Quant costa canviar la hipoteca d’un banc a un altre

Canviar la hipoteca d’un banc a un altre pot ajudar el seu titular a millorar-ne les condicions, per exemple, a través d’un tipus d’interès més baix perquè la quantia de les quotes sigui menor. Per fer-ho, cal dur a terme una subrogació d’hipoteca, que és un procés senzill que es pot realitzar online o des d’una oficina bancària. A continuació, expliquem en què consisteix una subrogació hipotecària, quins avantatges ofereix i quines són les despeses que comporta.

Per què canviar l’hipoteca d’un banc a un altre

Entre els principals motius per realitzar una subrogació d'hipoteca, destaquen:

• Tipus d’interès. És freqüent canviar la hipoteca a un altre banc si és possible aconseguir un tipus d’interès més favorable al que s’estava pagant. També és probable que es pugui canviar el tipus d’hipoteca, per exemple, passant d’una fixa a una altra de variable o mixta, o viceversa.
• Productes vinculats i comissions. En ocasions, en dur a terme la subrogació hipotecària, és possible reduir el pagament de les comissions i eliminar alguns productes vinculats, com ara assegurances o productes d’inversió.

Quin cost té una subrogació d'hipoteca

Una subrogació d’hipoteca implica una sèrie de despeses tant per al titular del préstec hipotecari com per al nou banc i comporta, a més, alguns tràmits. Entre aquests últims s’hi troben la realització d’una nova taxació de l’habitatge i les visites al Registre de la Propietat i al notari. Així, les dues principals despeses per al propietari d’una subrogació d’hipoteca són: la comissió per subrogació hipotecària i el cost de la taxació de l’habitatge. 

A més, cal tenir en compte que aquestes despeses associades a una subrogació d'hipoteca depenen de la data de contractació del préstec hipotecari, ja que el cost ha anat variant amb el pas del temps:

• Abans d'abril de 2003. La comissió per subrogació hipotecària no pot superar l'1 % del capital pendent.
• Entre abril de 2003 i desembre de 2007. La comissió per subrogació hipotecària és, com a màxim, del 0,5 %. 
• Entre desembre de 2007 i juny de 2019. La comissió màxima per subrogació hipotecària pot arribar fins a un 0,5 % si la subrogació es produeix en els cinc primers anys i fins a un 0,25 % a partir d'aquests anys d'ara endavant. 
• Des de juny de 2019. La comissió de subrogació distingeix entre hipoteques a tipus fix (fins a un 2 % durant els 10 primers anys i fins a un 1,5 % la resta) i a tipus variable (fins a un 0,25 % els tres primers anys o fins al 0,15 % si es fa durant els primers cinc anys).

En qualsevol cas, des de 2025, la comissió per subrogació en cas de canviar una hipoteca variable a una de tipus fix o mixt no podrà superar el 0,05 % de l’import pendent per pagar. Aquesta mesura és de caràcter retroactiu, fet que significa no importa el que reculli el contracte.

Quant a la taxació de l'habitatge, el seu cost sol rondar entre els 300 i els 500 euros, depenent del valor de l'immoble.

Per la seva part, el banc s'encarrega de pagar les despeses de la notaria, el cost de la gestoria i els aranzels del Registre de la Propietat per inscriure el canvi d'entitat.

Cal pagar per cancel·lar la hipoteca en una subrogació hipotecària?

En una subrogació hipotecària, el propietari no ha de pagar cap despesa associada a la cancel·lació de la hipoteca per obrir un nou préstec hipotecari en un altre banc. 

Exemple pràctic del cost d'una subrogació d'hipoteca

La Marina vol canviar la hipoteca de banc, però encara li queden per pagar 100.000 euros a la seva antiga entitat. Si decideix fer la subrogació amb la seva nova entitat: la comissió de subrogació hipotecària li indiquen que és de l'1 %, per la qual cosa haurà d'abonar 1.000 euros juntament amb el cost de la taxació de l'habitatge, que és de 300 euros. En total, el cost de canviar la seva hipoteca de banc li suposa uns 1.300 euros.

Decideix valorar també el cost d’altres alternatives com, per exemple:

• Novació de la hipoteca. Tindria un cost per a la Marina de 1.300 euros (300 euros de la taxació de l’habitatge més l’1 % del que li queda per pagar, és a dir, 1.000 euros), justament el mateix que en el cas de la subrogació. Tanmateix, les condicions de la hipoteca que li ofereix el seu antic banc són pitjors que les del nou, així que decideix descartar aquesta opció. 

• Cancel·lar la hipoteca i obrir-ne una de nova. Tindria per a la Marina un cost més elevat, ja que caldria pagar el notari perquè elaborés l'escriptura de cancel·lació (500 euros), eliminar la càrrega hipotecària del Registre de la Propietat (200 euros), la gestoria (300 euros) i la comissió d'amortització anticipada (posem que també fos de l'1 %). En total, la cancel·lació del préstec hipotecari li suposaria uns 2.000 euros. A aquests diners caldria sumar-hi les despeses d'obertura d'una nova hipoteca, si n’hi hagués.

Per ajudar a entendre el cost real de les possibles noves hipoteques, la Marina decideix utilitzar un simulador d’hipoteques, que l’ajudarà a prendre la millor decisió final. 

En qualsevol cas, si una persona està interessada a canviar la hipoteca d’entitat, a Banc Sabadell facilitem en la mesura del possible aquest procés, realitzant un estudi personalitzat i sense compromís, per trobar el préstec que més s’ajusti a cada situació personal.

¹ El resultat d'aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la, ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les pròximes pantalles. Si vols demanar una hipoteca, un cop vegis el resultat de la simulació, hauràs de posar-te en contacte amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.

Fotografia de Tumisu de Pixabay