Hipoteca autopromotor: qué es y para qué sirve

Una hipoteca autopromotor permite financiar la edificación de una vivienda en un terreno que sea propiedad del solicitante. La principal diferencia con una hipoteca convencional es que el titular no recibe el dinero de golpe sino que el banco se lo va entregando por fases. 

Requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor

Al igual que suele ocurrir con el resto de préstamos hipotecarios, en el caso de la hipoteca autopromotor el banco procura ofrecer financiación por, como máximo, el 80 % del valor de tasación estimada del inmueble cuando esté terminado, por lo que es imprescindible tener ahorrado el 20 % restante. A esto hay que añadir entre un 10 % y un 15 % adicional correspondiente al resto de gastos de la hipoteca autopromotor, como los impuestos o los gastos de gestoría. Para gestionar estos gastos de manera adecuada, es útil conocer cómo calcular los intereses de la hipoteca, ya que esto puede ayudarte a planificar mejor tu presupuesto.

Además, para que el banco decida conceder una hipoteca autopromotor es necesario que el solicitante cumpla algunos requisitos, entre ellos:

• Ser titular de un solar libre de cargas.
• Contar con una constructora para la edificación de la vivienda que tenga una experiencia constatable.
• Poseer la licencia de construcción para poder llevar a cabo la obra prevista (esta licencia se solicita en el ayuntamiento en el que se localice el terreno).
• Tener un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos de la región en la que se vaya a construir la vivienda.
• Disponer de un presupuesto de ejecución de la obra (que prepara la empresa constructora) y contar con el certificado de eficiencia energética de la futura casa (que se encargará de tramitar en su momento también la empresa constructora).
• Gozar de una solvencia económica y una capacidad de endeudamiento adecuadas. En esta línea, es habitual que el banco evalúe sobre el solicitante:
• Estabilidad laboral, que permita garantizar una estabilidad en los ingresos.
• Historial crediticio, ya que se suele valorar si la persona ha tenido antes un préstamo o un crédito que se haya amortizado en su totalidad y en los plazos acordados.
• Situación personal, es decir, si el solicitante está soltero o casado, o si tiene hijos u otras personas a su cargo.
• Tenencia de otros activos en propiedad, como inversiones financieras o un inmueble.

Qué se aporta al solicitar una hipoteca autopromotor

La documentación de una hipoteca autopromotor debe acreditar dos cuestiones: que el proyecto de construcción puede ejecutarse y que el solicitante tiene capacidad económica para asumir la financiación. 

¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

Después de presentar al banco la documentación que acabamos de citar, hay que encargar una tasación de una vivienda para conocer el valor hipotético de la vivienda una vez edificada que paga el titular del terreno. Si la entidad aprueba la operación, se firmará el préstamo hipotecario ante notario.

A partir de ese momento, el banco irá entregando paulatinamente el dinero a medida que se cumplan diferentes fases. En total, estas fases suelen durar en torno a los dos años:

• Fase inicial. El banco suele entregar al titular alrededor de la mitad del préstamo para pagar a la constructora y se puedan empezar las obras.
• Fase de certificaciones. Se van efectuando nuevas entregas de dinero por parte del banco a medida que el arquitecto a cargo va presentando las certificaciones sobre el avance de las obras al banco, de manera que se garantice que todo marcha según lo previsto.
• Fase de fin de obra. El arquitecto certifica que la edificación ha finalizado y la vivienda es habitable. El banco suele entregar en torno a un 20 % del total del préstamo hipotecario restante para terminar de pagar a la constructora.

Las tres fases de entrega del dinero

Es habitual que durante estas tres fases el banco solo cobre al titular los intereses de la hipoteca por lo que las cuotas son más bajas. Tras finalizar las obras, el propietario deberá comenzar a pagar una cuota mensual que ya incorpora capital e intereses hasta saldar el total de la deuda, como ocurre en una hipoteca tradicional.

