden prorratearse y los ingresos variables pueden calcularse utilizando un histórico.

En las cuotas. Se incluye la cuota prevista de la hipoteca más las de cualquier otro préstamo vigente, como un préstamo personal, la financiación de un vehículo o los pagos aplazados recurrentes de una tarjeta.

Fuera del cálculo. Los gastos corrientes del hogar —suministros, alimentación, transporte— no son cuotas de deuda y, por tanto, no forman parte de ese cálculo básico. Sí deben tenerse en cuenta para saber cuánto margen queda realmente cada mes y pueden formar parte del análisis global de solvencia. 

¿Cómo se calcula paso a paso?

La fórmula básica es: ratio de esfuerzo = cuotas mensuales de deuda / ingresos netos mensuales × 100. Para aplicarla puede seguirse este orden: 

1. Se suman los ingresos netos mensuales. De todos los titulares que participarán en la operación.
2. Se obtiene una referencia mensual comparable. Para una estimación personal, las pagas extraordinarias recurrentes pueden distribuirse entre los doce meses. 
3. Se suman las cuotas vigentes. Las de todos los préstamos y compromisos periódicos en curso.
4. Se añade la cuota estimada de la hipoteca. Puede obtenerse mediante un simulador con el importe y el plazo previstos.
5. Se divide y se expresa en porcentaje. El total de cuotas entre el total de ingresos, multiplicado por cien.

Por ejemplo, una unidad familiar con 2.800 euros de ingresos netos mensuales conjuntos, una cuota de 180 euros de un préstamo para el coche y una cuota hipotecaria estimada de 760 euros tendría 940 euros mensuales destinados al pago de deudas.

940 / 2.800 × 100 = 33,6 %

Su ratio de esfuerzo sería, por tanto, del 33,6 %.

¿Qué referencia se utiliza habitualmente?

El Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario, señala como orientación que el conjunto de las cuotas no supere en torno a un tercio de los ingresos netos mensuales, contando también las cuotas de otros préstamos, compras a plazos o tarjeta de crédito.

Se trata de una referencia orientativa, no de un límite normativo. La entidad debe realizar un análisis de solvencia más amplio, teniendo en cuenta factores como los ingresos, el empleo, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos financieros ya asumidos. 

¿Cómo varía el ratio según el plazo?

Un plazo más largo suele reducir la cuota mensual y, por tanto, rebaja el ratio de esfuerzo. Un plazo más corto suele producir el efecto contrario: eleva la cuota y el porcentaje, y reduce el coste total. A igualdad del resto de condiciones, alargar la devolución también implica pagar intereses durante más tiempo y puede aumentar el coste total del préstamo.

Por eso conviene comparar distintos plazos atendiendo no solo a la cuota mensual, sino también al coste total de la financiación.

¿Qué modalidades de hipoteca ofrece Banco Sabadell?

En Banco Sabadell podrás encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades: Hipoteca Fija, Hipoteca Variable, Hipoteca Mixta, Hipoteca Verde o Hipoteca para no residentes. Además, con el Simulador de hipotecas de Banco Sabadell puedes simular tu hipoteca y descubrir tu cuota¹ en un minuto. Te ayudamos a encontrar tu hipoteca, con los gastos y la financiación estimados. 

Ventajas de la Hipoteca Fija de Banco Sabadell

Con total libertad para decidir si quieres domiciliar tu nómina y contratar los seguros de vida, hogar y protección con nosotros.

• Hipoteca Fija Bonificada2: 2,75% TIN y 3,67% TAE. Si domicilias tu nómina y contratas nuestros seguros de vida, hogar y protección total de pagos, tienes bonificaciones en tu cuota.

• Hipoteca Fija sin Bonificar3: 3,75% TIN y 4,23% TAE. Sin domiciliar tu nómina ni contratar nuestros seguros de vida, hogar y protección total de pagos.

• Cuota mensual fija. Pagarás lo mismo desde el primer mes hasta el último.

• Sin comisión de apertura.

• Gastos de gestoría y Registro de la Propiedad incluidos, en virtud de la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019.

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¿Qué relación tiene con el importe que puede financiarse?

El ratio de esfuerzo y el porcentaje de financiación responden a preguntas distintas: el primero ayuda a valorar qué cuota puede encajar con los ingresos y el segundo indica qué porcentaje del valor del inmueble puede financiarse.

