Vender una vivienda en España implica asumir una serie de costes que van más allá del precio de compraventa. Entre ellos destacan los impuestos que debe abonar el vendedor, los gastos de notaría o los de cancelación de la hipoteca. Conocer
Impuestos por la venta de una vivienda
A la hora de calcular el beneficio que se obtendrá por la venta de una vivienda hay que tener presente los gastos e impuestos que tiene que afrontar el vendedor. Los principales impuestos asociados a la venta de un inmueble son:
IRPF
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se abona en la declaración de la Renta del año siguiente a la venta de una casa y se calcula según las ganancias patrimoniales derivadas de la operación. Es decir, que si después de realizar los ajustes correspondientes, el vendedor ha obtenido una ganancia patrimonial, se aplica el IRPF según la cuantía de dicha ganancia. Los tipos que se aplican en la declaración de la Renta son:
- Hasta 6.000 euros, tributa al 19%.
- De 6.000 a 50.000 euros, tributa al 21%.
- De 50.000 a 200.000 euros, tributa al 23%.
- De 200.000 a 300.000 euros, tributa al 27%.
- Más de 300.000 euros, tributa al 30%.
Existen algunas exenciones fiscales que permiten no pagar IRPF:
- Si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual. Es posible evitar pagar IRPF sobre esa ganancia si se cumplen estos requisitos: la vivienda vendida ha sido la vivienda habitual del vendedor durante, al menos, tres años antes de la venta; la reinversión se hace en un plazo máximo de dos años desde la fecha de la venta; y, si se reinvierte solo una parte del importe de la venta, únicamente esa proporción de la ganancia estará exenta.
- La edad del vendedor. Las personas mayores de 65 años pueden vender su vivienda habitual sin pagar IRPF, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda.
- La situación personal del contribuyente. Si el vendedor se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia, tampoco tendrá que pagar IRPF.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, que formalmente es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, grava la ganancia en el valor del terreno urbano desde que fue adquirido hasta su transmisión, con un máximo de 20 años.
Para poder calcular esta tasa hay que conocer la ganancia obtenida, algo que es posible restando el valor de adquisición de la vivienda del valor de transmisión, y aplicar a continuación el porcentaje del valor catastral del terreno.
En el siguiente ejemplo práctico se usa el supuesto de una persona que compró una vivienda en 2010 por 150.000 €, y que quiere vender en la actualidad por 200.000 €. El valor catastral del terreno en el que está construida es de 50.000 €, y el ayuntamiento donde está ubicada aplica un 20% de revalorización al terreno, así como un tipo del 30% (este impuesto varía en función de cada ayuntamiento). Con estos datos, se puede calcular que el terreno se ha revalorizado 10.000 € (50.000 × 20%), y que, por lo tanto, la plusvalía a pagar, con un tipo del 30%, es de 3.000 € (10.000 € × 30%).
IBI prorrateado
El vendedor de una vivienda está obligado a abonar la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (
Además del IBI, hay otros impuestos locales que pueden aplicarse en la venta de un inmueble. Por ejemplo, en Madrid se aplica una Tasa de Gestión de Residuos (TGR).
Gastos que debe asumir el vendedor de la vivienda
Además de los impuestos, el vendedor puede tener que asumir los siguientes gastos:
- Notario. Implica los costes de la escritura pública de compraventa.
Certificado energético . Acredita el nivel de consumo de energía de la vivienda y su eficiencia energética. Su precio suele rondar los 100 euros.- Cédula de habitabilidad. Garantiza que la vivienda cumple con los requisitos adecuados de seguridad y habitabilidad, y requiere contratar a un técnico habilitado. Su coste generalmente supera los 100 euros.
- Certificados de los insumos. Hay que acreditar que la vivienda está libre de todo tipo de cargas financieras, incluyendo los insumos (como el agua, la luz o el gas) o estar al día en los pagos de los recibos de la comunidad.
- Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). Permite acreditar que la vivienda tiene la seguridad suficiente para poder residir en ella. Se solicita al ayuntamiento y su coste suele ser de unos 200 euros.
Comisiones de la agencia inmobiliaria
La mayoría de agencias inmobiliarias aplican comisiones por la gestión de la venta de una vivienda que, por regla general, se sitúan en torno al 3% del precio del inmueble.
¿Cómo influyen estos gastos en la nueva hipoteca?
El pago de impuestos y de los gastos asociados a la venta de una vivienda reducen el beneficio que obtiene el vendedor en la operación. De este modo, su ahorro será menor, lo que es relevante si planea adquirir una vivienda posteriormente. Por regla general, una
Cómo reducir los gastos en la compraventa de una vivienda
Entre las principales recomendaciones para intentar reducir los gastos en la compraventa de una vivienda se pueden destacar:
- Negociar honorarios. Los honorarios de las agencias inmobiliarias y los de las gestorías pueden ser negociables, así que es recomendable comparar precios y buscar opciones más económicas.
Gastos deducibles . Algunos gastos pueden deducirse en la declaración de la Renta, como los de notaría, registro, gestoría, y algunos relacionados con la adquisición de la vivienda habitual.- Gastos de cancelación de hipoteca. Si se vende una vivienda con hipoteca, es necesario cancelarla y este gasto puede variar dependiendo de la forma de cancelación.