Adquirir una segunda residencia conlleva tanto el pago de una serie de impuestos como tener que incluir su compra en la declaración de la Renta. Además, mientras que la vivienda habitual no tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la segunda residencia sí que debe declararse cada año como bien inmueble no afecto a actividades económicas.
Cómo se declara una segunda vivienda en el IRPF
Fiscalmente, no tienen la misma consideración una segunda residencia que la vivienda habitual:
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Declarar la vivienda habitual en la declaración de la Renta. En la declaración de la Renta deben incorporarse los datos fiscales de la vivienda habitual, aunque posteriormente no tribute. Además, si el inmueble se compró antes del 1 de enero de 2013,
es posible desgravar por la hipoteca hasta un 15% de lo que se pagó en el ejercicio anterior, sobre una base máxima de 9.040 euros. Esto significa un máximo de ahorro de 1.356 euros. -
Declarar la segunda residencia en la declaración de la Renta. La segunda residencia debe declararse como bien inmueble no afecto a actividades económicas, tributando el 2% de su valor catastral. Este valor catastral se calcula sobre el principal impuesto que grava a los propietarios de una vivienda, que es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Cómo tributa una segunda vivienda alquilada?
En el caso de que la segunda residencia se encuentre alquilada, hay que declarar los ingresos obtenidos a los que se restan los gastos que puedan ser deducibles, como los gastos de la comunidad de vecinos, las primas de los seguros contratados o el coste de las reparaciones que se han efectuado en la vivienda.
En la declaración de la Renta, los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda se consideran rendimientos de capital inmobiliario. Si el inquilino utiliza este inmueble como vivienda habitual, el propietario puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto.
En cambio, si la segunda residencia se alquila de manera esporádica, por ejemplo, como vivienda vacacional, no se puede aplicar la deducción del 60%
¿Existen gastos deducibles en la compra de una segunda residencia?
Comprar una vivienda, sea para uso habitual o como segunda residencia, conlleva una serie de gastos, además del pago acordado con el vendedor:
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Certificado de la compraventa ante notario. Ronda los 200 euros.
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Impuestos. Si es una vivienda de obra nueva hay que pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado (excepto si es de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, que es de un 4%). Así sucede en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. En una vivienda de segunda mano hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que depende de cada comunidad autónoma, y que varía entre el 0,5% y el 1,5%. Además, hay que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que es también autonómico. Suele moverse en una horquilla de entre el 4% y el 10% del precio del inmueble.
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Inscripción en el Registro de la Propiedad. Su coste ronda entre los 600 y los 1.000 euros.
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Gestoría. Su coste suele ser de unos 300 euros.
Además, en el caso de que se necesite
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Tasación de la vivienda. Suele rondar entre los 300 y los 500 euros.
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Comisión de apertura del préstamo hipotecario. Representa un coste de entre el 0,1% y el 2% del capital prestado. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran comisión de apertura, como es el caso de Banco Sabadell.
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Copia de la escritura de la hipoteca. Tiene un coste de entre 0,60 y 1 euro por cada hoja.
Para calcular el impacto de estos gastos en las cuotas mensuales que se pagarán por el préstamo hipotecario, es importante realizar una
Aunque formalmente la compra de una segunda residencia no permite deducirse ninguno de estos gastos en la declaración de la Renta, sí que es posible deducir algunos gastos de la contratación de la hipoteca, como el registro de la vivienda o los gastos de la notaría, así como parte de los intereses del préstamo hipotecario.
Sin embargo, no es posible deducir nada relativo al pago de impuestos, con independencia de que se trate de vivienda de obra nueva o de segunda mano.
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Fotografía de Jakub Pabis de Unplash