Abans de signar una hipoteca el futur propietari ha de conèixer el significat de diversos termes que l’ajudaran a prendre la decisió que més s’ajusti a les seves necessitats. En el cas de contractar una hipoteca a tipus variable o mixta, un dels conceptes més importants és el diferencial, ja que influeix directament en el tipus d’interès a què el banc presta els diners i, per tant, en la quantitat que es paga cada mes pel préstec hipotecari.
Com es calcula el tipus d’interès d’una hipoteca?
El tipus d’interès d’una hipoteca, anomenat tipus d’interès nominal (TIN), es calcula mitjançant la suma del diferencial i de l’índex de referència, que a Espanya sol ser l'euríbor:
-
El diferencial és un percentatge fix que correspon a la part dels interessos que obté el banc per concedir el préstec hipotecari.
-
L’euríbor és un indicador de referència que s'actualitza periòdicament i que indica el tipus d’interès mitjà a què es presten els diners els bancs europeus. Pot variar al llarg de la vida d’una hipoteca a tipus variable i donar lloc a pujades o baixades dels interessos i, per tant, a les quotes de la hipoteca. Així mateix, en una hipoteca mixta, que funciona com un préstec a tipus fix al principi del contracte i com un a tipus variable al final, les quotes mensuals també varien en funció de l’evolució de l’euríbor.
Qui fixa el diferencial d’una hipoteca?
Cada entitat bancària s’encarrega d’establir el diferencial a la seva oferta hipotecària. És a dir, el diferencial que un banc fixa dins de la seva oferta d’hipoteques pot canviar, però un cop se signa un préstec hipotecari, aquest diferencial es manté estable durant tota la vida del contracte. Amb això, el diferencial que s’hagi acordat serà el mateix fins que el client acabi de pagar el capital pendent.
El diferencial, com afecta la hipoteca?
El diferencial afecta directament el cost del préstec hipotecari, ja que com més alt sigui el diferencial, més elevada serà la quota que es pagui cada mes per la hipoteca.
A continuació, fem servir el simulador d’hipoteques de Banc Sabadell1 per conèixer un exemple de com calcular la quota d’una hipoteca variable:
La Maria disposa d’uns ingressos mensuals de 4.000 euros i es vol comprar una casa de 200.000 euros. Per fer-ho, ha sol·licitat una hipoteca a tipus variable. El banc li ofereix un préstec hipotecari amb un diferencial de l’1,30 %, al qual se suma l’euríbor. Quant pagarà cada mes de quota?
-
1r any: Una quota fixa mensual de 636,54 euros després d’aplicar un TIN del 2,60 %.
-
2n any en endavant: La quota serà de 776,59 euros, ja que el TIN es calcula sumant el diferencial, que en aquest cas és de l’1,30 %, a l’euríbor. Amb cada revisió de la hipoteca, normalment amb caràcter anual, és probable que la quota variï en funció del comportament de l’euríbor.
En qualsevol cas, abans de contractar una hipoteca és recomanable tenir l'assessorament professional d'un expert de confiança com ara el de l'entitat bancària, que podrà aconsellar allò que més convingui d'acord amb cada situació econòmica particular i respondrà qualsevol dubte que sorgeixi al llarg del procés.
1 Segons les dades del simulador de Banc Sabadell a la data de publicació de l'article. El resultat d'aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la, ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les pròximes pantalles. Si vols demanar una hipoteca, un cop vegis el resultat de la simulació, hauràs de posar-te en contacte amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.
Fotografia de Ono Kosuki en Pexels