Sistema d'amortització francès: què és i com funciona

La major part de les hipoteques a Espanya es basa en el sistema d'amortització francès, en què les quotes són constants, encara que varia en cadascuna la proporció entre interessos i capital. Tot seguit, expliquem en què consisteix el sistema d'amortització francès i com funciona.

Què és el sistema d'amortització francès

El sistema d'amortització francès és un mètode que organitza el pagament de les quotes d'una hipoteca. La quota d'un préstec hipotecari està composta pel capital (els diners que presta el banc per a la compra de l'habitatge) més els interessos (els diners que cobra el banc per prestar aquest capital). D'acord amb el sistema d'amortització francès, encara que les quotes en principi es mantenen iguals i constants, el capital que es redueix amb cada quota és més gran amb el pas del temps, mentre que es redueix la proporció que formen els interessos. Descobreix més informació sobre les nostres opcions d’hipoteques.

Com funciona el sistema d'amortització francès

Per regla general, durant els primers mesos d'una hipoteca basada en el sistema d'amortització francès es paguen més interessos i menys capital, però a mesura que s'acosta el final del termini d'amortització s'abona una amortització més gran del capital i menys interessos. 

En el cas d'una hipoteca a tipus fix, en què les quotes no varien, el sistema d'amortització francès fa que amb cada quota nova el pagament dels interessos sigui menor mentre s'incrementa la reducció en el capital pendent. En canvi, en les hipoteques variables i hipoteques mixtes, que solen estar referenciades a l'euríbor, les quotes canvien quan varia el valor de l'euríbor. Això significa que, si l'euríbor puja, la quota pujarà; però, si baixa, la quota també baixarà.

És oportú abans d'escollir una hipoteca utilitzar un simulador d'hipoteques per tenir una idea aproximada de com seran les quotes i recórrer a l'assessorament professional d'un gestor del banc per intentar prendre la millor decisió possible.

Avantatges i limitacions del sistema d'amortització francès

Un dels principals avantatges del sistema d'amortització francès per al titular d'una hipoteca és que garanteix que les quotes seran constants al llarg de tot el termini de la hipoteca (excepte si es revisen les condicions si es produeixen canvis en l'euríbor). 

Per contra, la seva principal limitació és que cal pagar més interessos que capital durant les primeres quotes. Això vol dir que pot ser més interessant des del punt de vista de l'estalvi fer una amortització parcial de la hipoteca durant els primers mesos de vida de la hipoteca, ja que així s'aconseguirà pagar menys interessos.

Comparativa amb altres sistemes d'amortització

A més del sistema d'amortització francès, n'hi ha dos més que són utilitzats per diversos països de tot el món:

• Sistema d’amortització alemany. Consisteix a fer un pagament constant del capital d'amortització, fent front al pagament d'interessos variables cada mes, que és més gran al principi i més petit al final. Per regla general, els primers pagaments solen suposar un gran esforç financer per al titular de la hipoteca, però, a diferència del sistema francès, quan s'ha pagat la meitat de les quotes de la hipoteca s'ha satisfet, també, la meitat exacta dels diners que es van rebre.
• Sistema d’amortització americà al venciment. Les quotes estan compostes només dels interessos que s'han generat, cosa que implica que al final de la hipoteca cal pagar tot el principal en una única quota. 

És a dir que en el sistema d'amortització francès les quotes són fixes durant la totalitat de la vigència del préstec, cosa que significa més estabilitat per al titular de la hipoteca (a excepció de les variables derivades de l'euríbor en les hipoteques variables i mixtes). Per part seva, en el sistema d'amortització alemany les quotes no són fixes sinó que aniran baixant alhora que decreix el pagament d'interessos. En el cas del sistema d'amortització americà, el que es premia és l’estalvi a llarg termini. Per tant, l'excés de liquiditat inicial es pot destinar a altres inversions per intentar obtenir una rendibilitat suficient i abaratir el cost final de la hipoteca. 

Fórmula del sistema d'amortització francès

La fórmula de càlcul en què es basa el sistema d'amortització francès és:

Quota = Valor total que s’ha de pagar x [[(1 + interès aplicable)^{nombre de quotes} x 1] / [(1 + interès aplicable)^{nombre de quotes} - 1]]

Exemple pràctic: Calcula la teva quota amb el sistema francès

Vegem les quotes d’una hipoteca amb sistema d’amortització francès amb un exemple.

La Cristina ha demanat una hipoteca de 250.000 euros per comprar casa seva. És una hipoteca a tipus fix al 3,25 % per 25 anys. Això vol dir que la Cristina abonarà sempre la mateixa quota de 1.128,20 euros, encara que, segons reflecteix el quadre d'amortització, la proporció entre capital i interessos variarà amb cada quota.

Per exemple, a la primera quota s'abonaran 541,21 euros de capital i 677,08 euros d'interessos. A mesura que passa el temps el pes dels interessos és menor en tant que augmenta el del capital. En complir el mes 12, la quota tindrà 557,55 euros de capital i 660,74 euros d'interessos. Aquesta tendència anirà en augment fins al pagament de la darrera quota el mes 300, en què el capital suposarà 1.215 euros i l'abonament d'interessos 3,29 euros.