La extinción del condominio es un proceso común en caso de herencia o divorcio en los que existe una hipoteca. Para hacerlo, lo más habitual es realizar una novación de hipoteca, que permite modificar el préstamo hipotecario y transferir la deuda al nuevo titular. A continuación, explicamos en qué consiste este proceso, cuáles son sus gastos asociados y cómo llevarlo a cabo.
¿Qué es la extinción del condominio?
Desde una óptica legal, un condominio es una propiedad que se comparte entre dos o más personas, como puede ocurrir con una vivienda. Cuando se realiza una extinción del condominio, uno de los copropietarios cede su parte al otro titular a cambio de una compensación económica. A partir de ese momento, una de las personas se convierte en el propietario único de la vivienda. Los ejemplos de extinción del condominio más frecuentes son por un divorcio o por una herencia.
La realización de una extinción de condominio conlleva el pago de ciertos gastos e impuestos que se detallan a continuación.
¿Cuáles son los gastos asociados?
La persona que asume la titularidad de una vivienda en un proceso de extinción del condominio junto a la hipoteca que exista es la responsable de pagar todos los gastos administrativos e impuestos asociados al proceso. Entre estos gastos, cabe citar:
- Notario. Es quien formaliza la disolución del condominio en escritura pública. Su coste ronda el 0,5% del valor cedido.
- Registrador. Una vez otorgada la escritura, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. Su coste se sitúa en torno al 0,25% del valor cedido.
- Gestoría. Si bien este gasto es opcional, una gestoría puede desempeñar un apoyo fundamental, ya que se ocupa de abonar los impuestos correspondientes y de realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Su coste es de alrededor de los 300 euros.
Además de estos gastos, es posible que haya que contratar a un abogado para resolver cualquier controversia en relación a la herencia o al proceso de divorcio. Además, hay que tener presente la posible contraprestación económica que haya que pagar para quedarse con la titularidad exclusiva del inmueble.
¿Qué impuestos están relacionados con la extinción de condominio?
1. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El IAJD es el principal tributo a pagar en una extinción de condominio. Su porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido, según la comunidad autónoma en la que se realice la operación.
2. Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, también llamado Plusvalía Municipal). Este tributo solo hay que abonarlo si la propiedad se transmite mediante una compraventa en lugar de una extinción de condominio.
3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una extinción del condominio no genera un incremento o disminución patrimonial en renta, aunque sí que se produce una variación por exceso de adjudicación al tratarse de un único bien. Esta variación es la que debe tributar en el IRPF. Esto significa que hay que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la diferencia entre el precio de compra y el precio de adjudicación.
¿Cómo es el proceso de extinción del condominio?
Los pasos para realizar una extinción del condominio son:
- Acuerdo entre los copropietarios. Es necesario llegar a un acuerdo con todas las personas que sean copropietarias de la vivienda en relación a quién asumirá su titularidad y de qué manera se realizará el reparto de los gastos.
- Formalizar la extinción del condominio. Tras alcanzar un acuerdo, hay que solicitar una cita al notario, quien explicará la manera en la que se escriturará la operación y de qué modo se procederá al cálculo de la compensación económica que recibirá cada copropietario que cede su parte de la vivienda. Más adelante, se llevará a cabo la formalización de la extinción del condominio mediante escritura pública.
- Inscribir la disolución en el Registro de la Propiedad. Una vez que se inscriba la inscripción de la disolución del condominio en el Registro de la Propiedad queda constancia formal del nuevo propietario de la vivienda a todos los efectos.
- Escriturar la novación de la hipoteca. Tras llegar a un acuerdo con el banco, la nueva hipoteca reflejará la persona que es titular de la vivienda y las condiciones de devolución de la hipoteca.
Ejemplo práctico de la extinción en un divorcio
Para comprender mejor cómo funciona la extinción de condominio en una hipoteca en un divorcio, explicamos un ejemplo práctico:
María y Bernardo están en proceso de divorcio y comparten la titularidad de una vivienda valorada en 100.000 euros que, en su día, compraron a medias. Esto significa que a cada uno le corresponden 50.000 euros del inmueble.
Además, les quedan por pagar 30.000 euros de la hipoteca. Es decir, que, en principio, a cada uno le corresponden 15.000 euros por abonar de dicho préstamo hipotecario.
Al restar de los 50.000 euros de la vivienda que le corresponde a cada uno los 15.000 euros de la deuda hipotecaria, sale un valor neto positivo por persona de 35.000 euros en la comunidad de bienes.
María decide que quiere quedarse como propietaria única de la vivienda y a Bernardo le parece bien. ¿Cómo calcular la compensación económica?
- Se resta la hipoteca pendiente del valor total del inmueble: 100.000 euros - 30.000 euros = 70.000 euros (valor neto del inmueble tras la deuda).
- Dado que la vivienda era propiedad de ambos, a cada uno le corresponden 35.000 euros.
- Como María se adjudica la propiedad completa, debe compensar a Bernardo con 35.000 euros para igualar el reparto de bienes.
Además, María debe pagar los gastos asociados:
- IAJD sobre el valor total de la vivienda (100.000 euros), según el porcentaje que aplique en su comunidad autónoma.
- Resto de gastos asociados para completar la extinción del condominio y la novación de la hipoteca.
¿Cómo financiar la extinción del condominio?
Existen dos alternativas principales para financiar la extinción de un condominio y asumir la titularidad única de una vivienda: realizar una novación de hipoteca o solicitar un nuevo préstamo hipotecario.
Ampliación de la hipoteca existente
Por medio de una novación de hipoteca es posible eliminar la cotitularidad de un préstamo hipotecario en una extinción del condominio, posibilitando que el propietario y el banco renegocien las condiciones de la hipoteca.
Para que pueda tener lugar una novación de hipoteca, el banco debe aprobar la operación, por lo que es importante que el solicitante acredite su solvencia financiera, por ejemplo, demostrando que el pago de las cuotas de la hipoteca no supondrá más del 30% del total de sus ingresos mensuales. También es importante contar con un buen historial crediticio y estabilidad laboral.
Realizar una novación de la hipoteca conlleva dos gastos principales para el titular:
- Tasación de la vivienda. Permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede la novación de hipoteca y en qué condiciones. Habitualmente, la tasación de un inmueble oscila entre los 250 y los 500 euros.
- Comisión por novación. Está indicada en la escritura de la hipoteca y ronda entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.
Solicitud de una nueva hipoteca
Si en lugar de una novación se quiere optar por solicitar una nueva hipoteca en una extinción del condominio, antes es necesario cancelar la que estuviera en activo, teniendo en cuenta que cancelar una hipoteca conlleva una serie de gastos.
Una vez cancelada la hipoteca original, hay que solicitar la nueva hipoteca, con la que se puede financiar la parte que hay que abonar al otro copropietario y liquidar la deuda anterior. Al realizar este proceso, es fundamental conocer los diferentes tipos de hipotecas y los gastos asociados, para lo cual es muy útil utilizar un simulador de hipotecas.
Fotografía de Freepik