Los derechos de tanteo y retracto son unos derechos que tiene el inquilino de adquirir la vivienda arrendada si el propietario la vende antes que otro comprador y con las mismas condiciones. Estos derechos están regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Código Civil. Vamos a explicar en mayor detalle en qué consisten estos derechos que son claves si se quiere pasar de inquilino a propietario y, por lo tanto, tener una vivienda propia.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino de comprar la vivienda alquilada de forma preferente frente a un tercero con las mismas condiciones y pagando el mismo precio.
El propietario debe comunicar con antelación al arrendatario su intención de vender la vivienda. El inquilino dispone de un plazo de 30 días, desde el momento en que se notificó la venta, para ejercitar su derecho de adquisición preferente e iniciar todos los trámites necesarios como el de solicitar una hipoteca.
¿Qué es el derecho de retracto?
Por su parte, el derecho de retracto permite al inquilino adquirir la casa en la que vive de alquiler con las condiciones que ha sido vendida a un tercero. Es un derecho preferente porque el arrendatario puede adquirir la casa con las mismas condiciones y al mismo precio que se vendió a otra persona.
El inquilino puede ejercer el derecho de retracto si se cumple alguna de estas condiciones:
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Que el propietario no le informe previamente de la venta de la vivienda o que omita algunas condiciones de la operación.
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Que el precio de venta de la vivienda a un tercero sea menor que el que le ofreció al inquilino.
El derecho de retracto también caduca en un plazo de 30 días desde el momento en que se informa al inquilino a través de la escritura de compraventa de la vivienda de las condiciones y del precio de venta.
¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?
Las obligaciones que tiene el inquilino que ejerce el derecho de retracto están recogidas en el Código Civil:
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Cancelar los gastos ocasionados por el contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta del inmueble.
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Asumir los gastos necesarios y los útiles realizados dentro del inmueble vendido para compensar los gastos realizados por el primer comprador del inmueble.
¿Qué diferencias hay entre el derecho de tanteo y el de retracto?
La principal diferencia entre los derechos de tanteo y de retracto se encuentra en el tiempo de inicio de las acciones. En el derecho de tanteo, el inquilino puede ejercer la facultad preferente en el momento en el que el propietario le notifica la decisión de vender el inmueble. Sin embargo, en el derecho de retracto esta posibilidad sobreviene cuando se ha producido la compraventa con un tercero.
¿Cuándo se pueden aplicar los derechos de tanteo y de retracto?
Los derechos de tanteo y de retracto se pueden aplicar en aquellos casos en los que exista un contrato de alquiler en el marco de la LAU, generando un derecho en favor del arrendatario. Es el caso de la mayoría de los contratos de alquiler firmados en España, y algunos casos específicos como un contrato de alquiler de renta antigua.
Asimismo, cuando un inmueble es propiedad de varias personas, también se pueden aplicar estos derechos. Es decir, existe un derecho de tanteo y de retracto a favor de un copropietario de una vivienda cuando otro copropietario o varios deciden realizar una venta sin ofrecerle la posibilidad de adquirir dichas porciones de la propiedad.
¿Cuándo no se pueden ejercer los derechos de tanteo y de retracto?
Existen situaciones en las que el inquilino no puede ejercitar su derecho preferente para la adquisición del inmueble:
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Cuando la vivienda arrendada se vende de forma conjunta con otros pisos o locales que forman parte de un mismo inmueble.
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Cuando la vivienda arrendada se vende junto con todos los pisos y locales de distintos propietarios a un mismo comprador.
El inquilino puede renunciar al derecho de tanteo si no está interesado en comprar la vivienda en la que vive de alquiler, incluyendo una cláusula de renuncia en el contrato de arrendamiento. En este caso, el propietario puede vender la vivienda a un tercero y el inquilino puede permanecer en la casa hasta que finalice el contrato de alquiler, que será de cinco años si es una persona física o de siete años si es una persona jurídica.