Cambiar la hipoteca de un banco a otro puede ayudar a su titular a mejorar las condiciones, por ejemplo, a través de un tipo de interés más bajo para que la cuantía de las cuotas sea menor. Para hacerlo, hay que llevar a cabo una subrogación de hipoteca, que es un proceso sencillo que se puede realizar online o desde una oficina bancaria. A continuación, explicamos en qué consiste una subrogación hipotecaria, qué ventajas ofrece y cuáles son los gastos que conlleva.
Por qué cambiar la hipoteca de un banco a otro
Entre los principales motivos para realizar una
subrogación de hipoteca,
destacan:
- Tipo de interés. Es frecuente cambiar la hipoteca a otro banco si es posible lograr un tipo de interés más favorable al que se estaba pagando. También es probable que se pueda cambiar el tipo de hipoteca, por ejemplo, pasando de una fija a otra variable o mixta, o viceversa.
- Productos vinculados y comisiones. En ocasiones, al llevar a cabo la subrogación hipotecaria, es posible reducir el pago de comisiones y eliminar algunos productos vinculados, como seguros o productos de inversión.
Qué coste tiene una subrogación de hipoteca
Una subrogación de hipoteca implica una serie de gastos tanto para el titular del préstamo hipotecario como para el nuevo banco y conlleva, además, algunos trámites. Entre estos últimos se encuentran la realización de una nueva tasación de la vivienda y las visitas al Registro de la Propiedad y al notario. Así, los dos principales gastos para el propietario de una subrogación de hipoteca son: la comisión por subrogación hipotecaria y el coste de la tasación de la vivienda.
Además, hay que tener en cuenta que estos gastos asociados a una subrogación de hipoteca dependen de la fecha de contratación del préstamo hipotecario, ya que el coste ha ido variando con el paso del tiempo:
- Antes de abril de 2003. La comisión por subrogación hipotecaria no puede superar el 1% del capital pendiente.
- Entre abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión por subrogación hipotecaria es, como máximo, del 0,5%.
- Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. La comisión máxima por subrogación hipotecaria puede llegar hasta un 0,5% si la subrogación se produce en los cinco primeros años y hasta un 0,25% a partir de esos años en adelante.
- Desde junio de 2019. La comisión de subrogación distingue entre hipotecas a tipo fijo (hasta un 2% durante los 10 primeros años y hasta un 1,5% el resto) y a tipo variable (hasta un 0,25% los tres primeros años o hasta el 0,15% si se hace durante los primeros cinco años).
En cualquier caso, desde 2025 la comisión por subrogación en caso de cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo o mixto no podrá superar el 0,05% del importe pendiente por pagar. Esta medida es de carácter retroactivo, lo que significa que da igual lo que recoja el contrato.
En cuanto a la tasación de la vivienda, su coste suele rondar entre los 300 y los 500 euros, dependiendo del valor del inmueble.
Por su parte, el banco se encarga de pagar los gastos de la notaría, el coste de la gestoría y los aranceles del Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de entidad.
¿Hay que pagar por cancelar la hipoteca en una subrogación hipotecaria?
En una subrogación hipotecaria, el propietario no tiene que pagar ningún gasto asociado a la cancelación de la hipoteca para abrir un nuevo préstamo hipotecario en otro banco.
Ejemplo práctico del coste de una subrogación de hipoteca
Marina quiere cambiar la hipoteca de banco pero todavía le quedan por pagar 100.000 euros a su antigua entidad. Si decide hacer la subrogación con su nueva entidad: la comisión de subrogación hipotecaria le indican que es del 1%, por lo que tendrá que abonar 1.000 euros junto al coste de la tasación de la vivienda, que es de 300 euros. En total, el coste de cambiar su hipoteca de banco le supone unos 1.300 euros.
Decide valorar también el coste de otras alternativas, como por ejemplo:
- Novación de la hipoteca. Tendría un coste para Marina de 1.300 euros (300 euros de la tasación de la vivienda más el 1% de lo que le queda por pagar, es decir, 1.000 euros), justo lo mismo que en el caso de la subrogación. Sin embargo, las condiciones de la hipoteca que le ofrece su antiguo banco son peores que las del nuevo, así que decide descartar esta opción.
- Cancelar una hipoteca y abrir otra nueva. Tendría para Marina un coste más elevado, ya que habría que pagar al notario para que elaborara la escritura de cancelación (500 euros), eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad (200 euros), la gestoría (300 euros) y la comisión por amortización anticipada (pongamos que también fuera del 1%). En total, la cancelación del préstamo hipotecario le supondría unos 2.000 euros. A este dinero habría que sumar los gastos de apertura de una nueva hipoteca si los hubiera.
Para ayudar a entender el coste real de las posibles nuevas hipotecas, Marina decide utilizar un simulador de hipotecas, que le ayudará a tomar la mejor decisión final.
En cualquier caso, si una persona está interesada en cambiar la hipoteca de entidad, en Banco Sabadell facilitamos en la medida de lo posible este proceso, realizando un estudio personalizado y sin compromiso, para encontrar el préstamo que más se ajuste a cada situación personal.