Comprar una vivienda de segunda mano suele tener algunas ventajas con respecto a comprar una casa nueva, como un precio más asequible, una ubicación más céntrica y la posibilidad de mudarse de inmediato. Sin embargo, es importante conocer los gastos asociados a la compra de un piso de segunda mano, ya que pueden influir en el presupuesto total. A continuación, explicamos cuáles son los principales gastos que le corresponde pagar al comprador y al vendedor al adquirir una vivienda de segunda mano.
Impuestos en la compra de un piso de segunda mano
Al comprar una vivienda de segunda mano en España, el comprador debe hacer frente a diferentes impuestos. Es importante tener en cuenta que estos son diferentes a los impuestos asociados a la compra de una vivienda nueva.
Los impuestos que hay que pagar al comprar un piso de segunda mano son:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es el impuesto más importante al comprar una vivienda usada y se abona en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que varía de una comunidad autónoma a otra.
- ITP del 10%: Cataluña y Comunidad Valenciana.
- ITP del 9%: Castilla- La Mancha.
- ITP del 8%: Aragón, Asturias, Illes Balears, Cantabria, Castilla y León, Extremadura, Galicia y Murcia.
- ITP del 7%: Andalucía y La Rioja.
- ITP del 6,5%: Canarias.
- ITP del 6%: Comunidad de Madrid y Navarra.
- ITP del 4%: País Vasco.
Ejemplo práctico: Si se compra una vivienda de segunda mano en Madrid por 200.000 euros, donde el ITP es del 6%, hay que pagar 12.000 euros de este impuesto.
El ITP tiene que abonarlo el comprador de la vivienda durante los 30 días hábiles posteriores a formalizar la compra de la vivienda. Para hacerlo, una de las fórmulas más habituales es rellenar el modelo de autoliquidación del impuesto y pagarlo en el banco. Existen comunidades autónomas que facilitan ayudas para hacer frente a este impuesto de hasta el 50% a determinados colectivos.
Además, hay que tener en cuenta la plusvalía municipal. Aunque lo habitual es que este impuesto lo pague el vendedor de la vivienda, en casos excepcionales puede pactarse que sea el comprador quien lo abone.
Entonces, ¿se paga IVA al comprar una vivienda usada?
No, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) no se paga al comprar un piso de segunda mano. El IVA solo se aplica en la compraventa de viviendas de obra nueva, es decir, en las primeras entregas realizadas directamente del promotor al vendedor. Su porcentaje también varía según la comunidad autónoma y actualmente oscila entre un 6% y un 10%.
Gastos notariales
Hay que acudir al notario para formalizar la operación de compraventa de la vivienda. En general, los gastos notariales oscilan entre los 600 y los 1.500 euros y se calculan en función del precio de la vivienda. Por ejemplo, para viviendas de hasta 100.000 euros, los gastos de notaría serían de entre 600 y 850 euros.
¿Y qué incluyen los gastos notariales?
- Escritura pública de compraventa, que es obligatoria.
- Copia autorizada de la escritura, que se entrega al comprador para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Además, si el nuevo propietario solicita una hipoteca, también tendrá que abonar el coste de los aranceles notariales que correspondan si desea una copia de la escritura de la hipoteca.
Gastos del Registro de la Propiedad
Si bien este paso no es obligatorio, es recomendable inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad ya que, de este modo, el comprador deja constancia del derecho adquirido por la propiedad. Su coste ronda entre los 500 y los 800 euros y está regulado por el Colegio de Registradores de España.
Gastos de tasación
La tasación de una vivienda permite determinar su verdadero valor y, de esta manera, el banco se asegura de que el nuevo propietario pueda afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca. Por lo general, no se otorga más del 80% de dicha valoración. El coste de una tasación de vivienda, que es un gasto necesario para la apertura de una hipoteca, suele rondar los 400 euros.
Gastos de gestoría
Al igual que ocurre con la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría es un gasto opcional para el nuevo propietario aunque es recomendable, ya que los profesionales de la gestoría se ocupan de todo el papeleo. Su coste ronda los 300 o 400 euros aunque sus tarifas no están reguladas.
Otros gastos
El único coste que le queda por abonar al nuevo propietario, en el caso de necesitar financiación, son los gastos de apertura de una hipoteca. Además de la mencionada tasación, solo tendría que afrontar la posible comisión de apertura de la hipoteca que aplican algunos bancos. En el caso de Banco Sabadell, actualmente, no se aplica esta comisión.
Ejemplo práctico de los gastos
Vamos a ilustrar todos los gastos que debe abonar el nuevo propietario de una vivienda de segunda mano que financiará su compra a través de una hipoteca. Es importante recordar antes de empezar que, por regla general, el banco financia hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa de la vivienda, lo que significa que hay que tener ahorrado el 20% restante más en torno a un 15% extra para los gastos asociados. Antes de contratar una hipoteca puede ser una buena idea utilizar un simulador de hipotecas para calcular el coste real que tiene un préstamo hipotecario:
Guillermo acaba de cerrar la compra de una vivienda de segunda mano en Valencia por un total de 300.000 euros. Piensa pedir alrededor de 240.000 euros de hipoteca, ya que cuenta con unos ahorros de alrededor de 100.000 euros. Este dinero que tiene ahorrado lo va a emplear de la siguiente manera:
- 20% del precio de compraventa de la vivienda: 60.000 euros.
- ITP: 30.000 euros.
- Notaría: 1.000 euros.
- Registro de la Propiedad: 500 euros.
- Tasación de la vivienda: 400 euros.
- Gestoría: 300 euros.
- Comisión de apertura de la hipoteca: 0 euros.
En total, todas estas operaciones le han supuesto un gasto de 92.200 euros. Con el dinero que le sobra, Guillermo piensa invertir en realizar alguna reforma y en adquirir muebles nuevos.
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