Por ejemplo, una operación puede presentar un ratio de esfuerzo adecuado y, sin embargo, requerir más ahorro porque el importe solicitado sea elevado en relación con el precio de compra o el valor de tasación. También puede ocurrir lo contrario: disponer de ahorro suficiente pero que la cuota resultante represente un porcentaje elevado de los ingresos.

En Banco Sabadell, como norma general, la financiación de una primera residencia puede alcanzar hasta el 80% del menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación, siempre sujeta al análisis de riesgo y a las condiciones de la operación. 

¿Qué puede ser interesante saber sobre el ratio de esfuerzo?

El ratio expresa qué parte de los ingresos queda comprometida de forma periódica, e incluye todas las cuotas vigentes, no solo la hipotecaria. Es un indicador entre varios dentro del análisis de una operación.

Calcularlo antes de iniciar la búsqueda ofrece una referencia del rango de cuota que encaja con la situación de partida.

Preguntas relacionadas

¿El ratio se calcula sobre el sueldo bruto o el neto?

Como referencia para calcular la capacidad de endeudamiento se utilizan los ingresos netos, es decir, los ingresos una vez descontados impuestos y cotizaciones a la Seguridad Social.

¿Entran las cuotas de tarjetas de crédito aplazadas?

Sí. Los compromisos de pago periódicos forman parte del cálculo, incluidas las cuotas de financiación aplazada que se abonan de forma recurrente.

¿Cómo se computa el ratio cuando hay dos titulares?

Para una estimación conjunta, se suman los ingresos netos de ambos titulares y el conjunto de sus compromisos vigentes, de modo que el porcentaje refleja la situación conjunta de la operación.

¿Qué diferencia hay entre el ratio de esfuerzo y el índice de esfuerzo inmobiliario?

El ratio de esfuerzo mide qué porcentaje de los ingresos de un hogar se destina al pago de deudas. El índice de esfuerzo inmobiliario relaciona el precio de la vivienda con la renta y se utiliza para analizar la accesibilidad a la vivienda de forma agregada.

¿Un ratio bajo garantiza la concesión?

No. Un ratio de esfuerzo bajo no garantiza que se conceda una hipoteca. La entidad debe evaluar la solvencia en conjunto y puede valorar, entre otros factores, la situación laboral, los ingresos, el ahorro, los gastos fijos, las deudas ya asumidas y las características de la operación. 

Enlaces internos

• ¿Qué es el índice de esfuerzo inmobiliario? — bancsabadell.com/bsnacional/es/blog/que-es-el-indice-de-esfuerzo-inmobiliario/

• Cómo conocer mi nivel de riesgo para pedir una hipoteca — bancsabadell.com/bsnacional/es/blog/como-conocer-mi-nivel-de-riesgo-para-pedir-una-hipoteca/

• ¿Qué casa puedo comprar con mi sueldo? Simula tu hipoteca — bancsabadell.com/bsnacional/es/particulares/hipotecas/que-casa-puedo-comprar-con-mi-sueldo/

Fuentes

• Banco de España — Portal del Cliente Bancario: capacidad de endeudamiento

• Banco de España — “Consejos para firmar tu primera hipoteca” 

• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — artículo 11, evaluación de la solvencia

• Banco Sabadell — Hipoteca Fija

• Banco Sabadell — Simulador de hipotecas

Condiciones legales

Fórmulas de cálculo de cuota e intereses:

Fórmula para el cálculo de las cuotas mensuales:

Donde:
N = capital pendiente del préstamo.
i = interés nominal expresado en tanto por uno.
p = períodos de amortización en un año.
t = número de años del período de amortización pendientes.

Fórmula para el cálculo de la parte correspondiente a intereses de la cuota:

Cálculo de la cuota correspondiente a intereses de la cuota:

Donde:
N = capital pendiente del préstamo.
i = interés nominal expresado en tanto por uno.
p = períodos de amortización en un año.
En los ejemplos representativos, para calcular la cuota en la hipoteca fija bonificada sustituiríamos "N" por 150.000 (capital inicial de la hipoteca), "i" por 0,0275 (tipo de interés nominal anual dividido entre 100), "p" por 12 (número de cuotas a pagar al año) y "t" por 30 (número de años), obteniéndose una cuota de 612,36 € a pagar cada mes.
En el ejemplo anterior, la parte correspondiente al pago de intereses de la cuota se calcula sustituyendo "N" por 150.000 (capital inicial de la hipoteca), "i" por 0,0275 (tipo de interés nominal anual dividido entre 100) y "p" por 12 (número de períodos de amortización en un año), obteniéndose un importe de 343,75 € correspondientes a los intereses de la cuota del primer mes. El importe restante de la cuota, una vez deducida la parte de intereses, es lo que se destina a amortización de capital.

