¿Qué es un contrato de arras entre particulares y para qué sirve?
La compraventa de una vivienda es uno de los pasos financieros más relevantes en la vida de una persona. Antes de firmar la escritura pública ante notario y formalizar, en su caso, la, hipoteca es habitual suscribir un contrato de arras entre particulares.
Este documento actúa como compromiso previo y garantía económica mientras se ultiman trámites como la tasación, la aprobación definitiva del préstamo hipotecario o la preparación de la escritura. A continuación, explicamos qué es un contrato de arras, para qué sirve, qué debe incluir, los tipos que existen y qué aspectos financieros conviene analizar antes de firmarlo.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un bien inmueble y a la contratación de unaEn la práctica, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal o anticipo, y ambas partes se obligan a celebrar la compraventa formal ante notario en una fecha acordada. Si la operación se formaliza, la cantidad entregada suele imputarse al precio final. Si no se celebra la escritura, el contrato de arras establece qué ocurre con ese dinero. Es decir, que se trata de un paso importante en la
En España, aunque no existe un modelo obligatorio legalmente, el contrato de arras está reconocido jurisprudencialmente y suele formar parte del proceso de compraventa de inmuebles entre particulares. Es especialmente útil cuando no hay intervención de una agencia o promotor, y ambas partes negocian directamente.
¿Para qué sirve este documento?
El contrato de arras cumple varias funciones clave dentro del proceso de compraventa, como son:- Garantizar el compromiso de ambas partes. Firmar un contrato de arras implica que tanto comprador como vendedor se toman en serio la operación. No es sólo una carta de intención sino que se comprometen legalmente a cumplir con la compraventa según los términos pactados.
- Bloquear la oferta para el comprador. Al entregar una cantidad en concepto de arras, el comprador reserva la vivienda y evita que el vendedor negocie con terceros. Hasta que expire el plazo fijado, el inmueble queda prácticamente fuera del mercado.
- Proteger los intereses de ambas partes. El contrato de arras pacta qué ocurre si una de las partes incumple el contrato. Por ejemplo, si el comprador se echa atrás sin causa justificada, puede perder la cantidad entregada o, si es el vendedor quien no cumple, puede estar obligado a devolver el doble de lo recibido.
- Facilitar las gestiones previas. Durante el plazo de arras, el comprador puede realizar gestiones básicas, como pedir una
nota simple al Registro de la Propiedad, solicitar la tasación, estudiar la financiación, revisar las cargas registrales, solicitar los certificados energéticos o realizar una visita técnica. Aunque muchas de estas acciones también podrían hacerse sin arras, el contrato da seguridad jurídica para desarrollarlas sin riesgo de perder la opción.
¿Qué debe incluir un contrato de arras entre particulares?
Para que un- Identificación de las partes. Debe incluir nombre completo y Documento Nacional de Identidad (DNI) de comprador y vendedor, y domicilio fiscal de cada parte.
- Descripción detallada del inmueble. Debe aparecer dirección completa del inmueble, referencia catastral, identificación registral (número de finca y registro de la propiedad correspondiente) y el estado de cargas conocidas (hipotecas, afectaciones, servidumbres).
- Precio de compraventa. Debe indicarse de forma clara y por escrito el precio total pactado por la vivienda, aunque el pago esté condicionado a financiación u otras circunstancias.
- Importe de las arras. Se debe especificar cuánto dinero entrega el comprador como señal, si se imputará al precio final y en qué condiciones puede perderse o devolverse.
- Plazo para la firma. Se establecerá una fecha límite para la firma de la escritura pública de compraventa, habitualmente entre 30 y 90 días, aunque puede ser mayor o menor según el pacto entre las partes.
- Condiciones y penalizaciones. Debe detallarse qué ocurre en caso de incumplimiento de cada parte (por ejemplo: pérdida de señal, devolución duplicada, etc.).
- Gastos y tributos. Aunque no es obligatorio, es recomendable pactar quién asume el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), los gastos de notaría y registro y los de la gestoría.
- Firma y fecha. El contrato debe estar firmado por ambas partes, indicando lugar y fecha de formalización.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos principales de arras, cada uno con efectos distintos para comprador y vendedor:Arras confirmatorias
Este tipo de arras se asemeja a una señal convencional que confirma el contrato de compraventa. Sirve como prueba del compromiso, pero no necesariamente incluye penalización automática en caso de incumplimiento: las partes pueden reclamar daños y perjuicios por la vía civil si una de ellas se arrepiente.Arras penales
Las arras penales implican una cláusula de penalización específica. Si una parte incumple, la otra puede exigir una compensación adicional, además de los daños probados. Por ejemplo, si el comprador no firma la compraventa, el vendedor podría reclamar no sólo la señal, sino también una indemnización extra según lo que se haya pactado.Arras penitenciales
Son las arras más habituales en transacciones entre particulares. Con las arras penitenciales, tanto comprador como vendedor pueden desistir del contrato pagando una penalización:- Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada como señal.
- Si el vendedor desiste, devuelve el doble de lo recibido.
Consideraciones financieras antes de firmar las arras
Antes de firmar un contrato de arras, especialmente entre particulares, es esencial tener en cuenta varios aspectos financieros:- Evaluar la capacidad de financiación. Antes de comprometerse con dinero en un contrato de arras hay que asegurarse de que se tiene una preaprobación hipotecaria si se va a financiar la compra, si se ha calculado cuánto se podrá pagar mensualmente sin riesgos y si se han calculado los gastos adicionales: notaría, registro, impuestos (ITP), tasación y gestiones.
- Considerar la penalización en caso de desistimiento. Conviene entender claramente cuánto se puede perder si no se cumple con la compra: en las arras penitenciales, se pierde la señal; en arras penales, puede haber una penalización mayor. Es especialmente importante evaluar si la situación laboral, financiera o personal puede cambiar en el corto plazo.
- Contar con asesoramiento. Aunque no sea obligatorio, contar con el apoyo de un abogado o asesor inmobiliario puede ayudar a interpretar cláusulas complejas, evitar cláusulas abusivas y confirmar que no hay cargas ocultas sobre la propiedad.
- Revisar cargas y situación registral. Antes de entregar arras, es una buena idea solicitar nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética y certificado de deuda si existe hipoteca (y los
gastos de cancelación asociados).
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