Què tenir en compte en comprar una casa amb inquilins
Comprar un habitatge amb inquilins és una operació cada cop més habitual, especialment per als que busquen invertir en el mercat immobiliari. Aquest tipus de compra implica adquirir un immoble que ja està llogat i, per tant, assumir els drets i les obligacions del propietari anterior. Abans de prendre la decisió, és fonamental analitzar aspectes com ara la situació legal del contracte, l’estat de l’immoble, la solvència de l’arrendatari i la rendibilitat esperada.
Si la compra requereix finançament, també és important avaluar com pot influir la
Aspectes legals que has de tenir en compte
Un dels passos clau en comprar un habitatge ocupat és comprendre el marc legal del lloguer vigent. A Espanya, la Llei d’arrendaments urbans (LAU) determina què succeeix quan canvia la propietat de l’immoble i quines obligacions adquireix el nou propietari.Amb aquesta normativa present, aquests són alguns dels factors més rellevants que cal tenir en compte en comprar una casa amb inquilins:
- Subrogació en el contracte d'arrendament. En formalitzar l’operació, el comprador passa automàticament a ser el nou arrendador, respectant totes les condicions del contracte com ara la renda, la durada, les actualitzacions, les garanties i la resta de clàusules, tret que existeixi un acord voluntari amb l’inquilí per modificar-les.
- Revisió del contracte. Abans de signar és recomanable sol·licitar:
- Contracte d'arrendament vigent.
- Historial de pagaments i rebuts recents.
- Informació sobre la fiança, garanties o avals.
- Actualitzacions de renda aplicades en els últims anys.
- Drets de l’inquilí segons l’antiguitat del contracte. Els drets de l’arrendatari canvien depenent de la data del contracte:
- Els contractes signats després de la reforma legal del 2019 solen tenir una durada mínima de cinc anys (o set si l’arrendador és una empresa).
- Els contractes previs poden tenir regulacions diferents.
- Limitacions per recuperar l’habitatge. Si la intenció del comprador és habitar l’immoble, reformar-lo o destinar-lo a un altre ús, ha de tenir en compte que no pot desallotjar l’inquilí tret que:
- Finalitzi el període obligatori del contracte.
- Existeixi una causa legal específica (per exemple, necessitat d’habitatge per a ús propi), respectant els terminis i les notificacions exigits per llei.
Avantatges i desavantatges de comprar una casa amb inquilins
Abans d’avançar amb la compra, és important valorar tant la rendibilitat com els possibles riscos.Avantatges
- Ingressos des del primer dia. La renda comença a generar-se tan bon punt se signa l’escriptura.
- Menor risc de vacants. S’evita el temps sense inquilí, un dels principals costos per a un inversor.
- Informació real sobre l’arrendatari. L’historial de pagaments i de comportament ofereix una visió clara abans de comprar.
- Possible millor preu de compra. Alguns immobles ocupats poden vendre’s a valors inferiors, fet que pot generar oportunitats a llarg termini.
Desavantatges
- Rendes per sota del mercat. Els contractes antics poden limitar la rendibilitat del lloguer si no admeten una actualització immediata.
- Menor flexibilitat d’ús. No podràs ocupar l’habitatge ni reformar-lo fins que finalitzi el contracte.
- Risc d’inquilins problemàtics. Impagaments, conflictes o processos judicials que poden traslladar-se al nou propietari.
- Costos de manteniment. És possible que existeixin reparacions pendents que hagin d’assumir-se.
Consells per a la gestió d’inquilins
Si es decideix comprar un habitatge habitat, pot ser bona idea comptar amb una estratègia adequada per gestionar els inquilins i preservar la rendibilitat de l’actiu. Entre els consells principals s'hi troben:- Comunicació fluida amb l’inquilí. Un cop adquirit l’habitatge, és oportú notificar a l’inquilí qui és el nou propietari, on i com pagar la renda, i facilitar-li les dades de contacte per a les incidències.
- Relació professional. Encara que la cordialitat és important, el més adequat és que entre el propietari i l'inquilí hi hagi una relació professional. És a dir, convé evitar acords verbals i utilitzar contractes o comunicacions per escrit.
- Realitzar una inspecció inicial de l’estat de l’immoble. Encara que legalment el propietari no pot entrar sense permís a l’habitatge llogat, pot coordinar-se una visita per documentar l’estat de l’immoble, les possibles necessitats de reparació i verificar el compliment del contracte per part de l’inquilí.
- Viabilitat d’actualitzar la renda. Depenent del contracte, és possible actualitzar la renda conforme a l’evolució de la inflació, renegociar les condicions en finalitzar el període obligatori i revisar possibles clàusules obsoletes.
- Avaluar la possibilitat d’arribar a un acord de desocupació. En alguns casos, pot ser beneficiós per a ambdues parts negociar una sortida pactada, especialment si la renda és molt baixa, l’inquilí vol mudar-se o el propietari vol reformar o vendre l’habitatge.
Simula la teva hipoteca ara i descobreix quina s'adapta millor a tu
Esbrina què encaixa millor amb tu, si la nova Hipoteca Mixta, la Fixa o la Variable. Fes la teva simulació sense compromís ni documentació inicial i coneix com seria la teva quota mensual aquí i ara.
matricula-matricula