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Dudas habituales sobre la hipoteca autopromotor

Lo esencial: la hipoteca autopromotor

• Financia la construcción de una vivienda sobre un terreno que ya es propiedad del solicitante. 
• El dinero se entrega progresivamente, conforme avanza la obra y se presentan las certificaciones correspondientes.
• La financiación llega como máximo al 80 % del valor de tasación estimado de la vivienda terminada, de modo que el 20 % restante procede del ahorro previo, más entre un 10 % y un 15 % adicional para impuestos, notaría y gestoría.
• Para concederla, el banco analiza tanto la viabilidad del proyecto de construcción como la solvencia del solicitante. 
• Las tres fases (inicial, certificaciones y fin de obra) suelen durar en torno a dos años, según las características del proyecto. Durante ese periodo lo habitual es pagar solo intereses, y al terminar la obra la cuota pasa a incluir capital e intereses. 

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca autopromotor y una convencional?

La principal diferencia es que la hipoteca autopromotor financia una vivienda que todavía se está construyendo y, por eso, el dinero se suele entregar por fases. En una hipoteca destinada a comprar una vivienda ya terminada, el préstamo se desembolsa al formalizar la compraventa. En la autopromoción, en cambio, las disposiciones se vinculan al avance acreditado de la obra. 

¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado antes de empezar?

El banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de tasación estimado del inmueble terminado, por lo que el 20 % restante sale del ahorro del solicitante. A esa cifra se suma entre un 10 % y un 15 % adicional destinado al resto de gastos: impuestos, notaría y gestoría.

¿Qué documentación pide el banco?

La documentación que acredita que la obra puede ejecutarse y que el solicitante puede asumirla:

• Titularidad de un solar libre de cargas.
• Constructora con experiencia constatable para edificar la vivienda.
• Licencia de construcción, que se solicita en el ayuntamiento donde se localiza el terreno.
• Proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos de la región.
• Presupuesto de ejecución de la obra.
• Las certificaciones y documentos técnicos que correspondan.
• Documentación económica necesaria para analizar la solvencia y la capacidad de pago. 

¿En qué momento entrega el banco cada parte del dinero?

El banco suele liberar el dinero conforme avanza la construcción y se acredita cada fase de la obra. Tras una primera disposición, las siguientes pueden depender de las certificaciones emitidas por el técnico correspondiente hasta llegar a la finalización de la vivienda. El calendario y los importes concretos dependen de lo acordado en el préstamo.

¿Cómo son las cuotas mientras dura la construcción?

Durante la construcción puede existir un periodo en el que únicamente se paguen los intereses de la hipoteca, de modo que las cuotas resultan más bajas. Una vez terminada la vivienda, el propietario pasa a pagar una cuota mensual que ya incorpora capital e intereses de acuerdo con las condiciones pactadas.

¿Qué papel tiene el arquitecto durante la obra?

El arquitecto interviene en el proyecto y en el seguimiento técnico de la construcción, y sus certificaciones pueden servir para acreditar ante el banco el avance de la obra. Al finalizar, también participa en la documentación técnica necesaria para acreditar que la construcción ha concluido. 

Términos clave

• Autopromotor: persona que promueve la construcción de su propia vivienda sobre un terreno de su propiedad, en lugar de comprarla ya edificada.
• Certificación de obra: documento técnico que acredita el grado de ejecución de los trabajos y que puede utilizar el banco para autorizar nuevas disposiciones del préstamo. 
• Fin de obra: certificación del arquitecto que declara terminada la edificación de la vivienda.
• Valor de tasación estimado: valoración de la vivienda una vez construida que puede servir de referencia para calcular la financiación.
• Licencia de construcción: permiso municipal necesario para ejecutar la obra prevista.

¿Cómo se aplica en un caso real?

Imaginemos a una persona que ya es propietaria de un solar y quiere construir en él su vivienda. Si el proyecto completo cuesta 250.000 euros y dispone de 75.000 euros de ahorro, tendría que estudiar qué parte puede financiar el banco y qué gastos deberá asumir con recursos propios. Si la operación se aprueba, el préstamo no se entrega necesariamente de una sola vez: una primera disposición puede servir para iniciar la construcción y las siguientes se liberan conforme se acredita el avance de la obra. Por ejemplo, si ya se han dispuesto 120.000 euros del préstamo, los intereses durante esa fase se calcularían sobre el capital efectivamente dispuesto según las condiciones pactadas. Al finalizar la construcción, comenzaría la amortización conforme a lo previsto en la FEIN y en el contrato. Un especialista hipotecario de Banco Sabadell puede analizar el proyecto y explicar qué financiación, ahorro previo y documentación serían necesarios en cada caso. 

Fotografía de Jens Behrmann de Unplash