¿Qué hipoteca se adapta mejor a mi perfil?

La compra de una vivienda es, posiblemente, la decisión económica más importante que tomaremos en nuestra vida. Para financiar la compra del inmueble, lo habitual es recurrir a una hipoteca, que permite cubrir hasta el 80% del valor de compraventa o de la tasación de la vivienda (el menor de los dos). Este préstamo se devuelve mediante cuotas periódicas, normalmente mensuales, y con un plazo de amortización que puede alcanzar los 30 años.

En función del tipo de interés que aplican, existen tres grandes tipos de hipotecas:

• Hipotecas a tipo variable, referenciadas a un índice —habitualmente el euríbor— más un diferencial.
• Hipotecas a tipo fijo, en las que el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo hipotecario.
• Hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo durante los primeros años y uno variable posteriormente.

Elegir entre una u otra dependerá del perfil financiero del comprador, de su tolerancia al riesgo y de cómo quiera planificar su economía a largo plazo.

Ventajas de cada tipo de hipoteca

Cada una de estas tres clases de hipotecas ofrecen diferentes ventajas a los propietarios, aunque soportan algunas consideraciones a tener en cuenta. Entre ellas, cabe destacar:

• Hipotecas a tipo fijo. Al no estar sujetas a las variaciones del índice de referencia, la cuota que hay que pagar no varía. Habitualmente, las hipotecas a tipo fijo ofrecen unos tipos de interés más elevados y cuentan con un plazo más reducido. Su principal ventaja es que aportan seguridad y estabilidad al comprador, ya que son inalterables al mercado. Son idóneas para quienes buscan realizar una planificación de la economía personal a largo plazo.
• Hipotecas a tipo variable. En este tipo de hipotecas, las cuotas suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, habitualmente el euríbor. Suelen tener unos tipos de interés más bajos que las hipotecas a tipo fijo, pero están sujetas a los cambios que se produzcan en los mercados. Esto significa que cada vez que se revise la hipoteca, normalmente cada seis meses o un año, las cuotas a pagar varían. Por ejemplo, en un contexto de euríbor a la baja, esto puede significar que se termine reduciendo sensiblemente la cuota a pagar, pero también existe el riesgo de que se produzca el efecto contrario.
• Hipotecas mixtas. Son una mezcla entre una hipoteca a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable. Durante los primeros años, la cuota se mantiene sin cambios debido a que el tipo de interés no varía, pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice, por lo que las cuotas fluctúan. Esta modalidad ofrece un equilibrio entre seguridad y flexibilidad, aunque implica la incertidumbre de no conocer cuál será el coste del préstamo cuando empiece a aplicarse el índice de referencia más el diferencial.

Hipotecas bonificadas

Más allá del tipo de préstamo hipotecario, es importante tener presente que existe la posibilidad de contratar una hipoteca bonificada y conseguir así ciertas ventajas, como un tipo de interés inferior. Para acceder a una hipoteca bonificada hay que contratar otros productos vinculados, como un seguro de hogar o de vida, o domiciliar la nómina en el banco.

Cómo saber qué tipo de hipoteca elegir

Antes de tomar una decisión, resulta recomendable utilizar un simulador de hipotecas, ya que permite estimar la cuota mensual, comparar escenarios y analizar cómo influye el tipo de interés y el plazo en el coste total del préstamo. A partir de estas simulaciones, hay tres conceptos clave que conviene conocer y que afectan directamente en una hipoteca:

• Tipo de interés nominal (TIN), que es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria.
• Tasa anual equivalente (TAE), que, a diferencia del TIN, que sólo recoge el precio que el banco cobra por prestarnos el dinero, tiene en cuenta los gastos y comisiones asociados al préstamo hipotecario.
• Euríbor, que es el tipo europeo de oferta interbancaria (Euro InterBank Offered Rate, según sus siglas en inglés) y que indica el precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí. Este tipo suele revisarse cada seis o 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable o mixtas.

Además de estos elementos, el principal criterio para elegir un tipo de hipoteca es el de la tolerancia al riesgo del comprador de la vivienda, junto a sus propias preferencias. Otros factores como su edad o los ingresos mensuales de los que dispone son también relevantes para saber qué casa se adapta mejor al presupuesto.

Por regla general, las hipotecas a tipo fijo son las preferidas por las personas más conservadoras mientras que las hipotecas a tipo variable son idóneas para los clientes más jóvenes, que, con frecuencia, están más dispuestos a asumir mayores riesgos. Las hipotecas mixtas, al ser las más flexibles, están indicadas para los compradores que tienen pensado amortizar de manera anticipada la hipoteca.