El proindiviso es una figura jurídica cada vez más frecuente, especialmente en casos de herencias o adquisiciones conjuntas. Entender qué es un proindiviso, cómo gestionarlo y, en su caso, cómo venderlo, es clave para tomar decisiones informadas tanto desde el punto de vista legal como financiero. A continuación, explicamos qué es, cómo vender un proindiviso y cuáles son sus ventajas y desventajas, entre otras particularidades.
¿Qué es un proindiviso?
Un proindiviso es una situación jurídica en la que varias personas comparten la propiedad de un bien sin que exista una división física del mismo. Por ejemplo, en el caso de una vivienda en copropiedad, cada copropietario posee un porcentaje del inmueble en su conjunto, pero no una parte específica y delimitada del mismo.
Esta figura suele darse en contextos de herencias, cuando varios herederos adquieren conjuntamente una propiedad, o también cuando, por ejemplo, una pareja compra una vivienda. En cualquiera de los casos, el proindiviso implica ciertos derechos y obligaciones legales que afectan a la gestión, uso y posible venta de la vivienda.
Es habitual que uno de los copropietarios quiera financiar la adquisición de una mayor parte o salir del proindiviso, para lo cual podría necesitar una hipoteca.
¿Cómo vender o comprar un proindiviso?
Para vender un proindiviso o comprar una parte indivisa hay que seguir los siguientes pasos:
- Acuerdo entre copropietarios: Para vender la totalidad del bien, es necesario el consentimiento de todos los titulares. No obstante, si uno de ellos quiere vender únicamente su parte indivisa, puede hacerlo sin necesidad de contar con la aprobación del resto, salvo que exista un acuerdo previo que lo impida.
- Valoración del bien: Es fundamental conocer el valor actualizado de la vivienda para fijar el precio de la parte indivisa. Para hacerlo, es posible realizando una tasación del inmueble.
- Derecho de tanteo y retracto: El resto de copropietarios tiene preferencia para adquirir la parte que se desea vender.
- Formalización legal: La compraventa debe realizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Financiación y trámites: En caso de requerir financiación para comprar una de las partes, es fundamental revisar toda la documentación necesaria para la hipoteca.
¿Qué tipos de proindiviso existen?
Existen diferentes tipos de proindiviso según los derechos que se comparten:
Proindiviso de pleno dominio
En un proindiviso de pleno dominio todos los copropietarios tienen derecho pleno sobre el bien, es decir, sobre su propiedad, uso y disfrute. Cada uno posee una cuota de participación sobre el total, sin una parte física determinada.
Proindiviso de nuda propiedad y usufructo
La figura del proindiviso de nuda propiedad y usufructo es común en donaciones y herencias. Los derechos se reparten entre los nudos propietarios y los usufructuarios. Los primeros tienen la titularidad del bien, mientras que los segundos conservan el derecho de uso y disfrute.
Ventajas y desventajas del proindiviso
Entre las ventajas del proindiviso destacan:
- Permite comprar una vivienda de forma conjunta sin necesidad de división física.
- Facilita el acceso a la propiedad compartida en casos de herencia o inversión conjunta.
- Es posible vender la parte indivisa, incluso sin acuerdo de todos los copropietarios.
Entre las desventajas del proindiviso destacan:
- Puede ser una fuente de conflictos entre copropietarios en decisiones de uso, mantenimiento o venta.
- En caso de no haber acuerdo, la financiación o la reforma de la vivienda se dificulta.
- Es menos atractivo para compradores externos dada la falta de control sobre el bien completo.
¿Cómo se puede disolver un proindiviso?
En función de si el bien puede dividirse o no, existen diferentes formas de disolver un proindiviso:
Proindiviso divisible
Cuando el bien permite una división física, se puede adjudicar a cada copropietario una parte concreta del mismo. Es el caso, por ejemplo, de un terreno o una finca, que puede dividirse por parcelas desde un punto de vista legal. Otro ejemplo de proindiviso divisible lo constituye un edificio dividido en locales comerciales, donde cada copropietario podría adjudicarse un local.
Proindiviso indivisible
En otras ocasiones, no es posible dividir físicamente el bien, como ocurre, por ejemplo, en la mayoría de viviendas. ¿Qué hacer en caso de proindiviso indivisible?
- Venta del inmueble y el reparto del importe entre los diferentes propietarios.
- Adjudicación a una de las partes ya sea mediante acuerdo o por compensación económica del resto.
- Extinción del condominio, en caso de que no sea posible llegar a un acuerdo entre las partes.
En definitiva, comprender qué es un proindiviso, sus implicaciones y las opciones para su venta o disolución es esencial para poder tomar decisiones acertadas. Ya sea por herencia o, en caso de comprar una vivienda en pareja, esta figura ofrece oportunidades, pero también exige una buena planificación.
En caso de querer adquirir una propiedad en proindiviso, es posible hacer una simulación de la hipoteca para conocer y valorar las condiciones más adecuadas a cada situación.
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