Quines són les despeses de comprar un pis de segona mà?

Comprar un habitatge de segona mà sol tenir alguns avantatges pel que fa a comprar una casa nova, com un preu més assequible, una ubicació més cèntrica i la possibilitat de traslladar-se immediatament. No obstant això, és important conèixer les despeses associades a la compra d'un pis de segona mà, ja que poden influir en el pressupost total. A continuació expliquen quines són les principals despeses que corresponen pagar al comprador i al venedor en adquirir un habitatge de segona mà.

Impostos en la compra d'un pis de segona mà

En comprar un habitatge de segona mà a Espanya, el comprador ha de fer front a diferents impostos. És important tenir en compte que aquests són diferents dels impostos associats a la compra d'un habitatge nou. 

Els impostos que s’han de pagar en comprar un pis de segona mà són: 

1. Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). És l'impost més important en comprar un habitatge usat i s'abona en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses (TPO), que varia d'una comunitat autònoma a una altra.

• ITP del 10 %: Catalunya i Comunitat Valenciana.
• ITP del 9 %: Castella-la Manxa.
• ITP del 8 %: Aragó, Astúries, Illes Balears, Cantàbria, Castella i Lleó, Extremadura, Galícia i Múrcia.
• ITP del 7 %: Andalusia i La Rioja.
• ITP del 6,5 %: Canàries.
• ITP del 6 %: Comunitat de Madrid i Navarra.
• ITP del 4 %: País Basc.

Exemple pràctic: Si es compra un habitatge de segona mà a Madrid per 200.000 euros, on l’ITP és del 6 %, s’han de pagar 12.000 euros d’aquest impost.

L'ITP l’ha d'abonar el comprador de l'habitatge durant els 30 dies hàbils posteriors a formalitzar la compra de l'habitatge. Per fer-ho, una de les fórmules més habituals és emplenar el model d'autoliquidació de l'impost i pagar-ho al banc. Hi ha comunitats autònomes que faciliten ajudes per fer front a aquest impost de fins al 50 % a determinats col·lectius. 

A més, s’ha de tenir en compte la plusvàlua municipal. Encara que és habitual que aquest impost el pagui el venedor de l'habitatge, en casos excepcionals es pot pactar que sigui el comprador qui l'aboni.

Així doncs, es paga IVA en comprar un habitatge usat?

No, l'Impost sobre el Valor Afegit (IVA) no es paga en comprar un pis de segona mà. L'IVA només s'aplica en la compravenda d'habitatges d'obra nova, és a dir, en les primeres entregues realitzades directament del promotor al venedor. El seu percentatge també varia segons la comunitat autònoma i actualment oscil·la entre un 6 % i un 10 %.

Despeses notarials

S’ha d’anar al notari per formalitzar l'operació de compravenda de l’habitatge. En general, les despeses notarials oscil·len entre els 600 i els 1.500 euros i es calculen segons el preu de l'habitatge. Per exemple, per a habitatges de fins a 100.000 euros, les despeses de notaria serien entre 600 i 850 euros. 

I què inclouen les despeses notarials? 

• Escriptura pública de compravenda, que és obligatòria.
• Còpia autoritzada de l'escriptura, que es lliura al comprador per a la inscripció al Registre de la Propietat.

A més, si el nou propietari sol·licita una hipoteca, també haurà d'abonar el cost dels aranzels notarials que corresponguin si vol una còpia de l'escriptura de la hipoteca.

Despeses del Registre de la Propietat

Si bé aquest pas no és obligatori, és recomanable inscriure l'escriptura pública al Registre de la Propietat ja que, d'aquesta manera, el comprador deixa constància del dret adquirit per la propietat. El seu cost ronda entre els 500 i els 800 euros i està regulat pel Col·legi de Registradors d'Espanya.

Despeses de taxació

La taxació d'un habitatge permet determinar-ne el valor veritable i, d'aquesta manera, el banc s'assegura que el nou propietari pugui afrontar el pagament de les quotes de la hipoteca. En general, no s'atorga més del 80 % de la valoració esmentada. El cost d'una taxació d'habitatge, que és una despesa necessària per a l'obertura d'una hipoteca, acostuma a rondar els 400 euros.

Despeses de gestoria

Igual que passa amb la inscripció al Registre de la Propietat, la gestoria és una despesa opcional per al nou propietari tot i que és recomanable, ja que els professionals de la gestoria s'ocupen de tota la paperassa. El seu cost ronda els 300 o 400 euros tot i que les seves tarifes no estan regulades.

Altres despeses

L'únic cost que queda per abonar al nou propietari, en cas de necessitar finançament, són les despeses d'obertura d'una hipoteca. A més de la taxació esmentada, només hauria d'afrontar la possible comissió d'obertura de la hipoteca que apliquen alguns bancs. En el cas de Banc Sabadell, actualment no s'aplica aquesta comissió. 

Exemple pràctic de les despeses

Il·lustrarem totes les despeses que ha d'abonar el nou propietari d'un habitatge de segona mà en finançar la seva compra mitjançant una hipoteca. És important recordar abans de començar que, per regla general, el banc finança fins al 80 % del valor de taxació o del preu de compravenda de l'habitatge, cosa que significa que cal tenir estalviat el 20 % restant més al voltant d'un 15 % extra per a les despeses associades. Abans de contractar una hipoteca pot ser una bona idea utilitzar un simulador d'hipoteques per calcular el cost real que té un préstec hipotecari:

En Guillermo acaba de tancar la compra d'un habitatge de segona mà a València per un total de 300.000 euros. Pensa demanar al voltant de 240.000 euros d'hipoteca, ja que compta amb uns estalvis de prop de 100.000 euros. Aquests diners que té estalviats els emprarà de la manera següent:

• 20 % del preu de compravenda de l'habitatge: 60.000 euros.
• ITP: 30.000 euros.
• Notaria: 1.000 euros.
• Registre de la Propietat: 500 euros.
• Taxació de l’habitatge: 400 euros.
• Gestoria: 300 euros.
• Comissió d'obertura de la hipoteca: 0 euros.

En total, totes aquestes operacions han suposat una despesa de 92.200 euros. Amb els diners que li sobren, en Guillermo pensa invertir en alguna reforma i adquirir mobles nous.

Fotografia de Freepik