Què és un proindivís, com vendre’l i quins avantatges té

El proindivís és una figura jurídica cada cop més freqüent, especialment en casos d’herències o adquisicions conjuntes. Entendre què és un proindivís, com gestionar-lo i, si escau, com vendre’l és clau per prendre decisions informades tant des del punt de vista legal com financer. A continuació, expliquem què és, com vendre un proindivís i quins són els seus avantatges i desavantatges, entre d’altres particularitats.  

Què és un proindivís?

Un proindivís és una situació jurídica en què diverses persones comparteixen la propietat d’un bé sense que n'existeixi una divisió física. Per exemple, en el cas d’un habitatge en copropietat, cada copropietari posseeix un percentatge de l’immoble en el seu conjunt, però no una part específica i delimitada d’aquest.

Aquesta figura sol donar-se en contextos d’herències, quan diversos hereus adquireixen conjuntament una propietat, o també quan, per exemple, una parella compra un habitatge. En qualsevol dels casos, el proindivís implica certs drets i obligacions legals que afecten la gestió, l’ús i la possible venda de l’habitatge.

És habitual que un dels copropietaris vulgui finançar l’adquisició d’una part més gran o sortir del proindivís, fet per al qual podria necessitar una hipoteca.

Com vendre o comprar un proindivís?

Per vendre un proindivís o comprar una part indivisa cal seguir els passos següents:

• Acord entre copropietaris: Per vendre la totalitat del bé, és necessari el consentiment de tots els titulars. Tanmateix, si un d’ells vol vendre únicament la seva part indivisa, pot fer-ho sense necessitat de comptar amb l’aprovació de la resta, llevat que existeixi un acord previ que ho impedeixi.

• Valoració del bé: És fonamental conèixer el valor actualitzat de l’habitatge per fixar el preu de la part indivisa. Per fer-ho, és possible realitzar una taxació de l’immoble.

• Dret de tanteig i retracte: La resta de copropietaris té preferència per adquirir la part que es vol vendre.

• Formalització legal: La compravenda ha de realitzar-se davant de notari i inscriure’s al Registre de la Propietat.

• Finançament i tràmits: En cas de requerir finançament per comprar una de les parts, és fonamental revisar tota la documentació necessària per a la hipoteca. 

Quins tipus de proindivís existeixen?

Existeixen diferents tipus de proindivís segons els drets que es comparteixen: 

Proindivís de ple domini

En un proindivís de ple domini tots els copropietaris tenen ple dret sobre el bé, és a dir, sobre la propietat, l'ús i el gaudi. Cadascú posseeix una quota de participació sobre el total, sense una part física determinada.

Proindivís de nua propietat i usdefruit

La figura del proindivís de nua propietat i usdefruit és comú en donacions i herències. Els drets es reparteixen entre els nus propietaris i els usufructuaris. Els primers tenen la titularitat del bé, mentre que els segons conserven el dret d'ús i gaudi. 

Avantatges i desavantatges del proindivís

Entre els avantatges del proindivís destaquen: 

• Permet comprar un habitatge de manera conjunta sense necessitat de divisió física.
• Facilita l’accés a la propietat compartida en casos d’herència o inversió conjunta.
• És possible vendre la part indivisa, fins i tot sense acord de tots els copropietaris.

Entre els desavantatges del proindivís destaquen: 

• Pot ser una font de conflictes entre copropietaris en decisions d’ús, manteniment o venda.
• En cas de no haver-hi acord, el finançament o la reforma de l’habitatge es dificulta.
• És menys atractiu per a compradors externs degut a la manca de control sobre el bé complet.

Com es pot dissoldre un proindivís?

En funció de si el bé pot dividir-se o no, existeixen diferents maneres de dissoldre un proindivís: 

Proindivís divisible

Quan el bé permet una divisió física, se'n pot adjudicar a cada copropietari una part concreta. És el cas, per exemple, d’un terreny o finca, que pot dividir-se per parcel·les des d’un punt de vista legal. Un altre exemple de proindivís divisible el constitueix un edifici dividit en locals comercials, on cada copropietari podria adjudicar-se un local.  

Proindivís indivisible

En altres ocasions, no és possible dividir físicament el bé, com succeeix, per exemple, en la majoria d’habitatges. Què fer en cas de proindivís indivisible? 

• Venda de l’immoble i el repartiment de l’import entre els diferents propietaris.
• Adjudicació a una de les parts ja sigui mitjançant acord o per compensació econòmica de la resta. 
• Extinció del condomini, en cas que no sigui possible arribar a un acord entre les parts. 

En definitiva, comprendre què és un proindivís, les implicacions i les opcions per a la seva venda o dissolució és essencial per poder prendre decisions encertades. Ja sigui per herència o, en cas de comprar un habitatge en parella, aquesta figura ofereix oportunitats, però també exigeix una bona planificació.

En cas de voler adquirir una propietat en proindivís, és possible fer una simulació de la hipoteca per conèixer i valorar les condicions més adequades a cada situació.

Fotografia de Freepik