Com es canvia el titular d’una hipoteca?

Per canviar el titular d'una hipoteca és necessari dur a terme una novació, t'expliquem com realitzar-la pas a pas i tot el que implica.

Atès que el termini de devolució d'una hipoteca sol estendre's durant diversos anys és possible que, en un moment donat, per diverses circumstàncies com una separació o la defunció del titular, sigui necessari canviar-ne la titularitat. Per dur-ho a terme, és necessari sol·licitar al banc una novació, que és un procés en el qual és possible modificar algunes condicions del préstec hipotecari en un moment posterior a la seva contractació. 

Diferència entre titular d'hipoteca i titular

El titular d’una hipoteca sol ostentar també la propietat de l'habitatge, encara que a vegades es tracta de persones diferents. Per exemple, si una parella adquireix una casa, poden decidir que un aparegui com a titular únic de l'habitatge mentre l'altre sigui el titular del préstec hipotecari. El principal motiu de fer-ho és perquè qui es quedi fora de la hipoteca tingui algun deute contret, com ara un préstec, que pugui afectar la capacitat d'endeutament i, per tant, la quota que s'hagi de pagar cada mes. 

En qualsevol cas, el titular d'una hipoteca és qui té l'obligació d'abonar el pagament del préstec hipotecari, mentre que el titular de l'habitatge, en tenir per regla general, més capacitat d'endeutament, podrà, arribat el cas, sol·licitar un préstec personal.

Quants titulars pot haver-hi en una hipoteca? 

No hi ha un límit legal sobre el nombre de titulars que pot tenir una hipoteca, sempre que compleixin amb els requisits que exigeix el banc. De fet, quants més titulars hi hagi, és probable que també hi hagi més garanties de devolució del préstec hipotecari, la qual cosa pot afavorir que s'apliquin millors condicions, com ara un tipus d'interès menor.

Incloure més d'un titular a l'hora de sol·licitar una hipoteca pot facilitar-ne també l'aprovació per part del banc, i també pot afavorir que sigui possible optar a més finançament. Un fet habitual és, per exemple, quan una persona jove vol adquirir el seu primer habitatge i un dels progenitors decideix compartir amb ella la titularitat del préstec hipotecari.

Com es canvia el titular d’una hipoteca?

Per canviar el titular d'una hipoteca cal sol·licitar al banc una novació. L'avantatge d'efectuar una novació d'hipoteca és que permet estalviar diners respecte a altres possibles alternatives com cancel·lar la hipoteca i obrir-ne una altra de nova.

El principal requisit perquè pugui efectuar-se una novació d'hipoteca és que el banc ha d'acceptar-la formalment. Per això, és convenient que el propietari tingui preparada la documentació que acrediti la seva solvència financera, ja que quan el banc va concedir en el passat el préstec hipotecari, ho va fer sobre la base dels ingressos que tenia en aquell moment.

Les úniques despeses d'una novació d'hipoteca per al titular són:

• Taxació de l’habitatge. Permet al banc conèixer el valor actual de l'immoble i decidir si concedeix o no la novació d'hipoteca i en quines condicions. El seu cost oscil·la entre els 250 i els 500 euros.

• Comissió per novació. El seu cost sol rondar entre el 0 % i l'1 % de l'import pendent per pagar.

A més de la titularitat, en una novació és possible canviar altres aspectes, com el tipus d'interès, el termini d'amortització, el capital prestat o el sistema d'amortització. 

Si finalment s'efectua la novació, el banc lliurarà al titular de la hipoteca la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) i la Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (FiAE) almenys deu dies naturals abans de la signatura de la novació del contracte.

Canvi de titularitat d'hipoteca per separació o divorci

Si una parella se separa i té una hipoteca conjunta, el més habitual és que un dels dos decideixi quedar-se amb l'habitatge i, per tant, assumir la titularitat del préstec hipotecari. Això requereix, en primer lloc, l'extinció del condomini i, posteriorment, dur a terme una novació d'hipoteca. 

Des d'un punt de vista legal, un condomini és una propietat que es comparteix entre dues o més persones, com succeeix amb un habitatge. Si s'executa una extinció del condomini, un dels propietaris cedeix la seva part a l'altre titular a canvi d'una compensació econòmica.

Per realitzar una extinció del condomini, calen els següents passos:

• Assolir un acord amb tots els propietaris en relació amb qui assumirà la titularitat de l'habitatge i com s'efectuarà el repartiment de les despeses.

• Formalitzar l'extinció del condomini mitjançant escriptura pública davant el notari o en el conveni regulador de l'acord de divorci.

• Inscriure la dissolució del condomini en el Registre de la Propietat.

• Quan s'efectuï, escripturar la novació de la hipoteca, reflectint qui és el nou titular i les condicions de devolució del préstec.

A més de la compensació econòmica a l'antic propietari de l'habitatge, la persona que assumeixi plenament la titularitat de l'habitatge i la hipoteca haurà de pagar totes les despeses administratives i impostos associats al procés. Entre aquests, es troben:

• Els honoraris del notari.

• Els honoraris del registrador.

• El pagament de l'impost sobre actes jurídics documentats (IAJD).

• Els honoraris de la gestoria. 

A més, de manera compartida l'antiga parella haurà de pagar els honoraris dels advocats per redactar el conveni regulador del divorci. 

Canvi de titularitat d'hipoteca per defunció

Quan mor el titular d'una hipoteca, el deute pendent passa a formar part de l'herència. Si els hereus l'accepten, es constitueix una comunitat de béns per acordar la partició de l'herència, incorporant tots els hereus en la titularitat del préstec. En el cas que no l'acceptessin, la hipoteca s'extingiria i la titularitat de l'immoble passaria a les mans del banc.

Encara que el titular del préstec hipotecari mori, les condicions recollides en el contracte de préstec es mantenen fins que s'aboni l'import pendent. Els hereus, això sí, poden pactar que una o diverses persones es quedin amb la titularitat de l'habitatge i, per tant, assumeixin les condicions pendents de la hipoteca.

Igual que succeeix en qualsevol novació, la persona que ostentarà la titularitat del préstec haurà de pagar la taxació de l'habitatge i la comissió per novació. A més, en convertir-se en el nou propietari de l'immoble, s'ocuparà d'abonar l'impost de successions que correspongui a la comunitat autònoma en la qual se situï.

Fotografia de Freepik