En los ejemplos representativos, para calcular la cuota en la hipoteca fija no bonificada sustituiríamos "N" por 150.000 (capital inicial de la hipoteca), "i" por 0,0375 (tipo de interés nominal anual dividido entre 100), "p" por 12 (número de cuotas a pagar al año) y "t" por 30 (número de años), obteniéndose una cuota de 694,67 € a pagar cada mes.
En el ejemplo anterior, la parte correspondiente al pago de intereses de la cuota se calcula sustituyendo "N" por 150.000 (capital inicial de la hipoteca), "i" por 0,0375 (tipo de interés nominal anual dividido entre 100) y "p" por 12 (número de períodos de amortización en un año), obteniéndose un importe de 468,75 € correspondientes a los intereses de la cuota del primer mes. El importe restante de la cuota, una vez deducida la parte de intereses, es lo que se destina a amortización de capital.

Sistema de amortización y fórmula de cálculo de amortización de principal y de intereses:

• Para el cálculo de la cuota a pagar se utiliza el sistema de amortización francés, que se caracteriza por ser un sistema de cuotas constantes. Es decir, se paga la misma cantidad todos los meses, siempre que el tipo de interés aplicable a la operación no varíe durante el período de liquidación, o que no se realicen amortizaciones anticipadas.

• La cuota de la hipoteca se compone de una parte de intereses y otra parte de amortización del importe total del préstamo. Como la cuota a pagar es constante, a medida que se reduce el capital pendiente de la hipoteca, los intereses que se generan sobre este capital son inferiores. Por ello, durante los primeros años de la hipoteca, se paga una cantidad mayor de intereses que de capital y durante el período final del préstamo se paga más capital y menos intereses.

HIPOTECA FIJA

La TAE de los siguientes ejemplos representativos puede variar en función del plazo de amortización y del importe financiado.

2) HIPOTECA FIJA BONIFICADA

• 2,75 % TIN (3,67 % TAE).

• Plazo: 30 años (para otros plazos, consulte en su oficina).

• Cuotas: 359 cuotas de 612,36 euros/mes y una última cuota de 613,42 euros.

• Importe total préstamo hipotecario: 150.000 euros.

• Coste total de la hipoteca: 95.660,78 euros (70.450,66 euros son intereses).

• Importe total adeudado: 245.660,78 euros.

Máxima bonificación: domiciliación de nómina o pensión y contratación de los seguros asociados: Seguro Protección Vida Capital Constante, Seguro Protección Hogar y Seguro Protección Total de Pagos con Banco Sabadell.

¿Qué incluye el cálculo de la TAE?

• Comisión de apertura: 0 € (0%).

• Importe total de los intereses de la hipoteca: 70.450,66 €.

• Contratación Cuenta Sabadell: 20 € con la máxima bonificación de la comisión de mantenimiento, el coste es 20 € . 

• Seguro Protección Hogar: el coste por contratar este seguro que incluye la cobertura de daños a través de Banco Sabadell, es de 12,99 €/mes. El coste de este seguro variará en función del momento de la contratación y, entre otros factores, de las características de la finca a hipotecar, capital asegurado y garantías contratadas. El importe mostrado es meramente orientativo tomando como ejemplo un préstamo hipotecario cuyo capital asciende a 150.000 € y para continente de 1000.00,00 € cuya tipología de vivienda es un piso intermedio con una superficie de 100 m2 construidos.

• Seguro de vida de capital constante con prima trimestral a mantener durante toda la vida de la hipoteca: 63,38 €/trimestre (ejemplo para un hombre de 30 años).

• Seguro Protección Total de Pagos de prima anual a mantener durante toda la vida de la hipoteca: 340€/año. Con cobertura del 100 % de la cuota de la hipoteca en caso de encontrarse en situación de desempleo o en situación de baja laboral.

• Costes de comprobación registral: 25,41 €.

• Costes de tasación: 302,71 €.

Se hará una revisión semestral de la contratación de los productos a los que se condiciona el tipo de interés aplicable en caso de contratar la hipoteca con bonificación.

