Guía completa sobre la Ley Hipotecaria vigente en España

La normativa que regula actualmente buena parte de la contratación de hipotecas en España es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Conocer sus principales reglas permite saber qué información debe recibir quien solicita una hipoteca, qué gastos le corresponden y qué garantías existen antes y durante la vida del préstamo.

Qué es la Ley Hipotecaria y a quién protege

Aunque habitualmente se habla de Ley Hipotecaria al referirse a las normas sobre contratación de hipotecas, la protección del prestatario se encuentra principalmente en la Ley 5/2019. Esta norma establece obligaciones de transparencia y conducta para las entidades y regula determinados contratos de crédito inmobiliario.

Entre otros supuestos, protege a las personas físicas que sean prestatarias, fiadoras o garantes de préstamos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real sobre inmuebles de uso residencial. Sus derechos tienen, con carácter general, naturaleza imperativa y no pueden renunciarse previamente.

Qué derechos garantiza la Ley Hipotecaria al titular del préstamo

La normativa refuerza la transparencia de los préstamos hipotecarios desde antes de su contratación. Entre sus principales garantías se encuentran:

• Recibir información personalizada y suficiente para comprender y comparar la financiación hipotecaria.
• Obtener la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge las condiciones del préstamo y constituye una oferta vinculante para la entidad durante el plazo establecido.
• Recibir la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con información sobre determinadas cláusulas y riesgos relevantes.
• Elegir libremente al notario.
• Recibir asesoramiento notarial gratuito antes de la firma.
• Amortizar de forma anticipada total o parcialmente la hipoteca, sujeto a las compensaciones máximas que permita la normativa cuando procedan.

Comisiones permitidas por la Ley Hipotecaria y sus límites legales

Una de las cuestiones que conviene revisar son las comisiones al pedir una hipoteca. Solo pueden cobrarse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente y que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos acreditables.

Si existe comisión de apertura, se cobra una sola vez e incluye los gastos de estudio, tramitación y concesión.

En la amortización anticipada, los límites dependen del tipo de préstamo. En una hipoteca variable puede pactarse un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, según la opción acordada. En una hipoteca a tipo fijo, el máximo es del 2 % durante los primeros 10 años y del 1,5 % posteriormente, siempre limitado por la pérdida financiera de la entidad.

Reparto de gastos de la hipoteca según la Ley Hipotecaria

La Ley 5/2019 establece quién asume los principales gastos de formalización. El cliente paga la tasación del inmueble y las copias notariales que solicite. La entidad asume los gastos de gestoría, aranceles notariales de la escritura del préstamo e inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad. El tratamiento fiscal se determina conforme a la normativa tributaria aplicable.

Estos costes no deben confundirse con los gastos de cancelación registral cuando termina la hipoteca. Una vez pagada la deuda, cancelar la carga en el Registro requiere trámites propios y el titular puede elegir libremente al notario que intervenga en la cancelación.

Qué exige la Ley Hipotecaria antes de la firma ante notario

La documentación precontractual debe ponerse a disposición del cliente con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma. Entre ella se encuentran la FEIN, la FiAE, el proyecto de contrato y la información sobre los gastos; en las hipotecas variables también se facilita un documento con distintos escenarios de evolución de las cuotas.

Además, el prestatario debe acudir al notario elegido para recibir asesoramiento individualizado y gratuito. El notario comprueba la documentación, resuelve las dudas y realiza un test para verificar que se ha recibido la información necesaria. Esta comparecencia debe producirse, como tarde, el día anterior a la firma, y queda reflejada en un acta notarial previa. Sin el cumplimiento de estos requisitos, la escritura del préstamo hipotecario no puede autorizarse.

En definitiva, la normativa hipotecaria busca que contratar una hipoteca sea un proceso más transparente y que el cliente conozca previamente sus condiciones, costes y derechos antes de asumir un compromiso financiero a largo plazo.