Para cambiar la hipoteca de un banco a otro hay que llevar a cabo un proceso denominado subrogación hipotecaria. El principal objetivo de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones del préstamo, por ejemplo, a través de un menor tipo de interés o ampliando el plazo de amortización para que la cuantía de las cuotas sea menor. El titular del préstamo hipotecario debe tener presente que cambiar la hipoteca de banco tiene un coste. A continuación, te explicamos cuáles son estos gastos y quién tiene que hacer frente a ellos.
Qué coste tiene una subrogación de hipoteca
Una subrogación de hipoteca conlleva algunos trámites (como realizar una nueva tasación de la vivienda y acudir al Registro de la Propiedad y al notario) así como algunos gastos asociados. En concreto, una subrogación de hipoteca supone dos gastos principales para el propietario: la comisión por subrogación hipotecaria y el coste de la tasación de la vivienda.
Además, hay que tener en cuenta que estos gastos asociados a una subrogación de hipoteca dependen de la fecha de contratación de la hipoteca, ya que el coste ha ido variando con el paso del tiempo:
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Antes de abril de 2003. La comisión por subrogación hipotecaria no puede superar el 1% del capital pendiente.
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Entre abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión por subrogación hipotecaria es, como máximo, del 0,5%.
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Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. La comisión máxima por subrogación hipotecaria puede llegar hasta un 0,5% si la subrogación se produce en los cinco primeros años y hasta un 0,25% a partir de esos años en adelante.
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Desde junio de 2019. La comisión de subrogación distingue entre hipotecas a tipo fijo (hasta un 2% durante los 10 primeros años y hasta un 1,5% el resto) y a tipo variable (hasta un 0,25% los tres primeros años o hasta el 0,15% si se hace durante los primeros cinco años).
En cuanto a la tasación de la vivienda, su coste suele rondar entre los 300 y los 500 euros, dependiendo del valor del inmueble.
Por su parte, el banco se encarga de pagar los gastos de la notaría, el coste de la gestoría y los aranceles del Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de entidad.
¿Hay que pagar por cancelar la hipoteca en una subrogación hipotecaria?
En una subrogación hipotecaria, el propietario no tiene que pagar ningún gasto asociado a la cancelación de la hipoteca para abrir un nuevo préstamo hipotecario en otro banco.
Sin embargo, en el caso de que el titular decida cancelar la hipoteca por su cuenta, es probable que termine pagando más, ya que, además de la tasación, tendrá que abonar los gastos de cancelación de la hipoteca, como el de la gestoría (suele rondar los 300 euros), la escritura de cancelación del préstamo (que puede alcanzar los 500 euros), eliminar en el Registro de la Propiedad la inscripción de la carga hipotecaria (se sitúa en torno a los 200 euros) y la comisión por amortización anticipada que, en algunos casos, puede llegar a suponer el 2% del capital pendiente. Además, cuando se abra una hipoteca nueva en otro banco es posible que se tenga que pagar también una comisión de apertura.
Ejemplo práctico del coste de una subrogación de hipoteca
Una persona quiere cambiar la hipoteca de banco pero todavía le quedan por pagar 100.000 euros a su antigua entidad. Si decide hacer la subrogación con su nueva entidad: la comisión de subrogación hipotecaria le indican que es del 1%, por lo que tendrá que abonar 1.000 euros junto al coste de la tasación de la vivienda, que es de 300 euros. En total, el coste de cambiar su hipoteca de banco le supone unos 1.300 euros.
Sin embargo, si decide cancelar por su cuenta la hipoteca y contratar una nueva con otra entidad, los costes serían más elevados, ya que habría que pagar al notario para que elaborara la escritura de cancelación (500 euros), eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad (200 euros), la gestoría (300 euros) y la comisión por amortización anticipada (pongamos que también fuera del 1%). En total, la cancelación del préstamo hipotecario le supondría unos 2.000 euros. A este dinero habría que sumar los gastos de apertura de una nueva hipoteca..
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