3) HIPOTECA FIJA NO BONIFICADA

• 3,75 % TIN (4,23 % TAE) 

• Plazo: 30 años (para otros plazos, consulte en su oficina).

• Cuotas: 359 cuotas de 694,67 euros/mes y una última cuota de 696,95 euros.

• Importe total del préstamo hipotecario: 150.000 euros.

• Coste total de la hipoteca: 112.288,00 euros (100.083,48 euros son intereses).

• Importe total adeudado: 262.288,00 euros.

¿Qué incluye el cálculo de la TAE?

• Comisión de apertura: 0 € (0%).

• Importe total de los intereses de la hipoteca: 100.083,48 €.

• Contratación Cuenta Sabadell: 60 euros/trimestre.

• Seguro de daños obligatorio durante toda la vida de la hipoteca (no es necesario contratarlo con Banco Sabadell): Banco Sabadell no comercializa un seguro que sólo incluya la cobertura de daños, por tanto, el cálculo de la TAE se ha realizado teniendo en cuenta la prima resultante de simular el seguro de Protección hogar de Banco Sabadell (que incluye la cobertura de daños) cuyo coste se ha estimado en 12,99 €/mes. El coste de este seguro variará en función del momento de la contratación y, entre otros factores, de las características de la finca a hipotecar, capital asegurado y garantías contratadas. El importe mostrado es meramente orientativo tomando como ejemplo un préstamo hipotecario cuyo capital asciende a 150.000 € y para continente de 100.000,00 € cuya tipología de vivienda es un piso intermedio con una superficie de 100 m2 construidos.

• Costes de comprobación registral: 25,41 €.

• Costes de tasación: 302,71 €.

Diferencias entre oferta de productos combinada y por separado

La oferta de productos combinada o por separado tendrá afectación en los costes I y la cancelación anticipada II del préstamo o de sus productos combinados.

I) Costes. El coste de la contratación del seguro de Protección Hogar, Vida Capital Constante y protección total de pagos es independiente a la contratación del préstamo, por lo que tiene el mismo coste que si se contrata de forma individual.
II) Efectos de la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados. Los efectos que la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados formarán parte de la información personalizada que se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Información adicional

Ejemplos representativos de préstamo con garantía hipotecaria sobre inmuebles de uso residencial destinado a financiar la compra de vivienda por personas físicas que actúan como consumidoras. Operación sujeta a previa aprobación por Banco Sabadell. No se presta el servicio de asesoramiento. Condiciones de tipo de interés sujetas a análisis de riesgo por parte de Banco Sabadell. Estas condiciones pueden variar en función del resultado del análisis de riesgo. De conformidad con el artículo 1911 del Código Civil, que consagra el principio de responsabilidad universal, en caso de impago, el deudor, y, en su caso, sus fiadores o avalistas solidarios y garantes hipotecarios, responderán con todos sus bienes presentes y futuros, pudiendo llegar a perder su/s vivienda/s y/o cualesquiera otros bienes de su propiedad.

Información adicional sobre los seguros asociados a tu hipoteca:

• Protección Hogar y Protección Total Pagos son seguros de BanSabadell Seguros Generales, S.A. de Seguros y Reaseguros, con NIF A64194590 y domicilio en la calle Isabel Colbrand, 22, 28050 Madrid, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid y en el Registro de Entidades Aseguradoras de la DGSyFP con clave n.º C-0767.

• Protección Vida Capital Constante son seguros de BanSabadell Vida, Sociedad Anónima de Seguros y Reaseguros, con NIF A08371908 y domicilio en la calle Isabel Colbrand, 22, 28050 Madrid, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid y en el Registro de Entidades Aseguradoras de la DGSyFP con clave n.º C-0557.

Seguros mediados por BanSabadell Mediación, Operador de Banca-Seguros Vinculado del Grupo Banco Sabadell, S.A., NIF A-03424223, con domicilio en avda. Óscar Esplá, 37, 03007 Alicante, inscrita en el Registro Mercantil de Alicante y en el Registro Administrativo Especial de Mediadores de Seguros de la DGSyFP con clave n.º OV-0004, teniendo suscrito un seguro de responsabilidad civil conforme a lo dispuesto en la normativa de distribución de seguros y reaseguros privados vigente en cada momento. Puedes consultar las entidades aseguradoras con las que BanSabadell Mediación ha celebrado un contrato de agencia de seguros en la web www.bancosabadell.com/bsmediacion. Consulta aquí la información del Mediador del Seguro.