Hipoteca: los puntos del contrato a revisar antes de firmar

Contratar una hipoteca es una de las decisiones más importantes que tomaremos en nuestra vida. Por ello, antes de suscribirla conviene revisar una serie de puntos clave del contrato del préstamo hipotecario. Además de los elementos principales de cualquier hipoteca (el tipo de interés y el plazo de amortización), existe otra serie de aspectos que es importante tener en cuenta. A continuación, te hablamos en detalle sobre todos ellos.

¿Qué tipo de interés aplica la hipoteca?

El tipo de interés de la hipoteca fija es el precio que se paga a la entidad bancaria por el dinero prestado. Antes de firmar el contrato de la hipoteca, es clave revisar que el tipo de interés que se refleja encaja con nuestras necesidades, ya sea el de una hipoteca a tipo fijo, hipoteca a tipo variable o hipoteca a tipo mixto. Para saber cuál se adapta mejor, es posible simular la hipoteca¹ según la vivienda que deseemos comprar y nuestra situación personal.

¿Qué sistema de amortización sigue la hipoteca?

En el contrato de la hipoteca se encuentra la tabla de amortización con el número de cuotas que hay que pagar para devolver el préstamo y un detalle de los intereses y del capital que se abonan cada mes, así como del saldo que queda pendiente de amortizar.

Lo más habitual es que las hipotecas en España se basen en el sistema de amortización francés. Esto significa que, aunque se tiene una cuota constante, al principio de la vida del préstamo se pagan más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte. Al pagar todos los meses la cuota, la deuda va bajando y, por lo tanto, los intereses también.

¿Qué comisiones tiene la hipoteca?

Como paso previo a la firma de la hipoteca, es clave tener presentes cuáles son las comisiones que se reflejan en el contrato del préstamo. Estas varían según la entidad bancaria, pero las principales comisiones que suelen tener las hipotecas son:

• Comisión de apertura. Se abona al inicio de la vida útil del préstamo, aunque las hipotecas de Banco Sabadell actualmente no cuentan con comisión de apertura.

• Comisión por amortización anticipada. En España, la legislación fija una comisión por desistimiento máxima del 0,5% de la cantidad amortizada durante los cinco primeros años y del 0,25% si la cancelación se produce a partir del sexto año.

¿Cuenta la hipoteca con productos vinculados?

En el caso de haber optado por una hipoteca bonificada, es decir, aquel tipo de hipoteca en  que es posible obtener unas mejores condiciones (por lo general, un tipo de interés menor) gracias a la contratación de productos vinculados, estos aparecerán reflejados en el contrato de la hipoteca. 

Antes de proceder a la firma, es necesario revisar qué productos se han contratado (seguro de protección de pagos, un seguro de vida con la hipoteca o un seguro de hogar, por ejemplo) y qué coste suponen. 

¿Sufriré alguna penalización si deseo en el futuro cambiar la hipoteca a otro banco?

El cambio de la hipoteca de un banco a otro se conoce formalmente como subrogación hipotecaria, y conlleva una serie de gastos asociados para el titular:

• Tasación de la vivienda. Su coste ronda entre los 300 y los 500 euros.

• Comisión por subrogación hipotecaria. Su coste está limitado por ley según el momento de contratación de la hipoteca. En el caso de las hipotecas suscritas desde junio de 2019 en adelante, la comisión de subrogación distingue entre hipotecas a tipo fijo (hasta un 2% durante los 10 primeros años y hasta un 1,5% el resto) y a tipo variable (hasta un 0,25% los tres primeros años o hasta el 0,15% si se hace durante los primeros cinco años).

¿Qué ocurre si me sucede algo grave y no puedo seguir pagando la hipoteca?

En casos de excepcional gravedad, es posible un aplazamiento del pago de las cuotas de una hipoteca. Este proceso se llama moratoria y en el tiempo que dure el banco no cobrará ninguna cuota al cliente. 

Como alternativa a solicitar una moratoria, en el caso de no poder hacer frente al pago de las cuotas también es posible solicitar una carencia hipotecaria, que consiste en aplicar una reducción de las cuotas o aplazar por completo los pagos durante un determinado período de tiempo. Una vez finalizado el periodo de carencia, el titular tendrá que hacer frente a los pagos demorados. 

¹ El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.