Tipus d'índexs hipotecaris a Espanya

Triar un índex hipotecari és una de les decisions més importants a l'hora de contractar una hipoteca. No només determina el cost financer del préstec i les quotes mensuals, sinó també el grau de risc i l’estabilitat que afrontarà el propietari durant les pròximes dècades. A continuació, expliquem què són els índexs hipotecaris, quins s'utilitzen a Espanya i quins criteris cal tenir en compte a l'hora de triar-ne el més adequat per a la vostra situació financera.

Què són els índexs hipotecaris?

Un índex hipotecari és un valor de referència que utilitzen els bancs per fixar el tipus d'interès d'una hipoteca, especialment per a les hipoteques de tipus variable o mixta (tot i que no és per a les de tipus fix, que no estan vinculades a cap índex).

Aquest índex reflecteix el cost dels diners als mercats financers o en certs segments del sistema financer i serveix de base sobre la qual s'aplica un diferencial (un percentatge addicional que fixa l’entitat) per calcular el tipus final que pagarà el client.

Aquest mecanisme és clau per calcular la quota de la hipoteca, ja que determina l'interès que s'aplicarà al capital prestat pendent del préstec en cada període de revisió.

En termes senzills, el tipus d'interès de la hipoteca es calcula de la manera següent:

Tipus d'interès de la hipoteca = Índex de referència + diferencial

Quan l'índex baixa, l'interès aplicat sol ser més baix i les quotes hipotecàries poden disminuir. Al contrari, si l'índex puja, el cost de finançament augmenta.

A més, els índexs es revisen periòdicament (anualment, semestralment o trimestralment), la qual cosa significa que el tipus d'interès d'una hipoteca de tipus variable o mixta pot canviar al llarg del temps i afectar l'import de la quota mensual.

L'Euríbor i altres índexs de referència

A Espanya, hi ha diversos índexs que s'han utilitzat o s'utilitzen actualment en les hipoteques, ja sigui històricament o en l'actualitat. Els principals són els següents:

• Euríbor. És, de llarg, l'índex més utilitzat per a les hipoteques de tipus variable a Espanya. Representa el tipus d'interès mitjà al qual els bancs de la zona de l'euro es presten diners entre si al mercat interbancari, excloent-ne els valors extrems. Es publica per a diferents terminis (1 setmana, 1 mes, 3 mesos, 6 mesos i 12 mesos). A Espanya, històricament, el més utilitzat per a les hipoteques és l'Euríbor a 12 mesos. A causa de la seva robustesa, transparència i publicació diària, s'ha convertit en el principal indicador per al càlcul dels tipus d'interès en les hipoteques de tipus variable i mixta.
• IRPH (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris). Agrupa diverses mitjanes de tipus d'interès dels préstecs hipotecaris concedits per bancs i caixes d'estalvis i el publica el Banc d'Espanya. Tot i que en el passat n'hi havia tres variants (IRPH Bancs, IRPH Caixes i IRPH Totes les Entitats), avui dia només s'utilitza la mitjana de totes les entitats. Aquest índex era significatiu per a les hipoteques antigues, però ha anat perdent presència. Històricament, ha estat més alt que l'Euríbor, la qual cosa ha provocat diverses reclamacions judicials. El Tribunal Suprem ha dictaminat que la validesa de les clàusules IRPH depèn de si el client va rebre informació clara i transparent en el moment de la signatura.
• Mibor (Madrid Interbank Offered Rate). Aquest era l'índex interbancari espanyol abans de l'Euríbor i va estar en vigor fins a l’1 de gener de 2000. Es calculava com el tipus d'interès al qual els bancs de Madrid prestaven diners a un any. Tot i que ja no s'utilitza en hipoteques noves, alguns contractes antics encara estan indexats a aquest tipus.
• IRS (Interest Rate Swap o tipus swap a cinc anys). És una taxa derivada del mercat de derivats financers que representa el preu al qual es permuta un tipus d'interès fix per un de variable durant un període de cinc anys. Tot i que existeix com a referència oficial, el seu ús en les hipoteques ha estat limitat i no ha substituït l'Euríbor com a índex predominant.
• Altres referents: €STR o els rendiments dels bons del Tresor. L'€STR (Euro Short-Term Rate) i els rendiments de deute públic (com ara els de 2 a 6 anys) apareixen en les estadístiques oficials del mercat financer i es poden utilitzar per a comparacions o càlculs financers, tot i que normalment no s'utilitzen directament com a referent en la majoria de les hipoteques.

La influència dels índexs en les hipoteques

Els índexs de referència tenen una influència directa en el cost final d'una hipoteca de tipus variable o de tipus mixt.

Per exemple, si una hipoteca està vinculada a l'Euríbor a 12 mesos amb un diferencial de l'1 % i l'Euríbor se situa en el 2,5 %, el tipus d'interès aplicable seria del 3,5 %. Aquest percentatge s'utilitza per calcular la quota mensual de la hipoteca per al període corresponent fins a la revisió següent.

Això significa que, si l'índex puja o baixa al mercat, la quota hipotecària també pot variar en cada revisió. Per aquest motiu, les hipoteques de tipus variable solen oferir tipus d'interès més baixos inicialment, però comporten una major incertesa a llarg termini.

En canvi, amb una hipoteca de tipus fix, el tipus d'interès es fixa des del principi i es manté constant durant tota la vida del préstec, de manera que el pagament no depèn de cap índex extern. Això proporciona una major estabilitat en els pagaments mensuals.

L'elecció entre una hipoteca de tipus fix, variable o mixta depèn en gran part del perfil financer del sol·licitant, la seva tolerància al risc i la seva preferència entre estabilitat en les quotes o un possible estalvi si els tipus d'interès baixen.

Factors clau per triar l'índex

Tot i que la majoria de les hipoteques a Espanya estan vinculades a l'Euríbor, és aconsellable avaluar altres aspectes abans de contractar una hipoteca, com per exemple:

• Transparència i comprensió. L'índex ha de ser transparent i fàcil d'entendre. L'Euríbor, a causa de la seva publicació diària i la seva àmplia difusió, sol oferir una major seguretat informativa que altres índexs menys utilitzats.
• Cost i tendències del mercat. És aconsellable analitzar no només el nivell actual de l'índex, sinó també la seva evolució i les previsions del mercat. Per exemple, el 2026 l'Euríbor ha mostrat certa estabilitat després d'un període de tipus d'interès alts, la qual cosa pot influir en les revisions de les hipoteques de tipus variable.
• Risc i termini del contracte. Si l'objectiu és evitar variacions en la quota mensual, una hipoteca de tipus fix pot ser l'opció més adequada. Per contra, una hipoteca de tipus variable pot ser una opció interessant si s'espera una evolució favorable dels tipus d'interès.

En definitiva, entendre com funcionen els índexs hipotecaris és essencial a l'hora de contractar o revisar una hipoteca. Més enllà del nom de l'índex, l’evolució dels tipus d'interès, l'estabilitat de les quotes i el perfil financer del sol·licitant són factors clau per trobar l'equilibri adequat entre el cost, el risc i la seguretat en els pagaments.